Предложение на рынке апартаментов сократилось на треть по сравнению с прошлым годом. Из–за коронавируса девелоперы не спешат выводить новые проекты, а инвесторы опять поверили в способность рынка выжить.
По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость", на конец III квартала 2020 года в предложении представлено 6,7 тыс. юнитов (214,3 тыс. м2), большая часть из которых — студии. Продажи ведутся в 32 апартамент–отелях. Год назад в это время в продаже было на треть больше — 10,9 тыс. штук. Основная причина в том, что весной и в начале лета петербургские девелоперы не выводили на рынок новые проекты из–за пандемии. В итоге за 9 месяцев зафиксирован минимальный объём пополнения сегмента за последние годы — 1,9 тыс. юнитов (42,4 тыс. м2). Это исключительно сервисные апартаменты, нацеленные на получение дохода от сдачи их в аренду, причём большая часть — стартапы августа–сентября.
Быстро перестроились
Как говорят участники рынка, главное, что большинство апарт–операторов доказали свою способность даже в кризис обеспечивать приемлемую доходность инвесторам — покупателям апартаментов.
Наибольшее снижение спроса на покупку апартаментов произошло в разгар ограничений, в апреле–мае, когда туризм (как внешний, так и внутренний) был практически парализован. А значит, большинство апарт–проектов были лишены денежного потока: нет туристов — нет денег — нет дохода у инвесторов. Но уже с июня апартаменты смогли оперативно перестроиться на долгосрочную аренду.
"Как правило, все юниты оборудованы кухнями, что позволяет с комфортом проживать не только несколько дней, но и относительно долгий период. Но в любом случае во многих апарт–комплексах Петербурга загрузка уже в июне–июле достигла 90–100%", — рассказывает Игорь Бадиков, директор агентства недвижимости A–Estate.
С августа туризм начал активно оживать. Разумеется, только внутренний, поскольку границы по большей части ещё закрыты. Основными городами, куда едут российские туристы, стали Москва, Сочи, Казань и, конечно, Санкт–Петербург. Поэтому на данный момент апарт–отели чувствуют себя поувереннее.
Есть доходность — будем покупать
В III квартале продажи апартаментов заметно выросли относительно второго. В качественных проектах они увеличились на 20–30%. "Нашим менеджерам зачастую пришлось выступать психотерапевтами. Людям нужно было объяснить, чем конкретный апарт–комплекс застрахован от последствий отсутствия турпотока, рассказать об актуальной коммерческой модели, подтвердить результаты данными партнёров из управляющей компании в других проектах", — рассказывает Сергей Мохнарь, директор департамента развития ГК "ПСК". "Если говорить о спросе со стороны инвесторов, то он возвращается на докризисные показатели. Одним из наиболее просевших сегментов стали сервисные апартаменты, поэтому здесь рост наиболее заметен", — говорит Игорь Карцев, председатель совета директоров ГК "Максимум Life Development".
Ключевым фактором для покупки апартаментов сейчас служит оценка работы апарт–отелей в период противоэпидемических ограничений. Управляющие компании смогли увести инвесторов от прямых убытков даже в проектах без гарантированной доходности. Это значимый фактор. Спрос мог бы быть ниже, но отчасти помогло снижение ключевой ставки и новые, совершенно не интересные инвесторам условия по банковским депозитам, говорят эксперты.
Вслед за спросом выросли и цены. "С начала 2020 года стоимость выросла примерно на 15%. Это рекордный рост за последнее десятилетие. Одна из явных причин, повлиявших на такой рост, — превышение спроса над предложением в связи с необходимостью сохранения средств в кризис", — подсчитал Антон Агапов, директор по развитию сети апарт–отелей YE'S.
Рынок–маятник
При этом нового предложения на рынке немного. "Меньшее количество новых объектов, включающих апартаменты, связано с тем, что многие девелоперы на фоне нестабильного спроса и турбулентных экономических реалий отложили запуск новых проектов на 2021 и 2022 годы. Нужно учитывать и то, что 2019 год стал рекордным по выводу новых объектов в продажу, и преодолеть этот пик девелоперы смогут ещё не скоро", — уверена Оксана Кравцова, генеральный директор ГК "Еврострой".
С ней согласна Ольга Шарыгина, вице–президент Becar Asset Management. "Девелоперы ждут удобного момента, чтобы выйти на рынок в условиях максимально высоких цен, потому и придерживают часть проектов", — полагает она.
Как говорят эксперты, рынок апартаментов сравнительно молодой и до недавних пор развивался по принципу маятника, быстро пройдя период от нуля до ажиотажного спроса. В 2015–2017 годах стало очевидно, что городу не хватает больших проектов, "тысячников". Эта ниша заполняется до сих пор и в течение 3–4 лет, пожалуй, будет заполнена.
Следующий шаг — уменьшение размерности проектов с одновременным углублением их сегментации. "Например, поиск локаций, в которых объективно востребованы небольшие апарт–комплексы — на 300–500 юнитов. А определяющую роль, как и прежде, играет локация", — полагает Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development.
“
Безусловно, на продажи всего 2020 года влияли эпидемиологическая обстановка и вызванные ею общемировые изменения. Кризис сформировал значительный интерес к действительно доходным и надёжным инструментам инвестирования, таким как недвижимость. На фоне снижения процентов по депозитам и валютных колебаний апартаменты вызвали заслуженный интерес у инвесторов. Например, в нашем проекте, комплексе апарт–отелей VALO, за последний квартал продажи выросли в 2 раза по сравнению со II кварталом 2020 года. Выросли и цены. В нашем проекте средневзвешенная цена "квадрата" в сентябре 2020–го по сравнению с январем 2020–го выросла на 16%. А с начала пандемии (март 2020–го) по сентябрь 2020 года рост средневзвешенной цены составил 7%. Рынок всё еще адаптируется к работе по новым правилам (с эскроу–счетами). Это более длительные согласования, детальный просчёт экономики проекта… Также влияние оказала пандемия. Выход с новым проектом во время всеобщей изоляции — это риск, к тому же было непонятно, на сколько затянется период ограничений и будет ли платёжеспособен покупатель.
Марина Сторожева
директор по продажам комплекса апарт–отелей Valo
