Москва и Петербург вместе со всей страной переживают ипотечный бум, вызванный, в первую очередь, госпрограммой льготной ипотеки. Он привёл к росту цен на жильё и высокому уровню закредитованности населения. Банкиры считают, что брать льготные кредиты всё равно выгодно, а участники рынка ожидают стагнации не раньше, чем в следующем году.
Третий квартал 2020 года стал рекордным для российского рынка ипотеки — кредиты на 1,26 трлн рублей взяли почти полмиллиона россиян. Рост продолжался каждый месяц и в сентябре был поставлен абсолютный рекорд — 500 млрд рублей ипотечных займов за месяц, свидетельствуют данные ЦБ. По сравнению с третьим кварталом 2019 года рост составил 59% по числу кредитов и 80% — по объёму.
Большая часть кредитов по-прежнему выдаётся на вторичном рынке жилья, но наиболее впечатляющий рост в третьем квартале продемонстрировала именно "первичка": объём выданных кредитов вырос за год почти вдвое, а их число стало больше на 90%.
Интересно, что в Москве и Петербурге доля ипотечных сделок на первичном рынке оказалась выше, чем в целом по стране: 44% и 48%, соответственно, против среднероссийского показателя 31%.
Две столицы забрали пятую часть всех ипотечных кредитов страны: 182 млрд рублей было выдано в Москве и 79,8 млрд — в Петербурге.
Государство доплатит
Эти рекорды, поставленные на фоне коронавирусного кризиса экономики, связывают с запуском программы льготной ипотеки. Сейчас по ней выдаётся до 90% кредитов на первичном рынке жилья. Государство компенсирует банкам разницу между рыночной ставкой и целевой, составляющей 6,5%. Банки нередко дают дополнительную скидку от себя, в результате чего ставка снижается ещё сильнее. Программа была запущена в апреле, на неё выделили изначально 750 млрд рублей. Деньги стали расходоваться такими темпами, что очень скоро встал вопрос об увеличении финансирования и продления программы, изначально рассчитанной до 1 ноября. На сегодняшний день соответствующие решения приняты: господдержка будет действовать до 1 июля 2021 года, на неё добавлено более 1 трлн рублей.
По госпрограмме выдано 253,9 тыс. кредитов на 720,3 млрд рублей, сообщил в начале недели генеральный директор ДОМ.РФВиталий Мутко. Из них 34,5 тыс. кредитов на 189,1 млрд рублей выдано в Москве, 27,9 тыс. кредитов на 100 млрд рублей — в Петербурге.
Это дало дополнительный стимул застройщикам. "В частности, объёмы реализации недвижимости в денежном выражении в третьем квартале 2020 года в ПИК выросли на 52% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года, а доля ипотеки в общем количестве сделок с начала года составила почти 80%", — рассказал dp.ru вице-президент компании ПИК Юрий Ильин.
Цены съели выгоду?
Одновременно с "взлётом" ипотеки, взлетели и цены на квартиры в новостройках. С начала года они выросли на 17% в Москве и примерно на 14% в Петербурге. "Рост стоимости на первичном рынке нивелирует эффект снижения ипотечной ставки. В итоге средняя сумма займа на первичном рынке сопоставима с прошлогодними значениями, когда не действовала субсидия и клиенты приобретали квартиры по рыночным ставкам", — говорится в обзоре ипотечного рынка от "Циан".
Впрочем, в сентябре прошлогодний показатель всё же был превышен — средний размер кредита составил 3,2 млн рублей (в прошлом году он достигал 3,1 млн). В столицах берут больше: 5,4 млн рублей в Москве и 3,5 млн рублей в Петербурге.
"Такой повышенный спрос на льготную ипотеку, действительно, спровоцировал рост стоимости жилья как строящегося, так и на вторичном рынке. По оценке экспертов, цены на подходящее под условия программы жильё увеличились на 15–20%", — говорит территориальный менеджер по работе с партнёрами по ипотеке Северо-Западного филиала банка "Открытие" Татьяна Хоботова.
В банке ВТБ уверены, что госпрограмма по-прежнему выгодна для россиян: за счёт меньших выплат заёмщик экономит, в среднем, 1,2 млн рублей в течение 15 лет. "Эффект снижения процентной ставки, по нашей оценке, перестанет действовать только когда рост цен превысит 17,5%, но объективно до этого ещё очень далеко, и я не думаю, что правительство допустит такую ситуацию в принципе. Власти уже заявили, что будут добиваться отсутствия роста цен", — заявил на прошлой неделе заместитель президента-председателя правления ВТБ Анатолий Печатников.
"На мой взгляд, ожидать снижения цен на новостройки как в Санкт-Петербурге, так и в Москве в ближайшей перспективе не стоит, — считает руководитель фонда коллективных инвестиций "Рентавед" Руслан Сухий. — Полагаю, что до определённого момента цены продолжат расти, конечно, гораздо более плавно. Затем, вероятно уже в следующем году, мы увидим "отрезвление" людей и рынок перейдёт в стадию стагнации. Цены на новостройки остановятся. Спрос будет стихать, количество сделок сокращаться, а срок экспозиции объектов увеличиваться. Первые звоночки этого уже видны. В Москве многие покупатели на рынке недвижимости не готовы покупать по текущим перегретым ценам, поэтому переходят в режим ожидания".
"Многие новые проекты сейчас стартуют по достаточно высоким ценам, но сохранение этого тренда под вопросом: при снижении спроса застройщики будут регулировать ценовую политику. При этом снижения цен в проектах мы не ожидаем, скорее будет замедление динамики её роста", — комментирует ситуацию в Москве директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Ольга Широкова.
Аналогичный прогноз даёт по Петербургу руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко. "Снижения цен мы не ожидаем, тренд на увеличение продолжится, однако его темпы, вероятно, замедлятся", — говорит она.
Все должны
Кроме роста цен, льготная ипотека привела ещё к одному последствию для рынка — увеличению кредитной нагрузки на население. По данным ЦБ, она составляет по ипотеке 8,56 трлн рублей. Это на 19% больше, чем год назад.
Долю "плохих" долгов ЦБ оценивает в 0,9% от общего объёма задолженности. Это 77,8 млрд рублей, что на 7% больше, чем годом ранее. Однако в бюро кредитных историй "Эквифакс" в конце августа говорили о 3,2% просроченной задолженности и называли этот показатель рекордным. Впрочем, по итогам сентября "Эквифакс" снизил свою оценку до 1,7%.
Руководитель аналитического центра "Циан" Алексей Попов не считает закредитованность россиян критической. "Сегодня задолженность по ипотечным кредитам не превышает и 10% ВВП, тогда как в США незадолго до кризиса 2008 года доля ипотечного долга в ВВП приближалась к 80%. Поэтому рынок имеет ещё большой задел для развития рынка жилищного кредитования", — говорит он.
