Город-музей и спальные районы — не для Петербурга: будущее в концепции Смольного

Николай Викторович, год близится к завершению, время подводить предварительные итоги. Пока в Петербурге сдали около 1,5 млн м2 жилой недвижимости. За оставшееся время наверстаем недостающие "квадраты"?

— Исходя из запланированных объёмов мы идём в графике. В силу технологических особенностей оформление ввода в эксплуатацию зачастую происходит в самом конце года. В рамках согласованных с Минстроем объёмов мы ориентируемся на 3,2 млн м2 по итогам 2020 года. Это та планка, к которой мы стремились. Как вы знаете, мы были единственным субъектом РФ, который не подписал с министерством региональный разрез по нацпроекту "Жильё и городская среда", потому что плановым показателем по вводу ставилось пиковое значение в 5,5 млн м2 ежегодно, с чем мы не могли согласиться. Это бы катастрофически влияло на инженерную и транспортную инфраструктуру, социальные объекты. Это перебор по нагрузке на город, в том числе по дополнительному миграционному притоку. С учётом вышедших корректировок указа президента, цели по объёмам ввода до 2030 года были сдвинуты. Сейчас плановые показатели, доведённые Минстроем до Санкт-Петербурга, соответствуют и долгосрочному прогнозу социально-экономического развития города, и утверждённой стратегии развития-2035. Теперь у нас к 2030 году плановый показатель установлен на уровне 3,047 млн м2 в год.

Как это ограничение по объёмам ввода скажется на финансовом благополучии петербургских девелоперов? Они наверняка хотели бы строить больше.

— Мы ещё более полутора лет назад определили стратегию развития рынка жилищного строительства в Петербурге. Были утверждены правила землепользования и застройки, в первую очередь относительно соблюдения пункта 1.2.9, согласно которому любое разрешение на строительство жилья выдаётся при обеспеченности объектами социальной инфраструктуры. То есть строители, распределяя нагрузку по жилью, обязаны строить школы, детсады, поликлиники и т.д. Это положение было ещё с 2017 года, но оно, скажем так, не особо соблюдалось. Сегодня ни у кого из участников рынка вопросов по этому поводу нет. Все осознают социальную нагрузку, понимают, что социальные объекты надо строить, и что ни один новый проект не должен вносить вклада в имеющийся сегодня дефицит. Развлекаться ради самого развлечения и строить в поле — точно не наша история. Мы нацелены на создание условий комфортного проживания. Более того, хотим улучшать эти условия. Недавно опубликованный рейтинг по уровню комфортности проживания показал, что Петербург — лидер среди российских городов. Очень важно достигнуть лидерства, но ещё сложнее удержаться на первых строчках. Именно такая задача и стоит перед нами. Поэтому уровень ввода жилья в районе 3,2 млн м2 — комфортный показатель, насколько я могу оценивать исходя из существующего спроса и предложения. Были негативные ожидания в период начала пандемии, связанные с возможным катастрофическим падением спроса, но спасибо федеральному центру за меры стимулирования ипотечного рынка. Эти меры доказали эффективность ещё в прошлом, в 2015–2016 годы. Если бы ставки не снизили, мы бы могли получить оттянутый дефолт. В ноябре программа льготной ипотеки была продлена до июля следующего года. Пока ипотека субсидируется по ставке до 6,5%, но мы видим, что некоторые застройщики досубсидируют ставку ещё больше. Даже в начале этого года мы не могли представить, что у людей будет возможность приобрести жильё по такой низкой ставке, не опасаясь больших финансовых нагрузок. Это тот самый балансир и золотая середина, которая не вызывает перекосов даже у рыночных механизмов и идёт на пользу комплексному развитию города.

По договорённости с Минстроем позиция города, безусловно, понятна. Но нет ли в этом вопросе финансовой подоплёки, связанной с тем, что у города просто нет ресурсов на инфраструктуру?

— Один из аргументов, из-за которого мы не соглашались на 5,5 млн м2 ежегодного ввода жилья, связан с тем, что с определённого объёма, начиная от 4 млн м2, линейная зависимость распределения нагрузки на каждый м2 просто теряется. Исходя из скачкообразного роста возникает потребность наращивания головных инженерных сооружений, магистральных и транспортных сетей. Причём эта потребность росла бы в геометрической прогрессии и могла привести к необходимости дополнительного финансирования порядка 728 млрд рублей. Это колоссальная нагрузка, в том числе на бюджет. Объективная экономическая ситуация далека от идеальной, изыскать такой объём средств не просто проблематично, а невозможно.

Жилые проекты, построенные в этом году, соответствуют политике строгого обеспечения социальными объектами? Не было ли претензий к отдельным девелоперам в этой части?

— Мы следуем политике преемственности власти, соответственно, не могли пересмотреть действующие разрешения на строительство, одобренные ранее. Иначе бы нарушились согласованные экономические модели, в том числе по проектам, которые получили проектное банковское финансирование и в них не были заложены те или иные нагрузки. Сегодня по факту сдаются жилые дома, которые находились в строительстве в прошлом году. А перелом по социальным объектам касается исключительно выдачи и старта новых проектов. Тем не менее, даже сейчас многие застройщики приходят к нам и открыто говорят: да, нам надо выполнить определённые обязательства, возможности пересмотреть и актуализировать проекты есть. Но, повторюсь, прерогатива по соцнагрузке в первую очередь касается новых проектов.

На днях вы побывали в Приморском районе, в "Новой Каменке". Последние дольщики этого знаменитого долгостроя вскоре должны получить ключи. Какие незавершённые объекты считаете самыми проблемными и как собираетесь решать их проблемы?

— Могу отметить, что Петербург всегда ставят в пример по работе с обманутыми дольщиками. За последние 6 лет в городе введено в эксплуатацию 52 проблемных объекта это 106 домов. Это очень большой объём, более 1,5 млн м2 жилья. Даже с учётом изменения критерия ведения реестра обманутых дольщиков у нас осталось немного проблемных домов. Сейчас все подобные объекты автоматически попадают в единую информационную систему жилищного строительства и встают на контроль. После соответствующих изменений у нас добавилось всего 16 объектов, но все они изначально были на карандаше у контролирующих органов, комитета по строительству. По каждому из них есть понимание по схеме и срокам ввода в эксплуатацию. Достаточно серьёзная проблема, как вы помните, была с ГК "Город". В сентябре прошлого года сдан последний дом, который также считался последним в схеме достройки проблемного наследия СУ-155. На данный момент самыми проблемными "долгостроями" являются ЖК "На Заречной" и ЖК "Три апельсина", строительство которых осуществляли организации, входившие в группу компаний "Норманн". Мы предметно ими занимаемся, это публичная и открытая работа. Уже определена компания, которая продолжит стройку, схема завершения прошла согласование с Минстроем. На уровне региона готовим ряд актов правительства, утверждающих эту схему. В ближайший период подрядчик будет выходить на объекты.

Вы говорили, что строительная отрасль в целом благополучно пережила первую волну пандемии. По вашим прогнозам, как по отрасли ударит вторая волна?

— Весной всё было в диковинку, непонятно и зачастую даже страшно. Но мы и тогда ни одну стройку не останавливали, в отличие от многих субъектов, и сегодня не планируем останавливать строительно-монтажные работы. Мы требуем с весны, и продолжаем сейчас требовать строгого соблюдения стандарта безопасности. Руководители компаний несут персональную ответственность, поэтому у меня нет никаких опасений в правильности выработанных решений. Особенность отрасли в том, что большая часть работ ведётся на открытом воздухе, используются маски. Можно заранее ещё до выхода на объект проверить рабочих, измерить температуру. Уверен, что после тяжёлой весны все поняли, что и как делать. К тому же на фоне развития кризиса получили развитие электронные сервисы, различные приложения. Семимильными шагами развивается интернет-торговля недвижимостью. В целом комплекс услуг, оказываемых в электронном виде, глобально вырос. Петербург в этом отношении особенно выделяется. В сентябре этого года мы первыми в стране получили готовый проект, созданный с помощью BIM-технологий и это не оцифрованная бумажная документация, а полностью весь проект детского сада, выполненной в данном формате.

Вернёмся к теме ипотеки. Согласно статистике Росреестра, Петербург лидирует по количеству сделок, совершённых по льготной ставке. Учитывая непростую экономическую ситуацию, у вас нет опасений, что через год тем, кто взял дешёвую ипотеку, будет нечем за неё платить?

— Полагаясь на свой 20-летний опыт и оценку ситуации в городе, могу ответить так. Юридическая грамотность петербуржцев, как и жителей других регионов, за последнее время выросла на несколько порядков. Я помню жалобы и обращения, поступавшие к нам в начале "нулевых", как на выходе из метро "Звёздная" в каком-то строительном вагончике предлагали буклеты, распечатанные на А3, с рекламной надписью: "Девятый вал. Этот вал не обвалится никогда". Людям обещали, что в парке через дорогу от станции уже завтра начнут строить, и якобы только сегодня есть возможность купить трехкомнатную квартиру за 130 тыс. долларов. Но деньги при этом просили заплатить сразу, либо вы свой шанс упустите. И ведь бежали, доставали из заначки и собирали по соседям последние деньги и получали договор мелким шрифтом непонятно с кем и неизвестно о чём. Как отрывной купон на рынке давали, а в тексте было написано о добровольной передаче денег без всякой ответственности. Через неделю вагончик исчезал. Сегодня благодаря работе на федеральном уровне и ФЗ-214 такие истории остались в прошлом. Могу точно констатировать, что сейчас все вложения максимально секьюритизированы как со стороны дольщиков, так и со стороны девелоперов и банков. Есть широкие возможности для реструктуризации с помощью грамотного банковского подхода при любых неурядицах. И это доказано опытным путем. Самые яркие примеры можно вспомнить в 2007–2008 годах, когда люди набирали валютную ипотеку. Некоторых, правда, этот опыт не остановил от повторной ошибки в 2014 году, пусть и в гораздо меньшей доле.

По данным ДОМ.РФ, Петербург находится в хвосте списка регионов по темпам перехода на эскроу-счета. С чем связана эта ситуация?

— При этом в относительных показателях объёма, находящегося на стадии строительства, в пересчете на одного жителя мы лидеры по всей стране. Это и есть ответ. Мы очень аккуратно и плавно переходим на эскроу-финансирование. Новые проекты проходят несколько стадий проверки в банках, получают подтверждение и идут в реализацию. У нас нет дефицита объектов, находящихся в стройке, в то же время у нас нет затоваривания. Хотя у некоторых моих коллег из других регионов есть проблемы: когда дом построен, а квартиры не проданы.

Новым центром масштабной застройки в Петербурге, судя по планам девелоперов, может стать Пушкинский район. Не получим ли мы ещё один пригород со множеством проблем, наподобие Кудрово, Мурино и т.д.?

— Наподобие Мурино и Кудрово точно не получим, это абсолютно не наша история. В своё время в московском регионе именно притяжение к кольцевой дороге являлось основой для распечатывания тех или иных локационных участков, в том числе бывших сельхозугодий. Этот опыт нельзя назвать положительным, поскольку задачи комплексного развития при таком подходе не решались. Мы со своей стороны эту проблему превентивно сняли, в первую очередь за счёт точечного регулирования. У нас функциональное зонирование продумано, в генплане все решения концептуально отражены, в правилах землепользования и застройки коэффициент территории потолочно ограничен. Помимо многих важных нюансов учитывается и наличие объектов культурного значения Пушкина. Почти повсеместно высота новых зданий не может превышать 4–6 этажей, в редких случаях 8. Это те высоты, которые позволяют создавать действительно комфортное жилье. Сам район инфраструктурно быстро развивается: в направлении Пушкина, как вы знаете, запустилась скоростная автодорога, сразу с развязками в Славянке и на Колпино. Эти точки подключения достаточно активно используются, но ещё далеки от достижения полной мощности. В этом же направлении подписано концессионное соглашение на развитие скоростного трамвая, там же будет проходить ветка скоростной железной дороги. Это лишь основные дублёры имеющихся магистралей.

По объёмам текущего строительства в первой двадцатке девелоперов находится очень мало компаний из Москвы, хотя в самой Москве петербургские девелоперы ведут активную деятельность. Уместно ли говорить, что наш рынок остается закрытым от столичных застройщиков?

— Предположу, что московские застройщики гонятся за определённой маржинальностью. Помимо ГК "ПИК" у нас строит, например, ФСК. Вопрос ещё в том, как оценивать, к какому региону относится застройщик. Скажем, "Эталон" — московский или петербургский девелопер? Здесь важно понимать, что вопросы региональной экспансии принимаются внутри компаний. Я со своей стороны на всех встречах доношу идеологию открытости, прозрачности правил и стратегии комплексного развития города. И это приносит свои плоды. К нам и тюменские компании приходят, и множество других региональных застройщиков. Правила игры для всех известны, градостроительные нормативы максимально публичны и открыты. Никто никому слова не скажет, если участок предназначен под жильё, а проект вписывается в нормативы. Создаётся 61 место в детском саду на тысячу жителей и 120 — в школе, пожалуйста, вперёд и с песней, можете приступать к стройке. Разумеется, иногда возникают нюансы. Недавно, например, к нам приходили, спрашивали, можно ли на месте прославленного производственного объединения построить жилой квартал. Но это неверная оценка перспективы развития локации. Исторически данная площадка использовалась в производственных целях, вокруг жилья уже достаточно, всё хорошо по сложившейся инфраструктуре. С этой точки зрения правильнее сделать ребрендинг, вдохнуть новую жизнь в производство. Тем более, что у нас на хороших позициях находится фармацевтическая отрасль, IT-сектор, то есть крупный капиталоёмкий бизнес. Город никогда не станет спальным районом, эти вещи мы не допустим. Никто никогда в Петербурге не будет поддерживать позицию "все под нож в угоду жилья". Только комплексное развитие и комфортные условия для жизни.

А строительство на намывных территориях в Петербурге соответствует принципу комплексного и комфортного развития?

— Если говорить о Васильевском острове, то у нас есть утверждённый проект, застройка ведётся под флагом комплексного освоения. С учётом подписанного ранее соглашения, согласно которому нагрузка по инженерной составляющей и инфраструктуре по большей части остаётся на городе, возник некий перекос. Но сегодня все, кто ведёт строительство на намыве, с целью синхронизации процессов взяли на себя обязательство запараллелить возведение всех необходимых соцобъектов. Возмездно или безвозмездно — другой вопрос, касающийся перехода прав на объекты. Основная проблематика сейчас там с транспортным строительством. С ДОМ.РФ мы обсуждаем вопрос реализации инфраструктурных облигаций на льготных условиях. Они по KPI завязаны на объёмы жилищного ввода. На период действия проектного финансирования, по итогам вскрытия эскроу-счетов, финансирование ДОМ.РФ заявлено под 2% и менее. Это очень выгодное предложение, даже относительно текущего предложения на рынке банковских услуг и кредитования. В том числе с этой помощью болевые точки мы сможем пройти.

Недавно ваш коллега из КГА Владимир Григорьев сказал, что второго "Тучкова Буяна" в Петербурге появиться больше не может, настолько это уникальный парк с точки зрения местоположения и архитектуры. Согласны с его мнением или в центре Петербурга ещё есть площадки под знаковые рекреационные проекты?

— Возможности есть всегда, но именно с точки зрения масштабности подхода и локационной расположенности "Тучков Буян" действительно уникален. Место фактически выходит на "золотой треугольник", Петропавловскую крепость и стрелку Васильевского острова. Другой такой локации нет.

Есть, к примеру, территория Главной водопроводной станции в центре.

— Эта территория сегодня ждёт полноценной реконструкции. Всё-таки, водоснабжение у нас — стратегическая вещь. Насколько я знаю, на повестке дня в первую очередь стоит вопрос реконструкции Северной станции, затем дело дойдёт до Главной водопроводной станции. Когда мы масштабно решим вопрос обеспечения основной потребности по водоснабжению, будем четко понимать по итогам ввода объектов в эксплуатацию, какие возможные оптимизации земельных ресурсов могут быть в части нахождения тех или иных объектов. Это последовательно может найти какие-то решения и воплощения. Теоретизировать можно всегда, но потом на практике надо будет укладывать это в конкретные проектные решения и этапы реализации. "Тучков Буян" в этом плане лежал на поверхности — интереснейшая история, инициатива Губернатора Санкт-Петербурга Беглова А.Д., поддержанная на самом высоком уровне — Президентом России Путиным В.В.

Много споров вызвала новость о возможной застройке свободного участка в устье Охты, где планируется разместить жильё для судей. На ваш взгляд, появление судебного квартала в привязке к концепции развития Охтинского мыса будет уместно?

— Это вопрос общей концепции проекта. Когда речь заходит о мало-мальски жилищном строительстве, апартаментах или гостиницах, у нас уже давно нет согласования отдельных объектов на белом листе ватмана. Архитектурно-градостроительный облик обязательно согласуется, это так называемый дизайн-код Петербурга. Всегда все рендеры вписывают в существующую застройку. Каким бы выдающимся не был замысел архитектора, он может оцениваться в том числе на Градостроительном совете. Это интеграция перспективного проекта в имеющуюся фактуру окружающей архитектуры. Так вот и здесь эти два проекта 100% будут увязываться между собой. С точки зрения застройки — она там возможна. Понятно, что это надо делать органично, качественно, аккуратно, чтобы было несколько вариаций предпроекта. Но это всё будет предметом широкой дискуссии. Всегда есть выступающие категорически за, и категорически против. Но город живёт, когда он развивается. Город не может стоять на месте. Нельзя остановить это движение. Нельзя сделать из города музей и закрыть его на ключ. Город — динамично движущаяся сила.