В ожидании будущего: выручка бизнес-центров и ТРК Петербурга упала на 12%

Объёмы свободных от арендаторов площадей и в офисах, и в торговых центрах растут, но не слишком стремительно. Выручка из–за снижения ставок, предоставленных арендных каникул и разнообразных скидок упала примерно на 10–12%.

Карантин и интернет

С конца марта торговые центры Петербурга живут в новых реалиях. Существенно упал покупательский трафик. Даже завершение локдауна не вернуло его. Ретейлеры не спешат расширяться и открывать новые магазины. Сокращение реальных доходов населения, изменение покупательского поведения и смещение акцентов на товары первой необходимости, активное развитие онлайн–торговли — всё это привело к сокращению присутствия в торговых центрах ряда сетевых операторов. Оставшиеся ретейлеры становятся "компактнее", занимают меньшую площадь, сокращая издержки на аренду и вкладывая высвобождающиеся средства в развитие онлайн–сервисов.

По данным на середину ноября, в Петербурге не было введено ни одного нового торгового центра, и есть вероятность, что до конца года новых открытий не будет.

"С одной стороны, это спасёт рынок от существенного роста вакантности сейчас. С другой — сроки открытия перенесены на 2021 год, что неизбежно приведёт к росту свободных площадей и их перераспределению между устаревшими торговыми центрами и современными качественными концепциями", — рассказывает Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Петербурге.

Благодаря активному переговорному процессу с нынешними арендаторами вакантность в торговых центрах выросла незначительно, достигнув 3,9% к середине осени (3,5% было в конце марта–2020). В топовых торговых центрах вакантными остаются не более 1–2% площадей. Позитивным моментом в этой ситуации стала возможность выхода в крупные торговые центры тех ретейлеров, которые там ещё не были представлены из–за отсутствия свободных площадей. Тем не менее в 2021 году вакантность будет расти до уровня 4–5% в оптимистичном сценарии развития и до 6% в пессимистичном.

Уверенно себя чувствует сегмент продуктовых ретейлеров, которые начали активно развивать интернет–продажи, возможности самовывоза и доставки. Так, у сетей "Лента" и "Перекрёсток" появились свои сервисы доставки товаров домой — "Ленточка" и "Впрок".

"Также сеть “Лента” расширяет присутствие в Санкт–Петербурге и Ленинградской области, открыв семь новых точек, преимущественно в формате супермаркетов. В сумме это больше 13 тыс. м2 торгового пространства", — говорит Анна Никандрова из Colliers International.

Удалёнка бьёт по нервам

Сокращение штата работников и масштабный перевод сотрудников на удалённую работу привели к ежеквартальному увеличению доли свободных площадей с начала года. За III квартал в классе А показатель увеличился на 0,5 п. п., до 5%, в классе B — на 0,8 п. п., до 7,7%.

Как прогнозируют эксперты, если спрос продолжит снижаться, то доля свободных помещений по итогам года может достичь 8%, а к середине следующего года — 10%.

"При этом существенного снижения ставок аренды не наблюдается. Разумного баланса спроса и предложения на рынке, как и его восстановления, можно ожидать не ранее 2022 года", — полагает Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg.

Объём сделок аренды качественных офисных площадей за январь–ноябрь 2020 года составил около 65 тыс. м2, что на 35% меньше, чем за аналогичный период прошлого года.

Спрос на новые площади к концу осени несколько упал. "Это объясняется не только второй волной пандемии и продолжающейся неопределённостью на рынке, но и сезонностью", — говорит Виктор Заглумин, партнёр Bright Rich | CORFAC International.

Запросы от клиентов скорректировались по площади и бюджету. Потенциальные арендаторы рассматривают помещения в сопоставимых по качеству бизнес–центрах, но с оптимизацией офисных площадей и меньшей запрашиваемой ставкой аренды. Средний размер арендованного помещения уменьшился на 40%, до 800–900 м2. Практически все сделки (95%) заключены в бизнес–центрах класса B, что подтверждает тенденцию оптимизации затрат компаний на аренду.

Как и весной, арендаторы обращаются к собственникам за продлением или предоставлением новых скидок. Ситуация непростая, запас прочности у владельцев бизнес–центров, как и у арендаторов, за этот год серьёзно снизился.

По данным IPG, средний уровень запрашиваемых ставок на офисные помещения класса А сейчас составляет 1700 руб. / м2 в месяц, для класса B это 1230 руб. / м2. "При этом на фоне текущего сокращения спроса ставки аренды не снижаются. Это подтверждает ожидания собственников о восстановлении спроса в 2021 году", — считают в IPG.