Рынок fee–девелопмента и в России в целом, и в Петербурге в частности пока не сформирован, однако снижение доходности бизнеса, усиление конкуренции и проблемы проектного финансирования открывают для девелоперов новую нишу
Термин "fee–девелопмент" дословно означает "девелопмент за вознаграждение". Иначе говоря, это услуга, которую выполняет девелопер, не вкладывая в проект собственные средства, не неся финансовых рисков, но получая за выполняемую услугу вознаграждение.
Российский рынок fee–девелопмента несколько отличается от западного. Там fee–девелоперские компании имеют значительную долю рынка при определённом перечне функций: привлечение средств, строительный подряд, управление строительством. Отечественный вариант зачастую предполагает вложение собственных средств и полный цикл работ, включая строительно–монтажные.
Объём рынка услуг fee–девелопмента не поддаётся подсчётам: далеко не все собственники земельных участков, заключающие договоры на fee–девелопмент, жаждут публичности.
Но, например, группа компаний "ПИК", объявляя результаты работы в первой половине 2020 года, включила в отчёт информацию об услугах fee–девелопмента: объём реализации недвижимости по этой позиции составил 11,5 млрд рублей — на 62,3% больше, чем в первом полугодии 2019–го.
Условия договоров между собственниками участков и fee–девелоперами, как правило, предполагают вознаграждение 5–15% в зависимости от сложности проекта. Возможны варианты: процент от стоимости проекта плюс доля после окупаемости; оговорённая сумма с каждого квадратного метра; компенсация расходов плюс оговорённый процент.
"Также применяется схема, когда fee–девелоперу выделяется определённый пул квартир, которые он реализует самостоятельно", — добавляет Андрей Вересов, генеральный директор компании "Бронка Девелопмент".
Кто они?
В Москве fee–девелопментом занимаются крупные компании: Level Group, MR Group, "Галс–Девелопмент", ГК "РКС Девелопмент", ПИК и др. Причём некоторые продвигают свои услуги в регионах.
В Петербурге fee–девелоперов пока меньше: "Лемминкяйнен", AAG, "Охта Групп", 3S Development, "Бронка Девелопмент" и др.
"Как таковой fee–девелопмент в России очень плохо развит: собственники компаний, занятых развитием территорий, или уже имеют свою команду, или создают команду под проект. Таковы реалии", — отмечает Анна Чистякова, заместитель генерального директора 3S Development.
Однако в последнее время желающих оказать услугу fee–девелопмента становится больше. "Мы отмечаем растущий интерес к данной услуге, поскольку разработка новых участков и вывод на рынок интересных проектов в текущих условиях востребованы и оправданны даже при усиливающейся конкуренции", — утверждает Андрей Вересов.
Недавно о выходе в сегмент fee–девелопмента заявил Glorax Development. Компания намерена развивать услугу в двух столицах, а также в Московской и Ленинградской областях.
Группа "Самолёт" по партнёрскому договору с ООО "СПб Реновация" (в обмен на 5% в уставном капитале) работает в качестве fee–девелопера в ряде проектов. Программа помощи владельцам земельных участков площадью от 10 га и некрупным девелоперским компаниям запущена более года назад. Помощь подразумевает fee–девелопмент и обеспечение доступа к проектному финансированию. Как ранее пояснял гендиректор группы "Самолёт" Антон Елистратов, некрупные девелоперы в этой схеме получат финансирование, но также снизятся риски и вырастет прибыль.
В качестве помощника выступил также "Сбер", который расширил набор функций личного кабинета застройщика — за счёт маркетплейса. Опция позволяет в том числе найти fee–девелопера для проекта, на который застройщик запрашивает кредит. По словам Сергея Бессонова, вице–президента, директора дивизиона "Кредитные продукты и процессы" Сбербанка, в текущей ситуации этот сервис становится особенно актуальным.
Любопытство или корысть?
Денис Лебедев, вице–президент по развитию Glorax Development, утверждает, что за последние несколько лет интерес к рынку fee–девелопмента вырос, но именно сейчас сложились условия для его активного развития. "С одной стороны, это связано с введением эскроу–счетов и усложнением доступа к проектному финансированию, с другой — с усилением конкуренции в отрасли и снижением маржинальности девелоперского бизнеса. Собственники земельных участков, нередко непрофильные, привлекая fee–девелоперов, могут значительно повысить рентабельность проекта", — замечает он.
Сейчас из–за перехода на схему эскроу на первый план вышли налаженные взаимоотношения с кредитными организациями. Не секрет, что банки частенько отказывают застройщикам в кредитах. Проблема привлечения средств особенно актуальна в регионах.
"В такой ситуации для небольших игроков оптимальной схемой может стать привлечение к участию в проекте авторитетного партнёра, который обладает более широкими финансовыми возможностями. Также возможно расширить линейку финансовых инструментов. Кроме проектного финансирования банки сегодня предлагают новые инвестиционные продукты, к примеру мезонинный кредит", — добавляет Денис Лебедев.
В нынешний кризис застройщики столкнулись с ростом себестоимости строительства, удорожанием подрядных работ и т. д. При этом конкуренция растёт. С точки зрения Анны Чистяковой, это процесс со знаком плюс. "На рынке мало игроков, которые могут дать качественный результат в рамках fee–девелопмента, так как при реализации проектов надо учитывать множество факторов и иметь междисциплинарную команду профессионалов. Конкуренция на этом рынке подстегнула бы к более качественным проектам и развитию бизнеса", — говорит она.
Есть ли перспектива?
Сегодня fee–девелоперы нацелены в основном на мелкие компании, которым финансировать проекты сложнее прочих. В то же время, как ранее подчёркивал Михаил Ривлин, заместитель председателя правления "Охта Групп", пока собственники не слишком доверяют сторонним компаниям.
"Рынок находится в стадии формирования. Ещё не все собственники готовы нанимать технического заказчика и платить справедливую цену за проектирование", — подтверждает Анна Чистякова.
Это безусловный тормоз для развития услуги. В то же время большой объём сделок на земельном рынке в текущем году сулит перспективы. "Значительное количество участков в продаже не обеспечено градостроительной документацией. А значит, реализация проектов потребует серьёзных компетенций, которыми располагают немногие", — заключает Денис Лебедев.
