Каждый десятый квадратный метр в бизнес-центрах будет стоять пустым в наступившем году, ожидают эксперты. Это даст возможность арендаторам добиваться более выгодных для себя условий. При этом тотальной замены офисов удалёнкой не ожидается.
В кризисный год девелоперы вывели на рынок офисной недвижимости Петербурга вдвое меньше площадей, чем изначально планировалось. По данным JLL, всего в 2020 году было введено семь бизнес-центров класса А и В арендопригодной площадью 134 тыс. м2.
"К третьему за последние 20 лет кризису девелоперы усвоили уроки предыдущих, и на фоне низкого уровня спроса не спешили вводить строящиеся здания в эксплуатацию. Впервые за современную историю офисного рынка в четвёртом квартале не было введено ни одного нового бизнес-центра", — говорит руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт-Петербурге Наталия Киреева.
Knight Frank St Petersburg предварительно оценивал объём ввода офисных площадей в 2020 году в Петербурге в 196 тыс. м2, из которых около 150 тыс. м2 приходится на объекты класса А и 46 тыс. м2 — к В-классу. "В текущем году был перенесён ввод целого ряда офисных зданий. Девелоперы, понимания существующую на рынке неопределённость, замедлили темпы ввода объектов", — комментировал ранее генеральный директор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
В результате доля вакантных площадей в разгар кризиса выросла не так сильно, как могла бы. JLL оценивает её на данный момент в 8,4%. Но если в бизнес-центрах класса А пустует 4% площадей (на 0,5 п.п. выше, чем годом ранее), то в классе В — 10,7% (плюс 3,3 п.п.). Это также близко к оценке Knight Frank St Petersburg: до 6,5% в классе А и до 8,7% в классе В.
Во время кризиса именно арендаторы офисов класса В активно занимались оптимизацией, говорит руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт-Петербурге Регина Волошенко. "Оптимизация площадей арендаторами в связи с сокращением издержек на аренду и переводом сотрудников на удалённую работу привела к тому, что освобождалось площадей больше, чем занималось новыми арендаторами. Наиболее показательна эта тенденция в центре города (Центральном и Петроградском районах), где арендные ставки остаются одними из самых высоких", — считает она.
При этом владельцы бизнес-центров сумели сохранить ставки на уровне 2019 года, отмечают эксперты. "Ставки практически не изменились, — говорит руководитель отдел офисной недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE Алёна Бердиган. — Колебание происходило в пределах инфляции в регионе. Отката ставок не произошло за счёт сохранения спроса на достаточно высоком уровне и массовой приостановки ввода новых спекулятивных проектов".
Возможные варианты
В прогнозах на 2021 год эксперты расходятся. JLL ожидает ввода более чем 300 тыс. м2 офисной недвижимости. В высокой стадии готовности находятся такие объекты, как Atlas City, "Собрание" (2 очередь), "Буревестник", "Черниговский", "Элкус" (2 очередь), "Дом Рогова" и другие. В Knight Frank St Petersburg прогнозируют сокращение ввода на 22% от уровня 2020 года. В компании Maris в ассоциации с CBRE полагают, что ввод составит 210 тыс. м2. "В 2021 году может быть введено минимум 147 тыс. м2 офисных площадей", — считает вице-президент Becar Asset Management Ольга Шарыгина.
"В перспективе ближайших шести месяцев или одного года можно ожидать дальнейшего плавного роста вакансии как за счёт выхода на рынок новых бизнес-центров, так и за счёт сокращения доходов бизнеса после пандемии", — продолжает Ольга Шарыгина. Такого же мнения придерживаются в Knight Frank St Petersburg. JLL ожидает роста вакантных площадей до 10–12%.
Такая величина может оказаться пороговой. "Как показывает и зарубежный, и российский опыт, при вакансии менее 10%, рынок является рынком арендодателя, а не арендатора", — указывает Николай Пашков.
Однако есть и другое мнение. "Мы не прогнозируем существенного увеличения объёма вакантных площадей на рынке: конец года прошёл спокойно, корпорации сформировали бюджеты на 2021 без принятия жёстких мер экономии на аренде офисных помещений. Таким образом, высвобождение будет происходить только за счёт малого и среднего бизнеса. Подобные помещения достаточно быстро находят новых арендаторов", — говорит Алёна Бердиган.
Пока нет единого мнения и относительно прогноза по арендным ставкам. Большинство экспертов ожидают, что они либо останутся на текущем уровне, либо незначительно снизятся. Но в Knight Frank St Petersburg считают, что аренда офисов класса B подорожает.
Возвращайтесь с удалёнки
Интересно, что никто из опрошенных dp.ru аналитиков не ожидает сохранения тренда на удалёнку и отказа от аренды офисов. "Мы не видим массового перехода на удалённую работу на постоянной основе. Это только определённый процент сотрудников. В связи с этим сейчас многие компании занимаются переоборудованием текущих офисных помещений. Спрос на новые помещения есть, но более рациональный", — рассказала заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers International Виктория Горячева.
"Спрос будет поддерживаться, прежде всего, посредством корпоративных программ массовой вакцинации сотрудников компаний и возвращение их в офисы. Массового перехода на удалённую работу мы не прогнозируем", — соглашается Алёна Бердиган.
Впрочем, в Knight Frank St Petersburg всё же отмечают некоторые новые тенденции. Так, уже сейчас растёт спрос на коворкинги, которые позволяют более экономно размещать сотрудников, не вкладываясь в оборудование рабочих мест, и арендовать помещения по мере необходимости.
