Пандемия не сократила востребованность зарубежной недвижимости у россиян — напротив, число заявок на покупку объектов выросло. Однако во многих случаях спрос остаётся отложенным: не все готовы заключать сделки в режиме онлайн.
Как отмечают аналитики международного брокера недвижимости Tranio, реальный спрос за время пандемии упал. По данным Центробанка, во II квартале 2020 года объём инвестиций в зарубежную недвижимость сократился в 2,6 раза по сравнению с тем же периодом 2019–го. В то же время есть 10–15% покупателей–инвесторов, которые активно ищут сделки именно в период турбулентности, рассчитывая на дисконт. Эти покупатели, а также желающие получить вид на жительство (ВНЖ) в обмен на инвестиции формируют сегодня основную часть заявок.
Есть страны, которые разрешают въезд для совершения сделок; страны, где открыты границы; страны, в которых сделки совершаются онлайн. Однако по результатам опроса, проведённого Prian.ru, 80% интересантов не готовы совершать онлайн–сделки. На них согласны лишь покупатели–инвесторы.
Спрос отложился
По данным Prian.ru, с 1 января по 1 ноября 2020 года падение спроса составило 10%. Больше прочих пострадали рынки в странах с тяжёлой пандемической ситуацией, а также курортные направления среднего и недорогого сегментов — из–за уменьшения туристического сезона.
"Самое значительное сокращение спроса было весной, во время первого локдауна. Во–первых, потому что практически по всему миру он был по ограничительным мерам жёстче второго. Во многих популярных странах можно было с задержкой завершить начатую сделку, а вот начать её с нуля — почти невозможно. Во–вторых, никто не знал, насколько затянется пандемия, и большинство покупателей собирались подождать", — комментирует Филипп Березин, главный редактор, эксперт Prian.ru.
Заметно пострадали Финляндия и Испания. По оценке Екатерины Охильковой, руководителя компании ExpertAgent, количество сделок в Испании сократилось в среднем на 20–25%: в большей степени в крупных городах, в меньшей — на побережье. "Интерес к объектам на ВНЖ “Золотая виза” даже немного вырос. Но сам процесс покупки в большинстве случаев откладывается до открытия границ", — уточнила Екатерина Охилькова.
"Почти полностью упал спрос на недвижимость в Финляндии. Там ситуация перевернулась: если раньше русские покупали объекты у финнов, то теперь — финны у русских", — указывает Алина Дашевская, руководитель направления зарубежной недвижимости Knight Frank St Petersburg.
Как отметила Саглара Оконова, аналитик международного брокера недвижимости Tranio, "просели" наиболее пострадавшие классы коммерческой недвижимости — отели, непродуктовый ретейл, офисы. Однако в жилье больших дисконтов ждать не стоит. Могут быть отдельные выгодные предложения. Но в целом на европейском рынке по–прежнему спрос превышает предложение", — добавила она.
В то же время наблюдается рост спроса на недвижимость Германии, Кипра, Турции, Греции. Алина Дашевская отмечает возросший интерес к объектам в Греции — стране с одним из минимальных порогов входа в Евросоюз. "Те, кто не планирует жить в Европе, но при этом хочет получить возможность безвизового въезда, стали чаще рассматривать Карибы по паспортным программам", — добавила она.
По данным экспертов, в большинстве случаев речь идёт не о сделках, а о запросах. То есть об отложенном спросе.
Согласно исследованию Tranio, за три квартала 2020 года россияне подали на 11% больше заявок на покупку недвижимости за границей, чем в 2018–м, когда в стране наблюдался самый высокий показатель трансграничных переводов. Относительно прошлого года число заявок выросло на 47%.
При этом жители Петербурга готовы потратить на покупку квартиры за рубежом € 350 тыс. — на 50 тыс. больше, чем москвичи. Чаще петербуржцев интересуют объекты в Испании, США и Италии.
Границы закрыты
Из опроса Prian.ru следует: 54% потенциальных покупателей хотят приобрести недвижимость за рубежом для постоянного проживания. "После 2014 года резко выросла доля тех, кто покупает с целью иммигрировать — не обязательно сразу", — прокомментировал Филипп Березин.
Более четверти (26%) респондентов интересуются сезонным проживанием и упрощённым получением визы. По наблюдениям Tranio, "в период самоизоляции многие задумались о получении вида на жительство в другой стране, который позволил бы им выезжать за рубеж даже в условиях закрытых границ".
Доля граждан, приобретающих недвижимость с инвестиционными целями, достигает 14%.
"Но покупатели понимают: нужно брать в расчёт падение стоимости краткосрочной аренды, поэтому чаще стали интересоваться проектами с гарантированной доходностью", — уточнила Алина Дашевская. Ещё 6% покупают недвижимость для работы или учёбы.
Неопределённость с выездом за границу заставляет россиян избавляться от зарубежных объектов. Явление не приобрело массового характера, хотя, отмечает Саглара Оконова, предложений от россиян стало больше, особенно в сегментах, где арендатор меняет условия договора или содержание обходится дорого.
По словам Екатерины Охильковой, в Испании это могут быть вторые и третьи объекты недвижимости, которые продаются ради высвобождения средств, либо недорогие объекты, на содержание которых нет денег.
Зато в Финляндии, утверждает Ирина Хямяляйнен, генеральный директор компании "Хабита Северо–Запад", количество россиян, желающих продать свою недвижимость, заметно выросло: "По сравнению с 2016–2018 годами сейчас количество желающих продать свою недвижимость увеличилось. Более 10 лет назад, когда цены на недвижимость были выше и ситуация способствовала вложению денег в зарубежные объекты, россияне покупали недвижимость. Эпидемия коронавируса повлияла на желание россиян продать свои объекты, так как курс евро увеличился, расходы на недвижимость не изменились, а пользоваться объектами стало невозможно: границы закрыты".
Предложение онлайн
Сегодня в некоторых странах границы для россиян открыты. Например, в Турции или ОАЭ. Но партнёры российских брокеров во многих странах готовы работать в онлайн–режиме. "В условиях закрытых границ удалённые сделки чаще всего заключаются, когда покупатель видел объект и хорошо знаком с локацией. Чаще речь идёт о переговорах, подготовке к сделке и внесении депозита. Нередко требуется открыть счёт в банке страны нахождения объекта. Но некоторые страны позволяют сделать всё онлайн, например Португалия или Испания", — рассказала Саглара Оконова.
По мнению Екатерины Охильковой, онлайн–сделки подходят не всем категориям покупателей — лишь тем, кто хорошо знает страну вообще и локацию в частности.
Наиболее активно удалённые сделки совершаются сегодня в Германии, Болгарии, Таиланде, Греции.
"Совершить сделку онлайн технически возможно практически во всех странах. Проще всего иметь в стране лицо, на которое оформляется доверенность", — пояснил Филипп Березин.
Много денег
В ряде стран в пандемию цены выросли, где–то — наоборот. По оценке Саглары Оконовой, наиболее заметный рост цен произошёл за год в Турции, Германии, Словакии, Эстонии и Португалии.
Prian.ru приводит цифры со ссылкой на зарубежные источники: за год (по октябрь 2020–го) в Хорватии цены выросли на 6%, в крупных городах Финляндии — на 1%, в Вене — на 7%, в Великобритании — на 5,8% и т. д. А в Германии только за второй квартал, в условиях пандемии, — на 10,85%.
Екатерина Охилькова отмечает падение цен в Испании примерно на 4%. В менее востребованных локациях к концу года падение ожидается в районе 10%. Однако, полагает она, реализация отложенного спроса может привести к небольшому росту цен, особенно на рынке нового строительства.
"В целом ни падения, ни роста нет. Но застройщики чаще готовы предоставлять рассрочки и скидки", — комментирует Алина Дашевская.
"Несмотря на слухи, больших дисконтов нет, потому что денег на рынке много. Есть отдельные скидки в пострадавших сегментах и там, где собственники на грани дефолта. Европейский рынок по–прежнему рынок продавца: хороших предложений меньше, чем желающих купить", — резюмирует Саглара Оконова.
