Вслед за первичным рынком жилой недвижимости Петербурга быстро "разогрелся" и вторичный. Годовой рост стоимости квадратного метра в новостройках составил почти 27%, на вторичном рынке — 19,5%. Это рекордные цифры в новейшей истории города. Наибольшим спросом пользуются недавно сданные дома в Кудрово, Мурино и Девяткино. А в целом в объектах, введённых за последние 10 лет, рост стоимости достиг 25–28%.
Однокомнатные и двухкомнатные хрущёвки и брежневки прибавили в цене, по данным агентства "Петербургская недвижимость", гораздо меньше — от 10 до 22% в зависимости от локации. Но это всё равно непривычно высокая для последних лет динамика.
"Минувший год был очень интересным в плане тенденций, которые постоянно менялись, и порой в прямо противоположную сторону. Первый квартал прошёл спокойно и по количеству сделок, и по ценам. Во втором квартале из–за карантинных мер мы наблюдали снижение продаж и даже некоторое сокращение цен. Но уже в третьем квартале спрос вернулся на уровень начала года, а в четвёртом отмечен рост количества сделок на треть к предыдущему кварталу", — рассказывает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость".
Пик продаж пришёлся на октябрь–ноябрь, когда рост цен в новостройках достиг уже неприличных масштабов. Всего с начала года строящаяся недвижимость увеличилась в цене почти на 27%, до 145,4 тыс. рублей за 1 м2. В пригородах новое жильё подорожало на 22,3%, до 94,1 тыс. рублей. Уловив этот "шторм", покупатели начали переориентироваться с первички и искать варианты в уже построенных домах. Свою роль сыграло и довольно скудное новое предложение на рынке от девелоперов. А при сужении выбора новостроек переток спроса с первичного рынка на вторичный неизбежно ускоряется.
По данным АН "Петербургская недвижимость", в 2020 году на вторичном рынке существенно (до 55,8%) выросла доля сделок с квартирами в новых (возраст до 10 лет) кирпичных и кирпично–монолитных домах и сократилась в старых (панельных и кирпичных, а также в сталинках). В структуре спроса продолжила снижаться доля комнат, которым покупатели теперь предпочитают студии (21,8%). Традиционно треть спроса составили однокомнатные квартиры, 20,8% — двухкомнатные.
Переехать сразу после покупки
На фоне повышенного интереса продавцы, не желая продешевить, стали также переписывать ценники. "Первый фактор повышенного спроса на вторичном рынке — это рост цен на первичном рынке. В сравнении с ним недвижимость на вторичном рынке начинает выглядеть более привлекательно. Второй фактор — это паника, связанная с нестабильностью в экономике и ослаблением рубля", — полагает генеральный директор агентства недвижимости "Бенуа" Дмитрий Щегельский. К тому же, напоминает он, рынок вторички шире, выбор там больше, а переехать можно сразу после покупки.
Впрочем, "перебежчики" с первичного рынка — лишь одна из причин роста цен. После недолгого перерыва на рынок вернулись инвесторы. Из–за снижения ставок по депозитам они начали активно изымать средства из банков и вкладывать их либо в валюту, либо в квадратные метры. Поэтому существенно выросло количество покупок квартир для сохранения средств.
По оценкам Игоря Карцева, председателя совета директоров ГК "Максимум Life Development", доля инвестпокупок в некоторых новостройках сейчас доходит до 15%. "Аналогичная история и на вторичном рынке. Инвесторы ищут недооценённые, по их мнению, локации и объекты и покупают их для дальнейшей сдачи в аренду или перепродажи через 2–3 года", — говорит он.
Стремятся в столицу
Ещё один фактор повышения цен — рост спроса со стороны иногородних покупателей. Он, по оценкам специалистов, увеличился примерно на 15–20%. Причём в отличие от прошлых лет, когда интерес к квартирам в Северной столице проявляли, как правило, жители Севера и Сибири, в этом году активизировались покупатели из центральных регионов — Тверской, Смоленской и других областей.
Этой осенью покупали жильё и те, кто планировал улучшение жилищных условий, но откладывал подобное приобретение до лучших времён. "Покупатели поняли, что если потерпеть ещё немного, то с мечтой о квартире можно будет попрощаться. И, привлекая потребительские кредиты в банках и занимая у родственников, решали жилищный вопрос", — говорит Константин Пороцкий, управляющий партнёр ГК "Омакульма".
Как говорят риелторы, были случаи, когда объект выставляют на рынок по одной цене, а продаётся он дороже: появляются несколько заинтересованных клиентов, идут торги на повышение.
По итогам 2020 года Петербург показал один из самых высоких показателей динамики цен, но уникальным в этом смысле не стал. Нечто подобное произошло и в других городах–миллионниках, а также столицах субъектов федерации. Как рассказал Алексей Попов, руководитель аналитического центра ЦИАН, аномальный рост цен отмечен в Омске (+20,6%), Нижнем Новгороде (+16%), Воронеже (+15,7%). В Москве увеличение за год составило 12,6%.
Насыщение ростом
Эксперты полагают, что в ближайшее время рост стоимости квадратного метра замедлится. "Цены на вторичку с осени подтянулись к стоимости новостроек. Отчасти из–за этого она потеряла свою привлекательность для покупателей: спрос, который должен был переориентироваться на хорошую вторичку, может быть, и переориентировался бы, но пока разбивается об упрямство продавцов и их неготовность идти на разумный торг. Денег у клиентов становится меньше, поэтому снижение объёмов сделок в 2021 году на вторичке, по всей видимости, станет объективной реальностью", — считает Екатерина Романенко, президент ГК "Экотон".
С этим не вполне согласен Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
"Затишье на рынке начнётся только после того, как сойдут на нет все факторы роста. В ближайшее время предпосылок для этого нет. Соответственно, высокий спрос на вторичку сохранится ещё как минимум несколько месяцев. Правда, заметно расти он уже не будет", — уверен он.
По оценкам "Петербургской недвижимости", топ самых востребованных объектов в 2020 году возглавили студии во Всеволожском районе Ленобласти (11,4% от общего объёма спроса). На втором месте — однокомнатные квартиры в этом же районе (7,6%). Замыкают топ–3 однушки в домах "новой вторички" Приморского района (3,3%). За ними следуют студии в этой же локации (2,8%). Практически столь же популярны студии (2,4%) и однокомнатные квартиры (2,2%) в Красносельском районе — здесь также речь идёт о домах, сданных не более 10 лет назад.
