Стоимость жилья в Петербурге после прошлогодних рекордов продолжает рост, пусть и чуть более умеренный. Эксперты рассматривают три сценария развития событий в 2021 году — снижение цен на фоне падения доходов населения, дальнейший рост (уже не столь бурный) и незначительные флуктуации вокруг нынешних отметок. Многое будет зависеть от того, продлят ли власти льготную ипотеку.
Минувший год отметился невиданным ростом цен на рынке жилья в Петербурге. С января 2020 года по январь 2021–го средняя цена предложения жилья масс–маркет увеличилась в городе со 115,5 тыс. до 145,8 тыс. рублей за 1 м2, или на 26,2%. Таковы данные консалтингового центра "Петербургская недвижимость". Первичка спровоцировала рост цен и на вторичном рынке. По данным аналитического центра SRG, он составил 20,9% — это самая высокая динамика среди российских городов–миллионников.
Главная причина — сокращение предложения, которое девелоперы связывают с трудностями перехода на проектное финансирование, с одной стороны, и ажиотажно высоким спросом из–за запуска госпрограммы субсидирования процентной ставки по кредитам на новостройки — с другой.
В январе 2021 года рост продолжился, но уже не такими темпами. Он составил в городе 0,7% (в пригородах — 2,7%) по сравнению с предыдущим месяцем против 3–4% в октябре и ноябре, подсчитали в КЦ "Петербургская недвижимость".
В начале 2021–го спрос немного успокоился, подтверждает Екатерина Сивова, совладелец инвестиционной компании Garnet. По её словам, теперь многое зависит от ситуации с пандемией, от сроков открытия границ и, соответственно, возможностей мигрантов вернуться на стройки. И, конечно, от судьбы программы льготной ипотеки. Пока срок её действия ограничен первым полугодием.
Теоретически ценовая ситуация на первичном рынке может развиваться по нескольким сценариям: высокий рост, умеренный рост, снижение. Большинство экспертов прогнозируют умеренный рост.
По итогам первого полугодия цены вырастут на 5–7%, считает Алексей Лякин, руководитель компании "Только лучшая недвижимость". Дальше всё будет зависеть от льготной ипотеки — сохранится ли эта программа и для всех ли регионов. "Если льготную ипотеку для Петербурга “закроют”, можно ожидать коррекции цен на первичном рынке. Правда, скорее всего, она выразится не в снижении цен, а в появлении различных стимулирующих программ", — рассуждает он.
В корпорации "Мегалит — Охта Групп" ожидают годового роста 10–15%. В Glorax Development прогнозируют 7%–ное увеличение.
Дозированное предложение
Есть сценарий и более серьёзного роста. Он может реализоваться, если апартаменты де–юре приравняют к жилью. Сейчас Минстрой готовит соответствующие поправки в законодательство. В ожидании этого спрос на апартаменты в течение прошлого года рос, и только в декабре покупатели немного успокоились. В этом сегменте рост может прогнозироваться на 10–12% в год, полагает Игорь Петров, генеральный директор компании "Р–Фикс". "Возможно, подогреют интерес разговоры о том, что апартаменты признают жильём. Также серьёзным фактором может стать рост цен на стройматериалы", — отмечает он.
По мнению Дмитрия Шафоростова, руководителя агентства недвижимости "Ваша квартира", активный рост (3–5% в месяц) продолжится в первой половине года, поскольку девелоперы будут выводить на рынок объекты "очень дозированно", то есть предложение заметно не увеличится. Но уже в третьем квартале, считает он, спрос успокоится. "Ближе к концу года вновь жду роста спроса и цен", — добавляет эксперт. Георгий Патанин, руководитель АН Георгия Патанина, полагает, что после отмены программы льготной ипотеки цены могут встать, хотя "спрос всё равно будет сильный и даже большое количество стартов не приведёт к снижению цен". "Квадратный метр в ближайшие полгода будет расти. Мы не видим предпосылок не только для спада, но и для остановки роста", — резюмирует Екатерина Сивова.
Диктат спроса
Эксперты призывают не забывать ещё об одном факторе, от которого зависит стоимость "квадрата", — сокращении доходов граждан.
"Вероятнее всего, основной потенциал роста цен реализован в 2020 году. В 2021–м прошлогодние драйверы остаются. Тем не менее есть объективные ограничения роста, связанные со стагнацией доходов. Поэтому стоимость квадратного метра продолжит увеличиваться, но более скромными темпами, чем в 2020 году", — говорит Дмитрий Михалёв, руководитель отдела по связям с госорганами "СПб Реновации".
Многим жильё уже не по карману даже с ипотечным кредитом, считает Россита Габриелян, генеральный директор инвестиционно–риелторской компании "Альфа–групп". Более того, льготная программа сыграла злую шутку: не все заёмщики могут расплачиваться по обязательствам, растёт число обращений с просьбой об ипотечных каникулах и рефинансировании. А дальше — дефолт, напоминает она.
"Залоговое жилье попадёт на торги, составив конкуренцию новостройкам. Итог — больше предложение, меньше спрос, ниже цены", — рассуждает эксперт.
Окончание программы субсидирования ставок тоже не является гарантией остановки цен. "Даже при условии отмены программ с субсидированной ставкой ипотечные кредиты будут выдаваться по ставкам всего на 2% выше. То есть проценты повысятся, но некритично для рынка. В краткосрочной перспективе (3–4 месяца) после отмены субсидирования темпы продаж снизятся на 25–35%, но затем вернутся на прежний уровень", — полагает Руслан Сырцов, коммерческий директор Glorax Development.
Не исключено, что некоторые банки займутся пролонгацией собственных специальных ипотечных программ, даже если перестанут получать компенсацию от государства, считает Андрей Кириллов, директор по маркетингу и продажам корпорации "Мегалит". Это станет дополнительным стимулом спроса. При этом предложение всё ещё сокращается.
Ян Фельдман, директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест", полагает, что цены продолжат повышаться, но рост будет более сдержанным, в среднем по рынку — 10%.
"Рынок будет сбалансированным, без резких колебаний. Но всё это при условии отсутствия потрясений, связанных с экономической или эпидемиологической ситуацией", — добавляет он.
