Купить квартиру в уже введённых в эксплуатацию домах можно разве что "с рук" у бывшего дольщика.
По давно сложившейся традиции после сдачи жилого дома часть квартир остаётся непроданной. В массовом сегменте (эконом и комфорт) доля "остатков" обычно не превышала 10%, в домах бизнес–класса — 20–25%, в элитном сегменте — до 50%. Пандемия и льготная ипотека в корне изменили ситуацию.
"В сданных и почти готовых к сдаче домах практически ничего не осталось, купить можно разве что по переуступке", — говорит Андрей Тетыш, председатель совета директоров АРИН.
Объём товарного запаса в готовых новостройках заметно уменьшился, соглашается Елена Петропавловская, руководитель аналитического центра группы RBI. Этому способствовали два фактора — высокий спрос на недвижимость и небольшое количество новых проектов у девелоперов.
"Предложение достаточно ограничено, и выбор из “остатков” в уже сданных и заселённых домах стал казаться более привлекательным, а главное, надёжным в условиях кризиса вариантом", — комментирует она.
Неликвидные остатки
Тем не менее кое–какие квартиры в новостройках остаются непроданными. Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой Санкт–Петербург", перечисляет: нереализованными к моменту ввода могут оставаться квартиры большого метража с высокой стоимостью, лоты с нестандартными планировками или квартиры на первом этаже (хотя такие проектируются сегодня всё реже).
"Иногда нереализованными остаются и ликвидные варианты, когда платёжеспособного спроса не хватило для “поглощения” предложения", — добавляет она.
Кроме того, остаются квартиры, которые застройщик вовремя не вывел на рынок. "Остатки появляются в том числе при неправильно выстроенной стратегии продаж — если, к примеру, на ранних стадиях строительства были распроданы все ликвидные лоты и после повышения стоимости, которая растёт вместе со стадией готовности, остался только неликвид по завышенной цене", — говорит Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers.
По словам Елены Петропавловской, причиной могут стать и завышенные ценовые ожидания девелопера: например, при качественном продукте, но в неоднозначной локации. Тогда темп продаж по объективным причинам может оказаться низким.
Однако в зависимости от стратегии продаж некоторые компании специально оставляют часть наиболее ликвидных квартир "на сладкое", чтобы реализовать их по максимальной цене. Например, видовые квартиры на последних этажах. Они не всегда выводятся в продажу на стадии фундамента. Правда, к моменту окончания стройки могут подорожать настолько, что останутся на какое–то время невостребованными.
Прямая невыгода
Начиная с 2017 года непроданные квартиры вдвойне невыгодны для застройщика: государство ввело налог на имущество. Для Петербурга это 1% от кадастровой стоимости объекта.
Застройщик должен регистрировать непроданные квартиры как собственность и платить за них налог.
Помимо того, напоминает Евгения Литвинова, руководитель отдела проектного консалтинга КЦ "Петербургская недвижимость", застройщик несёт бремя коммунальных расходов.
Елизавета Конвей отмечает, что продажа готовой квартиры, а не "виртуальной" (за 2–3 года до ввода в эксплуатацию) не всегда ставит девелопера в выигрышное положение: покупатель может увидеть расхождение фактического объекта с обещаниями в рендерах.
К тому же, по её словам, есть опасность, что квартиры попадут в залог банку — если застройщик не успел выплатить взятый кредит. Это усложняет процесс продажи и требует больше времени для сделки.
Как избавиться от последних "квадратов"
Безусловно, есть способы избавиться от обременительных остатков, и застройщики активно используют их.
"Остатки пытаются продать с помощью акций, снижения цен, активной рекламы. Доступ к финансированию почти у всех одинаков. Конкурировать можно либо ценой, либо качеством", — рассуждает Андрей Тетыш.
Кроме снижения цен на неликвидные квартиры застройщики могут предложить специальные цены на сопутствующие "товары" — кладовые, машино–места, добавляет Евгения Литвинова.
Елизавета Конвей напоминает про дополнительные опции — отделку или готовое дизайнерское решение. Ещё один способ — изменить нарезку лотов: объединить квартиры или разделить объект на более мелкие блоки.
В период локдауна государство решило помочь застройщикам — выделило 150 млрд рублей на выкуп непроданного жилья. В том числе в Петербурге предполагалось приобрести 1,7 млн м2. Торги были объявлены в 46 регионах страны, но нигде не состоялись.
"Данный вид поддержки не пользовался спросом в основном из–за условий аукционов. Девелоперы посчитали, что продажи с дисконтом минимум 15% будут для них невыгодны. В отдельных регионах подавались единичные заявки на участие в торгах, однако немногочисленные компании–претенденты не соответствовали критериям программы и не были допущены к аукционам", — объясняет Евгения Литвинова.
По мнению Елизаветы Конвей, девелоперов не устроила предложенная петербургскими властями цена — 88 тыс. рублей за 1 м2, что едва ли не ниже себестоимости (рыночная цена по итогам прошлого года достигла отметки 150 тыс. рублей за 1 м2).
Вице–премьера Марата Хуснуллина сорвавшиеся торги не смутили. "Строительные компании надеются, что могут самостоятельно продать строящееся жильё, и это положительный фактор для строительной отрасли", — заметил он.
Не смущает это и Юлию Ружицкую. "По сути, остатки — “новая вторичка”, спрос на которую есть всегда", — добавляет она.
