Противостояние градозащитников и девелоперов нередко становится центральной темой в петербургских медиа. Перманентное состояние конфликта с периодическими обострениями стало вполне привычным. Но может ли быть иначе? Есть ли тут точки для конструктивного диалога? Об этом мы спросили исполнительного директора Российской гильдии управляющих и девелоперов Елену Бодрову.
На сегодняшний день девелоперы не очень стремятся в центр Санкт-Петербурга. При этом неоднократно звучало, что бюджетных средств недостаточно для сохранения исторической части, и город нуждается в инвесторах. Можно ли изменить текущую ситуацию и создать такие условия, чтобы и девелоперам было выгодно работать, и чтобы к ним возникало меньше вопросов по сохранности объектов наследия?
— Говоря о развитии исторического центра, его сохранении, повышении инвестиционной привлекательности, мы понимаем, что нового масштабного строительства в историческом центре быть не может. При этом мы понимаем, что трудовая историческая застройка, жилые дома требуют реновации. У людей абсолютно понятные требования к качеству жилья, к комфорту. И эти здания должны быть подвергнуты реновации. Они нуждаются в капремонте, который, не меняя внешний облик зданий, сделает их более комфортными для проживания. В XXI веке существуют все необходимые технологии, чтобы бережно и внимательно решить все проблемные моменты.
Все это упирается в две вещи. Первая — особенности федерального законодательства, которое на сегодняшний день не позволяет ни девелоперам, ни властям Санкт-Петербурга инициировать стандартные способы реновации. Кроме того, непонятно, что делать с жителями этих домов, как их расселять, а главное — как эти жилые дома приспособить к современным требованиям. Это очень важный аспект, потому что если мы с вами реконструируем любой жилой дом, то к нему предъявляются те же требования по освещённости, озеленению, благоустройству и так далее, что и для нового строительства. На федеральном уровне заложено достаточно много ограничений. При этом нельзя сказать, что эти ограничения абсолютно неправильные. Благодаря им мы сохраняли Петербург все 20 лет бешеного капиталистического развития.
Хочет ли бизнес заходить в центр города? Наверное. Если отбросить общественное мнение и политизированные вопросы, то сложности законодательного характера решаемы. И этому есть примеры — в городе уже сегодня есть точечные очень красивые проекты. Например, реконструкция частного дома напротив Новой Голландии.
Какие вы видите варианты решения?
— Можно было бы сосредоточить усилия власти, девелоперов и общественности — градозащитной, музейной, тех, кто отвечает за историко-архитектурную экспертизу, представителей архитектурного сообщества — и попробовать сделать очень маленький (из трёх-пяти заброшенных домов со двором) кусочек в историческом центре. Это не должен быть "Золотой треугольник", а какие-то объекты за пределами охранной зоны. Если бы мы с вами даже по району Обводного канала смогли договориться, понять механику всех этих договоренностей и создать там такой маленький экспериментальный квартал, мне кажется, процесс пошёл бы. И первое такое решение имело бы мультикативный эффект для исторического центра. Это важно начать делать, потому что даже выходя за границы всего, что мы считаем центром, у того же Обводного канала, где исторический облик уже не так понятен, видна депрессивность. На сегодняшний день там нет потенциала развития, разве что появляются какие-то очень маленькие локальные проекты. Девелоперы реализуют их во многом потому что не могут себе позволить совсем уж заморозиться. Они вынуждены идти через долгие согласования, через решение общественных и градозащитных конфликтов и реализовывать свои проекты вопреки.
А почему мы ещё не видим таких небольших экспериментальных кварталов?
— Наши городские власти не готовы консолидировать активы. Чаще всего есть один-два дома, в которых должны быть сохранены объёмно-планировочные решения. Как правило, город не обладает средствами, чтобы подключить туда сети. Если вы проведёте хороший капремонт и из коммунальных квартир сделаете удобные для проживания современные апартаменты, но к дому у вас не проведена горячая вода… Но даже это не такая большая беда. Есть же ещё и электросети, которым не хватает мощностей подстанций. И все эти решения не консолидированы. Задача Смольного в данном случае — исправить ситуацию. Важно наладить межведомственную координацию действий, чтобы не было такого: комитет имущественных отношений планирует выставить какие-то два здания на торги для проведения капремонта, в то же время комитет по энергетике пока не планирует увеличение мощности в районе, а деньги, запланированные на озеленение и ремонт асфальта, планируется выделить на другие здания. Абсолютная рассинхронизация планов и действий лишает привлекательности потенциальные проекты. Но я думаю, что мы всё равно придём к тому, что такие пилотные кварталы будут появляться.
В качестве примера хочу привести креативный кластер на Курляндской в районе завода "Степан Разин", разместившийся в исторических корпусах из красного кирпича. Там проводятся квесты, работают маленькие фирмы по изготовлению авторской мебели. Есть огромный китайский ресторан. Ginza открыла у них очень красивый комиссионный магазин для разорившихся предпринимателей, куда можно как в музей сходить. Там очень интересные интерьерные решения. Это огромные площади. И вот этот проект пришёл, и он есть, и никак не влияет ни на облик старого Петербурга, ни на охрану исторических задний. Это просто переосмысленное пространство. Бизнесмены сели и подумали, что у них эти площади простаивают, они разработали концепцию и заселили площади. Теперь жителям Курляндской улицы не страшно там ходить вечерами, у них появилась новая точка притяжения. И в этом смысле тот же "Красный треугольник" изначально обладал таким же потенциалом, может, даже и большим, лежащим на поверхности. Но не сложилось в силу разных причин.
А как вы считаете, с кого должны начинаться такие изменения?
— Мне кажется, через 10–15 лет инициаторами станут жители, которые будут говорить, что в их домах невозможно жить, и нужно что-то делать. И это будут более чем понятные всем сторонам интересанты. На сегодняшний день власть не может сказать: "Вы собственники, вы сами там что-то делайте". Любой девелопер воспринимается как некий враг, который пришёл и хочет получить огромную прибыль, а градозащитники выступают как охранители всего и всея. Но они же — охранители в моменте, то есть они не охраняют разрушающиеся жилые дома! Зато, как только приходит какой-то инвестор, который предлагает хоть какое-то решение, та же градозащитная общественность встаёт против, изгоняет этого девелопера и теряет интерес к объекту. Вспомните все страсти вокруг Конюшенного ведомства. Очень бурная была дискуссия, но как только ГК "Plaza Lotus Group" была оттуда изгнана, все так или иначе затихло. Конюшенное ведомство продолжает сползать в Мойку, и очень обидно, что градозащитная общественность потеряла интерес к этому объекту.
На самом деле, без разницы, кто будет инициатором, но, если мы найдём маленький кусочек и на нём попытаемся договориться, это станет началом. Ведь у нас за последние 10 лет утрачены все точки соприкосновения властей, девелоперов и общественности. В те же 2010–2012 годы ещё проводились какие-то публичные дискуссии, решались какие-то вопросы, девелоперы готовы были к разговору с градозащитниками, а градозащитники — к компромиссам. То есть все были готовы искать выход из ситуации, потому что реновация исторического центра — это в любом случае история компромиссов в проектных решениях и методике проведения работ.
О каких именно компромиссах идет речь?
— Возьмём, к примеру, жилой дом на улице Марата, где-то ближе к Обводному каналу. Если девелопер меняет "внутрянку", это будет называться реконструкция. Получая разрешение на реконструкцию, девелопер должен сформировать проектную документацию так, чтобы она отвечала действующим СНИПам. В том числе, должен быть предусмотрен определённый объём озеленения, освещения, парковочных мест. Такое впечатление, что речь идёт о строительстве на свободном участке в Приморском районе. А ведь в историческом центре эти требования практически невозможно выполнить буквально — всё требуемое просто не влезает! Поэтому приходится говорить об адаптации. Что паркинг у нас будет внутри, под домом, туда придется заезжать. Что зелёные насаждения мы не посадим возле этого конкретного дома, но высадим в ближайшем сквере, а внутри дворовой территории разобьём газоны с клумбами.
Тут, конечно, нужен поиск площадок для общественного согласия, вот таких компромиссов и создания какой-то внятной комиссии, которая будет принимать эти решения. При том, что у нас создан Градостроительной совет, есть комиссия по использованию застройки, общественность все равно обращается в суд. И этот суд, фактически, становится последней инстанцией, где начинается битва экспертиз. У градозащитников своя, у девелоперов своя, у суда своя. И в результате процесс затягивается на долгие-долгие годы. Непредсказуемо, чем он закончится, а девелопмент — это всё-таки деньги. И именно высочайшие риски работы в историческом центре и невозможность договориться приводят к тому, что на сегодняшний день мы можем говорить лишь о единичных реализованных проектах.
При этом, давайте говорить прямо, в историческом центре жить неудобно, бесперспективно. И люди это тоже уже понимают. Квартиры в историческом центре не выкупаются даже по цене хрущёвок за метр. Просто нет интереса. Про коммунальные квартиры уже никто не говорит. Центр деградирует. На самом деле, это страшно, потому что мы, петербуржцы, привыкли к тому, что город — это наше наследие и наше богатство, но при этом очень боимся что-то делать. Поэтому мне кажется, что основной запрос на изменения должен исходить от жителей, которые, наконец, потребуют каких-то внятных мер от всех участников рынка.
От власти ждать инициативы не приходится, поскольку им выгодно просто не трогать какие-то дома. Потому что, в противном случае, обязательно посыпятся обвинения в потакании алчным закройщикам, которые хотят приватизировать часть Петербурга и поселить туда тех же петербуржцев за деньги и в хороших условиях. Забота о ветшающем фонде в центре не стоит у власти в актуальной повестке. При этом у нас множатся завешенные сеткой дома. И если раньше мы их как-то красиво еще прикрывали, то теперь это просто зеленые фрагменты. Вспомнить хотя бы тот же дом Басевича, где планируют сделать дополнительный корпус для Академии танца Эйфмана. Он с 1980-х стоит в таком состоянии. И не был никому нужен 30 лет. Но как только Эйфман решил там что-то сделать, да ещё и кому — детям (!), оказалось, что нужно срочно всех изгнать, а дом спасти. Ну, это же глупость.
Что же нужно сделать, чтобы изменить ситуацию?
— У нас слишком много споров вне сути. Вне контекста одного конкретного дома с конкретным проектом и девелопером. Пока это будет сохраняться, мы не сдвинемся с места. Дискуссия не должна быть слишком широкой. Диалог нужно ограничить конкретными историями, конкретными спорщиками. Тогда у нас получится. Иначе у нас постоянно будут вываливаться в этот конфликт эксперты-самоучки. Если у нас есть градозащитная общественность, значит, градозащитная общественность должна собраться и сказать: "У нас самые главные градозащитники — 10 человек, а Сокуров — председатель третейского суда. А вот те, которые утром проснулись в Мурино и решили позащищать кого-нибудь от чего-нибудь, они не участвуют в этой драке". Надо как-то ограничить всю эту историю. Мы должны понимать, с кем общаться. Нам нужно, чтобы у нас был некий консорциум.
Вы в целом оптимистично смотрите на решение этой ситуацию?
— Это вопрос эволюции. Дело только в сроках. На сегодняшний день и законодательство, и политическая воля, и бизнес-активность эту ситуацию заморозили на некоторое время, пусть даже на 10 лет. Я не могу сказать, насколько это будет критично для ветшания конструкций. Решения будут найдены, и я в этом даже не сомневаюсь. Вопрос только в том, сколько времени на это потребуется. На самом деле, в разговоре с девелоперами и чиновниками часто звучит мнение, что петербургский подход 2000–2010 годов, когда существовал строгий запрет на массовое изменение городской среды, спас Петербург. И мы, в отличие от Москвы, Екатеринбурга, Казани, смогли сохранить свою идентичность. Теперь надо на базе этой идентичности, сохраняя внешний облик фасадов, развивать территории. Надо думать о том, чтобы в центре Петербурга можно было комфортно жить и работать, чтобы не уезжала молодёжь в Москву. Потому что удобства для жизни и работы очень связаны с оттоком молодёжи. Если не будет динамики в развитии города, то мы будем деградировать.
