По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), 2020 год стал рекордным для первичного загородного рынка: состоялось 10,2 тыс. сделок с коттеджами, земельными участками и таунхаусами. Почти во всех сегментах количество сделок удвоилось. Ряд девелоперов отметили даже пятикратный рост продаж — правда, речь чаще идёт о тех, кто отталкивался от низкой базы.
Зима, как обычно, несколько остудила спрос. В январе–феврале 2021 года он сократился примерно на треть по сравнению с последними месяцами 2020–го. Вместе с тем компании, занятые возведением частных домов, наблюдали увеличение спроса на четверть относительно декабря и на 45% относительно прошлого января. Дмитрий Степанов, генеральный директор DSK group company, отмечает: в компанию обращаются те, кто раньше не интересовался частным домостроением. Безусловно, причина тому — пандемия.
Также в начале года относительно декабря вырос спрос на таунхаусы — по разным оценкам, на 30–35%.
Земля в приоритете
Участники говорят о росте спроса во всех сегментах загородного рынка. За прошедший год граждане скупили большинство качественных объектов в разных классах комфортности и разных типов.
Например, в высоком ценовом сегменте есть интерес к загородным апартаментам, к промежуточным форматам апартаментов и таунхаусов. Популярностью пользуется быстровозводимое жильё — обычно это недорогие каркасные проекты.
Но главным предметом купли–продажи на загородном рынке в течение многих лет остаётся земля. В последние годы доля участков в структуре спроса составляет 80–90%, при этом отмечается тенденция к увеличению доли участков без подряда в структуре продаж, говорит Ольга Трошева, руководитель КЦ "Петербургская недвижимость". На коттеджи, участки с подрядом и таунхаусы приходится по 5% сделок.
Объём сделок мог оказаться больше, если бы на рынке было достаточно качественных предложений. "Готовых лотов практически не осталось. Мы сейчас реализуем буквально последние участки рядом с городом", — комментирует Алексей Баринов, коммерческий директор компании "ФАКТ. Коттеджные посёлки".
За год ликвидное предложение выбрано почти целиком, потенциальные покупатели смотрят в сторону вторичного рынка или приобретают участки под самостоятельную застройку.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", совокупный объём предложения на конец прошлого года составил 15,6 тыс. лотов — минимум за последние 10 лет. Основой были участки без подряда — 93% от нереализованных лотов.
Согласно оценкам журнала "Загородное обозрение. Салон загородной недвижимости", сейчас экспонируется 16,6 тыс. земельных участков. Основной объём предложения приходится на участки под индивидуальное жилищное строительство — 5,1 тыс. Также в продаже около 700 таунхаусов.
По данным Lifedeluxe.ru, в элитном сегменте скопилось огромное количество неликвидного предложения. До 80% лотов — недостроенные дома, незавершённые посёлки или завышенные ожидания продавцов.
В январе–феврале 2021 года на рынок выведено семь новых посёлков и семь очередей в уже существующих — примерно столько же, сколько за два первых месяца прошлого года. Однако количество новых лотов почти на треть меньше, чем годом ранее, — около 800, и примерно 70% из них — земельные участки. Зато на рынок вышло на треть больше таунхаусов, отмечают аналитики КЦ "Петербургская недвижимость".
Впрочем, Сергей Бобашев, руководитель проекта Lifedeluxe.ru, не уверен, что рекордный спрос 2020–го стимулирует выход на рынок большого количества новых посёлков в 2021–м: спрос на такое жильё ограничен. "Можно было бы сказать, что для его роста нет объективных причин, если бы не властные телодвижения вокруг проектного финансирования ИЖС и ипотеки, создаваемой под этот рынок", — добавил он.
Словом, объём предложения почти не растёт. Следовательно, не миновать роста цен, если спрос не пойдёт на спад.
Дружное удорожание
За прошедший год выросли в стоимости почти все виды объектов, включая земельные участки (они подорожали в среднем на 20%). Хотя в предыдущие годы нередко отмечалось снижение цен.
По данным КЦ "Петербургская недвижимость", с начала 2021 года стоимость объектов в коттеджных посёлках ещё подросла на 1–5% в связи с изменением степени строительной готовности и структуры предложения. При этом девелоперы не торопятся предоставлять скидки, говорит Алексей Баринов, поскольку не считают такой способ стимуляции спроса разумным.
По мнению участников рынка, спрос на загородную недвижимость сохранится. По мнению Светланы Московченко, теперь интересы покупателей уйдут от границ города: в прошлом году основной объём "околокадных" объектов раскуплен, а быстро пополнить предложение невозможно.
Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости Colliers, полагает: наиболее популярными в ближайшее время будут небольшие форматы апартаментов или домов с небольшими участками с хорошей транспортной доступностью и социальной инфраструктурой. Новую волну спроса можно ожидать уже в апреле.
