Ковидный год не привёл к серьёзному росту судебных процессов об аренде, но заставил участников рынка включить в арендные договоры принципиально новые требования.
"Вала исков по арендным спорам не случилось. Количество таких дел находится чуть выше показателей прошлых лет", — говорит Светлана Гузь, управляющий партнёр бюро юридических стратегий Legal to Business.
И всё же число подобных судебных споров не уменьшается. Чаще инициатором подобных разбирательств выступают арендодатели, которые рассчитывают взыскать задолженность по арендным платежам. Арендаторы чаще предъявляют свои требования в форме встречных исков и просят об уменьшении арендной платы, расторжении договора, освобождении от ответственности в связи с форс-мажором.
Любопытно, что законодатель изначально отдал предпочтение арендаторам, наградив их различными льготами и определив их как слабую сторону отношений. Однако такой подход, хоть и был учтён судами, но не привёл к безоговорочному вынесению решений в пользу арендодателей, даже если они относились к наиболее пострадавшим отраслям.
Так, в деле магазина "Республика" арбитражный суд Москвы указал: арендодатель не уклонялся от подписания допсоглашения об уменьшении размера арендной ставки, но стороны не смогли её согласовать, поэтому и нет оснований для уменьшения арендной платы. В итоге арбитраж взыскал с магазина задолженность за три месяца в полном объёме. "Суды в большинстве случаев отказываются предоставлять арендаторам скидки по арендным платежам, говоря о том, что её снижение — это право, а не обязанность арендодателя", — отмечает юрист АБ Asterisk Софья Волкова.
Ещё одна тенденция этой категории судебных споров: арендатор, прежде чем расторгнуть договор в одностороннем порядке, должен предпринять меры по снижению размеры платы, то есть попытаться договориться с владельцем недвижимости.
Традиционно судиться несколько сложнее с арендодателями-госструктурами, нежели с арендодателями-коммерсантами. "В спорах с госорганами бремя доказывания перекладывается на арендодателя, что, конечно, не соответствует принципам процессуального законодательства. Такой подход требует от арендатора приложения дополнительных усилий для обоснования позиции, чтобы в итоге добиться от суда удовлетворения своих требований", — обращает внимание Вероника Перфильева, старший юрист практики недвижимости и инвестиций АБ "Качкин и Партнеры".
По оценке Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, самый важный и положительный момент: пандемия показала, что участники рынка слышат друг друга и ищут способы договариваться. "Медиация применима как к отношениям с арендодателями-коммерсантами, так и с арендодателями-госструктурами: государство поддерживает такой способ разрешения споров и даже поощряет", — добавляет Светлана Гузь. "Судов нет, мы со всеми договаривались", — заявил "ДП" управляющий партнер Fort Group Максим Левченко, подтверждая эту тенденцию.
Ковидный год заставил участников рынка аренды коммерческой недвижимости пересмотреть правила игры: в договорах аренды (торговые и торгово-развлекательные центры) появились принципиально новые условия. "Например, стороны стали максимально детально указывать условия о разрешённом использовании арендованного помещения, а также — возможность использования помещения как пункта выдачи товаров, обслуживания навынос и т.д.", — резюмирует Анна Никандрова, партнер Colliers.
Изменения коснулись и перечня обстоятельств непреодолимой силы. В договорах его стали максимально детализировать, дополнительно указывать в качестве форс-мажора такие события, как введение госорганами (муниципалитетами) запрета или ограничения на использование помещения в соответствии с его назначением, предусмотренным договором аренды. При этом теперь также стало предусматриваться право сторон на отказ от договора, если подобное обстоятельство продолжается длительное время (3 и более месяца).
Не обошли стороной новеллы и договоры об аренде офисов. "После наступления пандемии арендодатели стали включать в договор такой пункт: ограничения и меры защиты, связанные с COVID, не могут считаться препятствием к исполнению договора аренды, не освобождают от ответственности и не являются основанием для расторжения договора", — рассказала "ДП" Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. Эксперт также отметила, что компании стали больше внимания уделять условиям выхода из договора, возможности переуступки части площадей, а также форс-мажорным обстоятельствам.
