Приток инвесторов пробудил интерес строителей к закрытым паевым фондам

На Западе фонды REIT (Real Estate Investment Trust) — популярный инструмент, и притом с неплохой для валюты доходностью. Например, у Kimco Realty дивидендная доходность за прошедший год составила 3,5%, а у Apartment Income REIT — порядка 4% в долларах.

Вариант можно найти и в Европе: дивидендная доходность немецкой Deutsche Wohnen SE — порядка 2,5% в евро. При этом порог входа относительно низкий и может достигать десятков долларов.

"Есть старая история о том, как один японский инвестиционный банк скупил по всей Великобритании 200 или 300 пабов, — раскрывает суть инструмента председатель правления “Охта Групп” Владимир Свиньин. — Каждый паб приносил около 20% годовых. Упаковав покупку в фонд и абсолютно ничего не изменив в работе самих пабов, банк предложил японским инвесторам приобрести паи этого фонда, но уже под 7 или 8% годовых. И они согласились, так как понимали, что самостоятельно они никогда не смогут приобрести подобный актив, никогда не разберутся в бухгалтерии или учёте продаваемого пива".

На этом фоне наш отечественный REIT, известный под непроизносимым названием ЗПИФН, ещё только набирает популярность. По логике, инструмент должен быть интересен в Петербурге, ведь, по данным фонда коллективных инвестиций "Рентавед", в 2020 году доля инвестиционных сделок на рынке выросла вдвое и достигла 27,6%.

И всё-таки вкладываются петербуржцы "по старинке" — покупая реальные квадраты, не отличающиеся высокой ликвидностью.

Кредит в банке — не проще

По словам Владимира Свиньина, есть два основных типа фондов недвижимости. Первый — девелоперский. Он отличается более высокой доходностью (может достигать и 20, и 30%), но при этом инвестор берёт на себя и риски данного инвестпроекта. Ещё один тип фондов — рентные. В такой фонд приобретается готовая недвижимость, для того чтобы извлекать доход от сдачи в аренду. Доходность там ниже (ориентир — 9–10%), но фонд обеспечен недвижимостью.

Увы, застройщики относятся к инструменту осторожно. Сейчас "Охта Групп" — едва ли не единственная строительная компания, которая в полной мере освоила инструмент ЗПИФН в Петербурге. Девелоперский фонд был сформирован для реализации проекта "Скороход", а недавно компания зарегистрировала рентный фонд "Петербургский арендный № 1". СМИ публиковали слухи, что их примеру планирует последовать ЛСР, но там "ДП" заявили, что публикации об этом не соответствуют действительности.

Заметно более активны девелоперы, работающие в Москве (например, MR Group) и на юге России.

"Очень часто меня спрашивают, зачем привлекать инвесторов, если проще взять кредит в банке по 12–14% годовых и не отдавать большую часть прибыли инвесторам, — говорит Руслан Сухий, руководитель фонда коллективных инвестиций “Рентавед” (компания недавно запустила ЗПИФН для своего девелоперского проекта в Сочи). — Дело в том, что работа с банком становится ограничивающим ресурсом для развития инвестиционной компании. Любой проект будет зависеть от одобрения банка, а все действия потребуется с ним согласовывать. Очень часто банкиры начинают вмешиваться в процесс девелопмента и мешать бизнес–процессам. Кроме того, в России нередко бывало, что банки начинали кредитовать, а потом поглощали бизнесы. Поэтому нам эффективнее делиться прибылью с инвесторами и активно развиваться, чем попасть в зависимость от служащих банков".

Другое дело — финансисты, у которых есть хороший опыт работы как раз с рентными фондами. Так, УК "Арсагера" ещё в 2005 году создала ЗПИФН "Арсагера — жилищное строительство", за этот срок смогла обеспечить пайщикам доходность свыше 300% (но лишь 23,3% за последние 5 лет). Правда, 1 января 2021 года срок договора истёк, новые фонды в компании создавать не собираются. "На данный момент в приоритетах компании фонды ценных бумаг. Кроме того, доходность фонда недвижимости ниже фондов ценных бумаг, а категория фонда накладывает определённые сложности на процесс управления. Также введение налогов на недвижимость, которые платит ПИФ, оказывает влияние на конечный результат", — уточнили в компании.

Активны на этом рынке и госбанки. Петербургские квартиры застройщика Legenda до сих пор остаются на балансе фонда "ВТБ Капитал — Жилая недвижимость 1". А по информации Knight Frank, Сбербанк включил складской комплекс в свой фонд "Сбербанк — Арендный бизнес" (в самом банке уточнили, что рассматривают готовые объекты коммерческой недвижимости в Петербурге и придерживаются портфельного подхода).

Застройщиков ждут не дождутся

Есть и разочаровывающий опыт. Так, УК "ДоходЪ" в 2018 году тоже планировала запустить свой ЗПИФН, рассчитывая на интерес застройщиков в связи с переходом на проектное финансирование. Но дело не пошло. "В условиях некоторой законодательной неопределённости и появления дополнительных рыночных вводных" проект отложили.

"В значительной степени на такое решение повлияло снижение банками ставок по проектному финансированию, вплоть до возможности применения ставки, близкой к нулевой, при соблюдении определённых условий, — рассказала “ДП” генеральный директор ООО “УК “ДоходЪ” Маргарита Бородатова. — На сегодняшний день у компании есть ряд запросов от застройщиков, которые готовы использовать средства закрытого фонда для финансирования строительства. Закрытые фонды набирают популярность на рынке недвижимости, так как их механизм позволяет реализовать различные цели девелоперского и строительного бизнеса. Кроме того, несмотря на низкий размер ставок проектного финансирования, условия его предоставления, например в части требований по объёму залога, весьма обременительны. Поэтому в среднесрочной перспективе запрос от застройщиков на альтернативные источники финансирования может вырасти. Интересным также выглядит биржевое размещение паёв закрытых фондов".

На рынке говорят: успешных компаний может быть куда больше, но афишировать свою деятельность им не хочется. Инвестиции собираются с узкого круга частных инвесторов, поэтому "в паблик" информация просачивается редко. Сейчас ситуация меняется, поскольку на фонды недвижимости пытаются обратить внимание розничных инвесторов, число которых в России кратно растёт. Так, в начале 2020 года свой фонд "ВТБ Капитал — Рентный доход" для розничных клиентов запустил петербургский банк ВТБ. Паи ЗПИФН от Сбербанка тоже можно купить на бирже ММВБ.

"Ранее активный рост этого сегмента сдерживал порог входа — он был довольно высокий, к тому же продажи осуществлялись по определённому кругу клиентов, как правило премиальные клиенты банков или специализированных управляющих компаний. ЗПИФы — очень эффективная альтернатива покупке инвестиционной квартиры, поэтому сегмент ЗПИФов недвижимости будет расти за счёт проникновения в более массовый сегмент. Этому будут способствовать снижение минимальной суммы взноса, а также развитие онлайн–каналов и повышение ликвидности за счёт развития вторичного рынка паёв", — надеется Екатерина Черных, генеральный директор "Сбер Управление Активами".

Регулятор выбрал эскроу

Впрочем, в будущее ЗПИФН верят не все. "Это всё последствия снижения доходности рынка: когда рынок растёт по 20% в год — не жалко отдать 1% из них в качестве платы за управление. Но совсем другое дело, когда речь идёт о 6–10% в год. Соответственно, и закрытые ПИФы в недвижимости развивались очень ограниченно — компании предпочитали получать фондирование у собственников, на открытом рынке или в банках, — говорит ведущий стратег EXANTE Янис Кивкулис. — Теперь, увидев интерес розничных инвесторов к биржевым продуктам, застройщики или банкиры пытаются оседлать волну. Станет ли эта тема популярна? Вряд ли: простые инвесторы довольно требовательны к тому, чтобы можно было извлекать деньги из подобных фондов (жизненные обстоятельства могут измениться). То есть такие ПИФы займут свою нишу в диверсифицированных портфелях опытных инвесторов или богатых индивидуалов, но вряд ли пойдут в массы".

"Регулятор видит развитие рынка девелопмента в использовании механизма счетов эскроу и банковского финансирования, — считает Игорь Макиенко, управляющий директор УК “Финам Менеджмент”. — Конечно, будут отдельные проекты, осуществляемые в формате “клубных сделок” крупными квалифицированными инвесторами, но, учитывая позицию регулятора и введённые формальные и неформальные ограничения на деятельность управляющих компаний, частные розничные инвесторы в ближайшие 1–2 года вряд ли будут допущены к данному рынку".

Директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей отмечает, что из–за особенностей законодательства в России есть сложность с минимальным порогом входа, который отсекает более мелких потенциальных инвесторов (розничных). Однако она надеется на лучшее: уже сейчас есть несколько компаний, которые занимаются лоббированием более комфортных законов.

"Думаю, что постепенно мы придём к общемировой практике, когда все паи будут продаваться на бирже или в специальных приложениях", — надеется Руслан Сухий.