Бывшую фабрику "Скороход", в которой задумали создать общественное пространство, начали распродавать по частям. Судьба Апраксина двора не пугает.
На Avito и других площадках появились объявления, что "продаются помещения в новом деловом и общественном пространстве “Лофт на Московском”, создаваемом на базе бывшей фабрики “Скороход”. Возможна продажа как зданий или этажей, так и отдельных помещений от 750 м2". За недвижимость просят от 130 тыс. до 220 тыс. рублей за 1 м2 (первые этажи — дороже).
По данным ЕГРН, земля находится в собственности ООО "Лофт на Московском", которое контролируется холдингом "Охта групп" Владимира Свиньина (№ 148 в Рейтинге миллиардеров "ДП"). В минувшем году холдинг объявил о планах по превращению фабрики в лофт и организации общественного пространства с торговой улицей (см. "ДП" № 142 от 12.10.2020).
"Как вы уже поняли, основной объём зданий предназначен для последующей продажи разными частями, концепция гибкая, и в зависимости от спроса может меняться порядок запуска объектов", — рассказал "ДП" совладелец фирмы–проектировщика ООО "М. Г. Прайват Реконстракшн" (занимается реставрационной частью проекта) Максим Филипович.
"Покупатели, которые приобретают этот объект, делают предварительную покупку — потому что в итоге они будут получать законченный продукт", — добавил он. Дело в том, что нынешний собственник хочет сначала выполнить комплексный редевелопмент (который, как показывает история с Апраксиным Двором и "Красным треугольником", лучше делать, когда собственник один). Впоследствии нынешний хозяин хочет назначить свою управляющую компанию, которая должна заставить функционировать территорию как единый комплекс.
Хороший взрыв
Сейчас продолжается проектирование. Пока, по словам собеседника издания, в проект заложены общепит, досуг, кружки для детей, спорт и другие функции. В материалах на сайте застройщика упоминается также, что часть помещений планируется отдать под апартаменты. "В глубине территории фабрики мы собираемся применить современные архитектурные формы, которые, я уверен, будут поводом для многих наших горожан посетить этот объект", — рассказал Филипович, подчеркнув, что эти объекты будут частью концепции благоустройства, а строительства новых зданий не планируется. Отметим, что постройки "Скорохода", принадлежащие "Охта групп", охраняются как памятники регионального значения, при этом ещё часть корпусов другого собственника недавно была снята с охраны.
К концу года планируется приступить к производству работ. Открытие первой очереди, в которую помимо части зданий войдёт и подземный паркинг, по данным проектировщика, намечено на конец 2022 года. Он считает, что такое открытие для района будет "социальным взрывом в хорошем смысле слова". Однако спешить с общественной функцией особых резонов нет: можно подождать, пока заселятся соседние новостройки, под которые сносятся окружающие заводы.
На одну "Розу"
Ранее аналитики называли маркетинговым просчётом, недопустимым в премиальном сегменте рынка, продажу помещений в небоскрёбе "Лидер тауэр" на пл. Конституции. Этот просчёт, по их мнению, привёл к тому, что большая часть офисов в высотке долгое время пустовала. Но в случае "Скорохода" игроки рынка настроены более оптимистично (опять же несмотря на известную историю с Апраксиным Двором).
Чаще у общественных пространств есть один основной инвестор, который создаёт и поддерживает единую концепцию проекта (можно вспомнить пример с Новой Голландией. — Ред.), прокомментировал "ДП" руководитель отдела рынков капитала и инвестиций в недвижимость компании Maris в ассоциации с CBRE Алексей Фёдоров.
Но возможна и реализация в форме продажи отдельных частей разным собственникам. По словам эксперта, в Москве такую стратегию успешно реализует компания KR Properties (квартал "Красная роза"). В Петербурге есть пример делового центра "Обводный двор", который реализовала та же "Охта групп". При этом важным условием для успеха проекта в таком формате является обязательное сохранение изначальной концепции. Например, этого можно добиться через обязательный договор с управляющей компанией. Получается некий коммерческий аналог сервисных апартаментов, когда у каждого номера свой собственник, но все вместе они складываются в единый комплекс. "Покупатели получают не просто квадратные метры, а все преимущества масштабного проекта — профессиональное управление и продвижение, единый дизайн и повышенный пешеходный трафик. А продавец возвращает свои инвестиции значительно быстрее, чем это удалось бы сделать через аренду, и с большей прибылью, чем это удалось бы сделать при продаже целиком", — говорит Фёдоров.
В поисках малого
Гендиректор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg Николай Пашков видит в выбранной модели ещё одно преимущество для покупателей. (Если, конечно, задумку удастся реализовать.) "На ранней стадии проекта помещение можно купить с дисконтом. Тем более коммерческая недвижимость небольшой площади и в небольшом бюджете находится в дефиците, потому что желающих её купить гораздо больше, чем продавцов", — говорит он. Пашков также отметил, что в проекте, который подразумевает продажу объекта разным собственникам, ключевым звеном является наличие профессиональной управляющей компании, которая объединяет всех собственников, задаёт всем единые правила, обеспечивает обслуживание, в том числе и общественного пространства. Общественным пространством в данном случае является общая территория, а именно проходы между корпусами и площадь.
"Охта групп" оперативно комментарий не предоставила.
