На вторичном рынке Петербурга самым популярным товаром стали комнаты. Рост цен на жильё обесценил сбережения граждан.
По разным оценкам, цены на квартиры на вторичном рынке в Петербурге увеличились за последний год на 25–28%. Комнаты держались до последнего, но в конце осени 2020 года стали дорожать и они. Правда, поначалу не так значительно: по подсчётам "Авито. Недвижимость" — на 14%. Однако сейчас цены выросли в годовом выражении на те же 25–27% и успешно соперничают со стоимостью если не однокомнатных квартир, то студий. По данным АН "Доли.ру", средняя цена комнаты в Петербурге — 2,12 млн рублей, а в домах, сданных после 2010 года, — 2,44 млн.
В современных квартирах, где не более четырёх комнат, цена составляет 3–5,5 млн рублей в зависимости от локации и самого дома, отмечают эксперты АН "Петербургская недвижимость" (Setl Group).
Как утверждают специалисты АН "Юринфо недвижимость", цены в последнее время ежемесячно растут на 100–200 тыс. рублей. "За 1,5 млн можно приобрести небольшую “убитую” комнату. Цены на приличные объекты — с ремонтом и вменяемыми соседями — начинаются от 2 млн рублей", — рассказывает Ирина Коновалова, менеджер по продажам АН "Юринфо недвижимость".
Отдельная категория — изначально дорогие объекты в хороших домах в центре города. Там цены индивидуальны и комната может стоить до 10 млн рублей.
Перегрев пошёл по цепочке
Причины роста цен очевидны. С наступлением локдауна власти в качестве помощи рынку жилищного строительства запустили льготное ипотечное кредитование, которое разогрело рынок. Поскольку предложения в первичном сегменте для всех не хватило, покупатели переместились во вторичный. Так по цепочке перегрев дошёл и до комнат.
"Льготные ипотечные кредиты увеличили спрос. Поэтому людям стало казаться, что они могут дороже продать свои комнаты, чем раньше", — констатирует Сергей Экзархо, генеральный директор АН "Басинет".
Но вторичный рынок ощутил на себе и негативное влияние локдауна. Если работы на стройках не останавливались, а большинство операций уже было доступно в онлайн–режиме, то вторичный рынок этим похвастаться не мог. Некоторые сделки откладывались на полгода. Затем ситуация стала выравниваться.
"Неудобства доставляли в основном сложности с доступом в учреждения для получения необходимых справок, хотя сейчас все уже привыкли к предварительной записи на приём. В остальном, если бы не рост цен, возможно, это был бы обычный год", — размышляет Надежда Тодыкова, заместитель генерального директора АН "Итака".
Недвижимость нарасхват
По подсчётам АН "Доли.ру", в апреле в продаже находилось 2,5 тыс. комнат. Относительно марта предложение сократилось примерно на 200 объектов, или на 7%.
Мнения риелторов по поводу активности пополнения предложения разделились. Одни утверждают, что предложение пополняется: граждане дождались повышения цен. Другие говорят о сомнениях продавцов, которые по–прежнему придерживают свои объекты.
"Предложение не пополняется: выбор маленьких комнат площадью 12–15 м2 в четырёх– или пятикомнатных квартирах ещё есть, но больших практически не осталось. Сделки заключаются в основном в Центральном и Петроградском районах, в старых доходных домах", — отмечает Сергей Дроздов, генеральный директор агентства "Петербургская недвижимость".
Точной статистики в этом сегменте нет: по оценкам риелторов, примерно 20% продавцов не обращаются в агентства, в том числе в целях экономии.
Высокий спрос отмечают все участники рынка. По данным экспертов АН "Доли.ру", спрос в январе– марте был на 46,2% выше, чем в I квартале прошлого года, и на 23,84% выше, чем в IV квартале 2020–го.
Причём самым активным периодом оказался январь (+23,1% относительно декабря).
Срок экспозиции сегодня составляет всего несколько дней. Однако, поскольку бюджет у многих потенциальных покупателей ограничен, большое число сделок — встречные. Есть также некоторое количество инвестиционных сделок с целью сберечь накопления и покупка для постепенного расселения коммунальной квартиры.
Назад не вернутся
Перспектива для рынка комнат вырисовывается вполне интересная. Пока ажиотаж не прошёл, но бесконечно он продолжаться не может. "Денег у людей стало меньше, поэтому спрос будет падать", — уверен Сергей Экзархо.
Риелторы ожидают замедления роста цен, но не снижения, хотя даже по их меркам сегодняшняя стоимость комнат слишком высока.
"С ростом ключевой ставки Центробанка постепенно поднимутся процентные ставки по ипотечным кредитам. Но цены останутся, по крайней мере до конца года. А в декабре могут ещё и подрасти", — прогнозирует Ирина Коновалова.
Словом, предпосылки для снижения спроса есть, а для снижения цен — нет.
