Объём инвестиций в российскую недвижимость почти достиг уровня докризисного 2019 года.
В январе–июне инвесторы вложили в недвижимость 110 млрд рублей. Двумя годами ранее за аналогичный период эта цифра составляла 116 млрд.
Впрочем, по данным Knight Frank, если 2 года назад инвесторы приобретали в основном офисы (38% от всех инвестиций), то сейчас — участки под жильё. На них пришлось 50% общего объёма вложений.
Как говорят в Knight Frank, девелоперы продолжают приобретать площадки в силу возросшего спроса на жильё в Петербурге, и можно ожидать дальнейшего роста инвестиций в этот сегмент. При этом постепенное вымывание доступных и ликвидных площадок на рынках обеих столиц, а также усиление конкуренции со стороны крупнейших игроков рынка и дальше будут вести к децентрализации спроса на такие активы.
Николай Пашков, генеральный директор Knight Frank St. Petersburg, объясняет спрос тем, что в прошлом году и в начале нынешнего, когда наблюдался высокий спрос на жильё, а предложение сокращалось, застройщики искали новые участки под девелопмент. Видимо, такая тенденция продолжится и дальше.
По данным аналитиков Rusland SP, во II квартале 2021 года под жилищное строительство в Петербурге приобретено 67,72 га (общая сумма сделок — более 23 млрд рублей), что в 4 раза превосходит результат аналогичного периода прошлого года. А по итогам первого полугодия девелоперы приобрели 256,32 га — это 82% от общего объёма за весь 2020 год.
При этом эксперты прогнозируют неизбежное замедление рынка, связанное с дефицитом предложений участков с подготовленной документацией. Так, по мнению Андрея Бойкова, управляющего партнёра Rusland SP, практически все проекты с разрешением на строительство на сегодняшний день уже выкуплены, и как такового "готового продукта" на рынке почти не осталось.
"Поэтому многие компании начинают рассматривать покупку “сырых” участков без документации, которые требуют более длительного аудита и дополнительного времени на их подготовку — корректировку зоны и так далее. В связи с этим динамика сделок в ближайшее время может замедлиться", — полагает он.
По данным Colliers, на данный момент в Петербурге в активах девелоперов находится около 730 га, где ещё не начато строительство. До 2030 года, по оценке Colliers, на них может появиться более 5 млн м2 жилья. Наибольшая доля от объёма участков приходится на Пушкинский район (27%), в котором девелоперы владеют 199 га. На втором месте — Василеостровский район (22%), где преимущественно за счёт создания намывных территорий застройщики потенциально могут освоить 164 га. В Ленинградской области на границе с Петербургом девелоперы владеют чуть более 90 га (12%).
Впрочем, как говорят участники рынка, 5 млн м2 — достаточно небольшой задел. "При ежегодном вводе жилья в 2,5 млн м2 этого хватит лишь на 2 года", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Большая часть проектов (около 86% всех площадей, или 632 га) по своим характеристикам позволяет строить комфорт–класс. К классу "бизнес" потенциально можно отнести почти 53 га (7%), к премиум–классу — 28 га (4%). Элитные жилые комплексы можно будет разместить лишь на 17 га (2%).
По подсчётам аналитиков рынка, резерв земель в Петербурге, которые могут рассматриваться под развитие, составляет примерно 12 тыс. га. В него входят земли, занимаемые промышленными предприятиями (порядка 5 тыс. га), организациями военно–промышленного комплекса, которые теоретически могут быть приватизированы (около 4 тыс. га), сельскохозяйственные земли в ряде районов Петербурга (3 тыс. га).
"Потенциально под жильё можно перевести несколько тысяч гектаров земли в Петербурге и окрестностях. Всего в городе появится около 15 новых локаций, где будет сконцентрирован спрос", — предполагает Виталий Коробов, директор группы "Аквилон".
Но, как говорят участники рынка, городские власти сейчас тормозят перевод земель под жильё, считая, что нынешних объёмов строительства в Петербурге более чем достаточно.
