На офисном рынке увеличивается дефицит свободных площадей. На этом фоне ставки аренды потихоньку растут, а девелоперы расчехляют замороженные проекты.
По данным Knight Frank St. Petersburg, объём свободных помещений в бизнес–центрах Северной столицы класса А уменьшился до 3,6% (по итогам 2020 года доля вакантных площадей составляла 3,9%). Объём свободных помещений в классе B снизился до 7,7% (8,3% в начале года).
Общий объём качественных офисных площадей на конец первого полугодия составил 3,9 млн м2, из которых 32% — офисы класса А, 68% — класса В. Суммарная площадь свободных помещений составила 248,4 тыс. м2 (–6% к началу года).
Требуется якорный арендатор
Всего с начала 2021–го введено 92,3 тыс. м2 в офисах класса А и B, что в 2 раза превысило результат аналогичного периода прошлого года. При этом 54% площадей (49,4 тыс. м2) от совокупного объёма ввода — офисные здания, предназначенные для собственных нужд компаний. Кроме того, более 50% введённых площадей — реконструированные проекты или объекты, сменившие назначение. То есть на рынке продолжилась тенденция, когда офисные девелоперы с осторожностью выводят объекты нового строительства без якорного арендатора.
По данным JLL, на офисном рынке Санкт–Петербурга объём сделок за первое полугодие оказался выше не только прошлогоднего показателя, но и допандемийного уровня и составил 138,5 тыс. м2. За первые 6 месяцев 2021 года сдано в аренду и продано на 48% больше офисов, чем в первом полугодии прошлого и на 13% выше, чем в январе–июне 2019–го.
Наиболее популярным форматом аренды оказались в нынешнем году офисы площадью 100–250 м2, с ними заключено 44% контрактов. Наибольший совокупный объём сделок по аренде и продаже пришёлся на блоки площадью свыше 3 тыс. м2.
Как рассказывают в Bright Rich | CORFAC International, драйверами рынка остаются компании двух сфер — строительство/девелопмент и IT / media / телекоммуникации. Суммарно на них приходится 39% объёма сделок за полугодие (77,4 тыс. м2).
"IT–компании, которым ещё год назад пророчили уход на удалёнку, возвращают лидирующие позиции в структуре сделок как в классических бизнес–центрах, так и в составе гибких офисных пространств. Сейчас мы наблюдаем реализацию отложенного спроса, ведь в прошлом году многие взяли паузу по поиску новых офисов", — говорит Регина Волошенко, руководитель отдела по работе с владельцами офисных помещений компании JLL в Санкт–Петербурге.
Всё это привело к тому, что средний уровень запрашиваемых ставок аренды в классе А с начала года вырос на 2,7% и составил 2 157 рублей за 1 м2 в месяц. В классе В цены поднялись на 3,9%, до 1 361 рубля.
Новый психологический рубеж
По данным JLL, в Санкт–Петербурге на завершающей стадии строительства сейчас находится более 100 тыс. м2 офисов, которые анонсированы к вводу до конца года. Среди них — Tesla на Васильевском острове, Atlas City у "Московских ворот", вторые очереди "Собрания" и "Элкуса" в Московском районе, Premier на Загородном проспекте, Ferrum в составе бизнес–парка "Полюстрово".
А вот по оценкам Михаила Тюнина, заместителя генерального директора Knight Frank St Petersburg, объём офисов, планируемых к вводу в эксплуатацию до конца года, выше и составляет около 132 тыс. м2. "При условии их ввода годовые показатели могут превысить итоги 2020–го более чем в 1,5 раза, а объём рынка петербургской офисной недвижимости преодолеет отметку 4 млн м2. Но и этого объёма недостаточно для существенного увеличения уровня вакансии. В структуре строящегося предложения около 90% — это спекулятивные офисные площади, построенные под сдачу в аренду", — говорит он.
По подсчётам Bright Rich | CORFAC International, с учётом ввода в эксплуатацию всех заявленных площадей к концу года 40% (93,9 тыс. м2) нового предложения придётся на Московский район. Наибольший объём традиционно представлен в Центральном районе города — 24% от общего объёма предложения.
“
2021 год можно назвать точкой восстановления девелоперской активности. В перспективе 2–3 лет нас ожидает ряд масштабных проектов класса А. До конца года прирост нового спекулятивного предложения может составить почти 120 тыс. м2. Но вероятен незначительный сдвиг сроков ввода ряда объектов. Мы видим, что некоторые девелоперы заняли выжидательную позицию. Например, два проекта холдинга "Адамант" — БЦ "Собрание" и БЦ "Заневский каскад" — находятся в высокой стадии готовности, но запуск объектов в эксплуатацию откладывается. Девелопер готов будет вводить их при наличии одного или нескольких крупных арендаторов. Важно отметить, что изменилась позиция девелоперов: раньше дельта между запрашиваемой ценой и ценой закрытия была больше. Сейчас же девелоперы настаивают на изначальной ставке, а переговоры чаще касаются не уровня ставки, а опций, которые будут включены в неё. Значительная доля поглощения в первом полугодии пришлась на операторов гибких офисных пространств. По итогам года объём этого рынка может составить 74,7 тыс. м2.
Иван Починщиков
управляющий партнёр IPG.Estate
