По подсчётам аналитиков консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg, к середине 2021 года объём свободного предложения на рынке складской недвижимости в городе снизился на 80% по сравнению с итогами 2020–го, до 26,4 тыс. м2, став минимальным за всю историю исследований. Наибольшее снижение произошло в классе А — на 95%.
Весь объём качественного предложения, выведенный на рынок в конце прошлого года (около 93 тыс. м2), был арендован за первые 6 месяцев 2021 года. В связи с этим доля свободных помещений в данном классе достигла минимального значения — 0,2%.
Подводит цена стройматериалов
Рост себестоимости строительства ведёт к постепенному повышению арендных ставок. "За полгода в классе А они увеличились в среднем на 5% и составляют 4 300 рублей за 1 м2 в год без учёта НДС и операционных расходов. До конца года мы ожидаем дальнейший рост, в первую очередь в новых спекулятивных и built–to–suit–проектах, поскольку стройматериалы и трудовые ресурсы дорожают существенно более быстрыми темпами", — рассказали в JLL.
В то же время на рынке качественной складской недвижимости Петербурга было введено в эксплуатацию 58,1 тыс. м2 новых площадей — почти в 5 раз больше объёма ввода за аналогичный период прошлого года. Суммарная арендопригодная площадь качественных складских комплексов составила более 4,1 млн м2.
Доля объектов, построенных для собственных нужд компаний, в структуре ввода в первом полугодии составила 89%. Крупнейшим стал складской комплекс Fix Price, построенный на территории "PNK Парк Шушары–3", общей площадью 35,6 тыс. м2.
На фоне уменьшения свободных мест на рынке складской недвижимости Санкт–Петербурга в 2021 году увеличилась инвестиционная активность. Эксперты JLL отмечают увеличение количества сделок и запросов на приобретение как действующих складов, так и земельных участков под строительство новых проектов — и спекулятивных, и под собственные нужды.
Объём сделок на складском рынке Санкт–Петербурга в первом полугодии составил $101 млн, что на 34% больше, чем за аналогичный период прошлого года.
Крупнейшей сделкой в январе–июне стала продажа действующего складского комплекса Nordway на юге города. Кроме того, девелоперы активно пополняют земельные банки и анонсируют новые очереди своих объектов. Например, в проекте "Новоселье" достраивается вторая очередь и планируется третья.
На фоне высокой активности инвесторов, растущих арендных ставок и стабильного спроса конечных пользователей наблюдается снижение ставок капитализации. На данный момент ориентиром для складского рынка Петербурга, по оценке JLL, являются ставки в диапазоне от 10 до 11,5%, что меньше значения предыдущего квартала на 0,25 процентного пункта.
В приоритете — юг
Федеральные онлайн–ретейлеры продолжают региональную экспансию. По оценкам Knight Frank St. Petersburg, на них пришлось 41% от общего объёма сделок. При этом, как уточняют в JLL, ретейлеры не только наращивают арендованные площади в действующих и строящихся складских комплексах, но и анонсируют возведение рекордных для Петербурга новых фулфилмент–центров — площадью 100 тыс. м2 и более.
Наибольший объём сделок по аренде и продаже пришёлся на южное направление — 68% площадей (включая сделки на юго–востоке и юго–западе), или 171,4 тыс. м2.
По оценкам IPG.Estate, исходя из заявленных планов девелоперов, к концу 2021 года объём рынка складской недвижимости Санкт–Петербурга увеличится на 247 тыс. м2. "Важной тенденцией является высокий уровень заполняемости проектов уже на этапе строительства. К моменту ввода в эксплуатацию значительная часть новых проектов будет законтрактована: на фоне дефицита предложения последних лет клиенты активно рассматривают строящееся предложение и заключают предварительные договоры аренды до момента вывода проекта на рынок", — уточняют в IPG.Estate.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличился объём запросов на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
Ввиду сложившихся условий очевидно, что значительный уровень нового предложения, прогнозируемый до конца года, не повлияет существенным образом на показатели вакантных площадей.
В сегменте build–to–suit участники рынка наблюдают тенденцию уменьшения площади запроса на реализацию проекта. Если ещё 3 года назад в формате build–to–suit наиболее распространённая площадь сделки находилась на уровне 30–50 тыс. м2, то сейчас серьёзно выросло число запросов на проекты 5–10 тыс. м2.
На фоне дефицита качественных складов и производственных комплексов увеличились запросы на приобретение земельных участков, а также выросли темпы освоения имеющегося земельного банка девелоперами и конечными пользователями.
“
Сокращение объёма незанятых помещений в 2021 году обусловлено как высоким уровнем спроса, так и небольшим количеством нового предложения. За полгода введено в эксплуатацию лишь 40 тыс. м2 складских площадей, которые к открытию были полностью заполнены. Но девелоперы активизировали строительство новых объектов, и уже в 2022 году мы увидим значительный прирост предложения.
Наталия Киреева
руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге
“
На складском рынке поставлен очередной рекорд в виде минимального уровня вакансии (0,2%). При этом спрос остаётся на стабильно высоком уровне. С середины года мы наблюдаем увеличение запрашиваемых арендных ставок, связанное не только с низкой вакансией и минимальным предложением, но и с продолжающимся ростом стоимости строительства. В любом случае стоит признать, что прежних арендных ставок, к которым мы привыкли в 2020 году и в начале 2021–го, больше не будет.
Илья Князев
руководитель отдела индустриальной, складской недвижимости, земли Knight Frank St Petersburg
