Градкомиссия провела первое фактическое заседание, на котором определила размеры социального оброка для новых проектов "Строительного треста" и РСТИ.
С начала лета все будущие жилые стройки должны пройти утверждение Градостроительной комиссией, цель создания которой — разрешить вопросы обеспечения социальной и инженерно–транспортной инфраструктурой. Возглавляет комиссию губернатор Александр Беглов, рабочую группу — Игорь Креславский, глава комитета по строительству. На первом заседании, которое прошло в начале июля, были решены процедурные вопросы: регламент работы, зоны ответственности и полномочия.
Второго заседания, где рассматривались первые реальные проекты, пришлось ждать больше месяца. Впрочем, как говорят в Смольном, всему виной сезон отпусков — интересантов, желающих согласовать свой проект с городом и определить обязательства по строительству социнфраструктуры, было предостаточно.
Детсад на Кубинской
В итоге первыми соцнагрузку получили давно известные проекты. Так, РСТИ согласовал свой проект строительства 44 тыс. м2 жилья на Кубинской ул., 82, на участке площадью 2,9 га, где ранее располагался складской комплекс "КДС Лоджистик". По решению комиссии реализация проекта возможна при условии строительства и безвозмездной передачи детского сада на 100 мест и школы на 200 мест. Кроме того, компания передаст городу под объект здравоохранения встроенное нежилое помещение общей площадью 300 м2. В РСТИ от комментариев отказались.
Сейчас, по данным агентства "Пульс продаж новостроек", в этой локации возводятся три объекта: "Q–Мир" (группа "Аквилон"), "Полис на Московской" ("Полис Групп") и "Философия на Московской" (Setl Group). Общая площадь строящегося жилья — 114 тыс. м2, средняя цена продажи — 152 тыс. рублей за "квадрат". Как говорят эксперты, территория достаточно перспективна. "Минус — рядом промзона, но в основном там располагаются склады, и в ближайшее время территория, скорее всего, будет подвергнута редевелопменту", — полагает Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Жильё на токах
"Строительному тресту" же решение градкомиссии позволит сдвинуть с места зависший проект редевелопмента участка площадью 7 га на ул. Академика Константинова, 1. Проект достаточно интересный — изначально участок принадлежал Научно–исследовательскому институту по передаче электроэнергии постоянным током высокого напряжения (ОАО "НИИПТ"). Застройщик приобрёл его ещё в ноябре 2018 года и с тех пор не мог получить от властей разрешение на начало работ. Дошло до того, что подрядные компании "Строительного треста" летом прошлого года написали открытое письмо. В нём они жаловались, что не могут приступить к освоению участка из–за волокиты со стороны чиновников.
Согласно решению градкомиссии, за возможность застроить территорию в Калининском районе 128 тыс. м2 жилья девелопер будет обязан построить детский сад на 280 мест и школу на 1125 мест (её город частично выкупит, правда, какая это будет часть, пока неясно). Кроме того, городу передадут 600 м2 для размещения врачей.
"Когда мы изначально заходили на этот участок, то понимали, что район нуждается в определённой инфраструктуре. Проект на Константинова уже давно был детально проработан, в том числе и с точки зрения строительства социальных объектов. Так что те объёмы, которые были обозначены на градостроительной комиссии, прогнозировались", — радуется Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам "Строительного треста".
Эта территория также крайне интересна. Сейчас жилья поблизости не возводится. Как говорит Екатерина Запорожченко, коммерческий директор Docklands Development, локация соответствует проекту класса комфорт плюс. "Стоимость метра на старте может составить 160–170 тыс. рублей, а средняя цена — порядка 210 тыс. рублей. Если “Строительный трест” традиционно откроет продажи, когда комплекс будет в высокой стадии готовности, то цены будут ещё выше", — уверена она.
Лёд тронулся
В целом эксперты оценили работу комиссии позитивно — резкого роста соцобязательств не произошло. Впрочем, если базироваться на озвученных решениях — они выросли с планировавшихся 12–14 тыс. рублей за 1 м2 улучшений до 20 тыс. рублей за 1 м2. При этом эксперты говорят, что рассматривались относительно "дорогие" локации.
"Какие–либо принципиальные изменения в данном случае не прослеживаются. Застройщики как строили социальную инфраструктуру, так и продолжают это делать", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
"В случае со “Строительным трестом” непонятен термин “частичный выкуп”. Если город оплатит около 35%, то в принципе условия схожи с РСТИ. В первом приближении получается, что нагрузка составит около 20 тыс. рублей за 1 м2, что больше, чем ожидали девелоперы. Но, по крайней мере, становятся понятны правила игры, а значит, рынок будет более прогнозируем и станет проще оценивать инвестиционную привлекательность проектов. Так что, на мой взгляд, в целом тенденция положительная", — считает Дмитрий Плавник, руководитель ГК "СК ПСП".
С коллегами согласен Антон Орлов, руководитель направления земельных участков Colliers. "В решениях Градостроительной комиссии можно увидеть чёткий посыл: строительство объектов здравоохранения становится обязательной частью девелоперского проекта наряду с образовательными учреждениями. При этом распределение строительства социальной инфраструктуры зависит от ситуации в конкретной локации. Это хорошо с точки зрения создания комфортной среды проживания, однако такие решения накладывают дополнительную нагрузку на застройщиков", — говорит эксперт.
