В Петербурге зафиксирована острая нехватка земли, которая может использоваться для строительства жилых домов.
Согласно подсчётам специалистов консультационной компании по инвестициям и девелопменту Rusland SP, на сегодняшний день в Петербурге продаётся 36 проектов, совокупная площадь которых составляет 469 га земли. Площадь этих участков начинается от 3 тыс. м2, всего на них можно построить около 4,6 млн м2 жилья.
В беседе с "РБК Санкт-Петербург" эксперты Rusland SP подчеркнули, что из представленных в открытом доступе проектов получить разрешение на строительство могут только два максимально подготовленных. Около 20 проектов имеют частичный пакет градостроительной документации, остальные совсем не подготовлены. Основной проблемой реализации существующих на сегодняшний день активов является их чрезмерно завышенная стоимость.
Партнёр Rusland SP Дмитрий Лехмус отмечает, что резкий скачок спроса на земельные активы был зафиксирован ещё в середине 2020 года — именно тогда застройщики начали с жадностью пополнять земельные банки, стараясь приобрести как можно больше проектов с более-менее подготовленными документами на строительство. На сегодняшний день большинство таких участков проданы, причём по существенно возросшей цене.
"Спросом пользуются локации, максимально приближенные к существующей застройке как, например, Лаголово или Новосаратовка. В связи с возросшими ценами на жильё, финансовые показатели таких проектов значительно улучшились", — объясняет Лехмус.
Половина из анализируемых земель расположена за пределами КАД и вызывает всё больший интерес девелоперов на фоне роста цен и дефицита земли в Северной столице. Десять проектов представлено во Всеволожском районе Ленинградской области, их общая площадь составляет более 117 га и позволяет возвести примерно 1,3 млн м2 жилья. Ещё три участка находятся в Ломоносовском районе, самые масштабные из них представлены в деревнях Мухоловка и Лаголово — в перспективе там можно создать 1,5 млн м2 жилой недвижимости.
В пределах КАД на сегодняшний день существует 18 земельных участков площадью в почти 129 га. Наибольшей популярностью пользуются предложения в Выборгском и Московском районах, где представлено по три проекта. На Красногвардейский, Невский, Василеостровский и Центральный районы приходится по два проекта, в Адмиралтейском, Фрунзенском, Приморском и Калининском районах реализуется по одному проекту.
Многие застройщики начали рассматривать земельные участки на перспективу и прорабатывать промзоны. Некоторые повторно рассматривают проекты, от которых отказались ранее, однако далеко не все готовы уходить далеко от КАД. При этом главной причиной переориентации девелоперов на Ленинградскую область всё же является дефицит земли в Петербурге.
Директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина" Ася Левнева подчёркивает, что предпочтения застройщиков изменились после законодательных изменений в 2017 и 2018 году.
"Застройщики стали отдавать предпочтение участкам с полным пакетом исходно-разрешительной документации, что привело к вымыванию ликвидных лотов. Емкость земельного рынка по итогам первого полугодия 2021 года составила 200 га, что вдвое ниже, чем в аналогичный период прошлого года", — отмечает Левнева.
Эксперты отмечают, что в среднем за этот период цены на участке как в Петербурге, так и в Ленобласти выросли на 25-30%. Особенно заметным подорожание стало на востребованных участках в престижных районах города. Коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов заявил, что рост стоимости квадратного метра вынуждает девелоперов всё чаще обращать внимание на менее ликвидные предложения.
"В оборот вовлекаются участки, которые ранее были не в числе перспективных. Либо дорогие сами по себе, либо подразумевающие большие инвестиции на подготовительном этапе. Сейчас, когда стоимость "квадрата" выросла, эти участки можно рассматривать как экономически целесообразные", — объяснил эксперт.
Специалисты по недвижимости отмечают, что не стоит забывать о снижении покупательной способности населения и снижении ранее располагаемых доходов, которые неизбежно смещают спрос и предложение в сторону более доступных земель Ленинградской области, большинство из которых, в отличие от Петербурга, не требуют такой масштабной подготовки к строительству жилой недвижимости, как в городе.
Недавно ГК "Полис Групп" приняла участие в опросе на тему "Какие специалисты самые главные в девелопменте". Примечательно, что по мнению респондентов успех девелоперского проекта сейчас в наибольшей степени обеспечивают специалисты, ответственные за правильный выбор земельного участка и создание девелоперского продукта (включая архитектуру, квартирографию, благоустройство). Именно такие кадры наиболее ценны для застройщиков, и занимают первую строчку по результатам опроса, набрав по 66,67%. На втором месте оказались сотрудники, осуществляющие взаимодействие с органами власти (47.47%). Третье место поделили работники, ответственные за строительство, контроль за строительством и продажи, набрав по 43,43%. Больше 30% набрали специалисты, ответственные за репутацию и PR-сопровождение (34,34%) и взаимодействие с банками (32,32%).
"Сспециалисты, занявшие первую строчку рейтинга — это та команда, которая понимает и определяет, где и в каких условиях будет наиболее комфортно будущим жильцам. Именно эти специалисты выбирают востребованные локации и при проектировании стараются учитывать ожидания покупателя. И вторая важная часть достижения успеха застройщика — реализация проектов с надлежащим качеством в указанные сроки. Без опытных и компетентных строителей эту задачу реализовать невозможно. ГК "Полис групп" гордится своими сотрудниками и ценит вклад каждого в общее дело. У нас сильная команда, которую мы будем сохранять и пополнять новыми квалифицированными сотрудниками", — отметил Игорь Белов, генеральный директор ГК "Полис Групп".
Недавно к жилой застройке начали готовить выставочный комплекс "Ленэкспо". Комитет по градостроительству и архитектуре уже выдал под эти цели градплан участка. Проект бывшего собственника, АО "Экспофорум", подразумевал не только снос выставочных павильонов, но и демонтаж сталинского здания 1947-1949 годов постройки. Новыми собственниками участка на Большом проспекте В.О., 103 стали владельцы паёв закрытого инвестиционного фонда "Зенит-М", который был создан в марте 2021 года и управляется московским ООО "УК “Меркури кэпитал траст”".
