При строительстве новостроек девелоперам приходится решать две, казалось бы, взаимоисключающие задачи: планировать дворы без машин и проектировать достаточное для жителей количество парковочных мест.
Строительные нормы и правила в Петербурге таковы, что на 80 м2 жилплощади должно приходиться одно машино–место. Исходя из этого и рассчитывается их общее количество в конкретном комплексе. "Однако в нормативах не указано, парковочные места должны быть платными или бесплатными, — комментирует Андрей Паньков, заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения “Строительный трест”. — Обозначено лишь то, что в каждом жилом комплексе должно быть определённое количество гостевых мест и мест для маломобильных групп населения".
При этом во многих жилых комплексах платных машино–мест больше, чем бесплатных, подчёркивает директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест" Ян Фельдман, но в кварталах, которые строит "Ленстройтрест", ситуация противоположная: по периметру территории ЖК есть открытые наземные автостоянки, где жильцы могут оставлять автомобили бесплатно, а дворы освобождаются от машин. "Количество бесплатных парковочных мест зависит от наличия свободной территории, — поясняет он. — Если жилой комплекс расположен на небольшом земельном участке, то девелопер вынужден строить платную подземную или многоуровневую наземную парковку, чтобы выполнить нормативы по обеспеченности машино–местами".
Вопрос бюджета
Все девелоперы подтверждают, что востребованность и заполняемость подземных паркингов зависят от категории жилого комплекса: чем дороже недвижимость, тем меньше свободных мест на автостоянках. "В сегменте массового спроса жители предпочитают парковать автомобили под окнами своего дома, в проездах между домами, что нередко ухудшает комфорт проживания остальных жителей нового квартала, — рассказывает Юлия Ружицкая, директор по продажам “Главстрой Санкт–Петербург”. — Заполняемость паркингов здесь составляет порядка 50%, несмотря на стремление застройщиков предложить выгодные условия для покупки".
Ян Фельдман подтверждает, что, как правило, в кварталах новостроек платных парковок достаточно, чтобы решить вопрос с размещением автомобилей. Однако многие покупатели жилья массового спроса не готовы платить за машино–место и предпочитают ставить свои авто на прилегающей территории. В итоге во многих проектах дворы заставлены машинами, а платные парковки пустуют. "Как правило, застройщики ничего не зарабатывают на паркингах — вырученные от их продажи деньги даже не всегда покрывают затраты на строительство", — отмечает он.
"В жилых комплексах бизнес–класса, а тем более в элитном жилье, количество метров на человека существенно больше, чем в проектах масс–маркета, а вот количество единиц жилплощади меньше, — поясняет Евгений Ортин, маркетолог–аналитик СРО А “Объединение строителей Санкт–Петербурга”. — Соответственно, потребность в количестве мест для парковки отличается".
Получается, что "зарыть" под домом паркинг на несколько десятков автомобилей — вполне реально, а благодаря высокой платёжеспособности жильцов — ещё и экономически целесообразно, отмечает Евгений Ортин. В масс–маркете же на одно предусмотренное проектом место могут претендовать жильцы сразу нескольких малогабаритных квартир. "А вот желание приобрести это место в собственность возникает у людей в этих домах далеко не всегда — чаще всего оно арендуется", — комментирует он.
В более высоких ценовых сегментах люди предпочитают покупать машино–места в подземных паркингах. К моменту сдачи в эксплуатацию элитного жилого комплекса вы вряд ли сможете приобрести парковочное место, поскольку все они будут реализованы ещё на этапе строительства. "В новостройках массового сегмента большая часть мест продаётся на финальных стадиях строительства и во время активной эксплуатации дома, когда жильцы полностью заселённой новостройки начинают осознавать удобство индивидуального парковочного места в подземном паркинге", — говорит Юлия Ружицкая.
Получается, что наличие парковочного места крайне важно для покупателей в проектах классов бизнес и премиум, потому что почти у каждого клиента этого сегмента есть машина, и даже не одна, резюмирует Ян Фельдман. А в жилье массового спроса вопрос с парковкой менее критичен, поскольку она нужна не всем.
Над и под землёй
Тип паркинга, который будет реализован в жилом комплексе, также зависит от класса объекта. "В недорогих проектах чаще встречаются наземные многоярусные паркинги, — говорит Наталья Кукушкина, главный специалист по маркетингу группы “ЦДС”. — Подземные паркинги предусматривают в жилых комплексах класса комфорт и выше в связи с их более высокой себестоимостью". Затраты на строительство одного машино–места составляют от 500 тыс. до 1,5 млн рублей, в зависимости от конструктива, особенностей грунтов, типа паркинга и других факторов.
"Выбор технологии паркинга — открытый, закрытый или подземный — зависит от нескольких факторов: от конфигурации участка, категории объекта, соотношения площади участка и площади застройки, — комментирует Андрей Паньков. — Конечно, по себестоимости самые дорогие — подземные паркинги, меньшая себестоимость у отдельно стоящих наземных паркингов, и самые дешёвые — открытые".
По словам эксперта, в последние несколько лет стали популярны механизированные паркинги, они снижают издержки на строительство, при этом, как любой новый продукт, вызывают у потребителя некое опасение: в данной ситуации оно связано с вопросами оформления таких парковочных мест.
Доля строительства паркинга может составлять до 15% от стоимости всего объекта, многое зависит от конфигурации локации, фундаментов окружающей застройки и применяемых технологических решений.
Разница в цене машино–места в наземном и подземном паркингах может достигать 1 млн рублей, отмечает Наталья Кукушкина, но, несмотря на это, машино–места в паркингах более востребованы в дорогих жилых комплексах. В сегменте масс–маркета реализация парковочных мест идёт долго, в течение нескольких лет после ввода в эксплуатацию, и объекты зачастую продаются по себестоимости.
Как рассказал заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой" Максим Жабин, в жилом районе "Новое Горелово" сегодня присутствуют все виды парковки, на любой вкус. "У нас есть так называемые плоскостные парковочные места в границах земельного участка, которые жители могут использовать бесплатно, есть подземный полузаглублённый паркинг и строится наземный паркинг с несколькими уровнями парковки, — рассказал Максим Жабин. — Мы первые на Северо–Западе, если не в России, кто строит паркинг по эскроу–счетам и продаёт парковочные места как объект недвижимости. Это многофункциональный торговый комплекс с паркингом".
Спикер отметил, что себестоимость строительства многоярусного или подземного паркинга достаточно высока, поэтому, если стоимость паркинга не включена в цену квадратного метра комплекса, сам он представляет собой отдельный объект недвижимости — как в случае СК "ЛенРусСтрой". "Именно поэтому логично, что цены на парковочные места в сооружениях достаточно высоки: в нашем случае от 600 тыс. до 700 тыс. рублей в зависимости от расположения", — уточнил Максим Жабин.
Ян Фельдман подтверждает, что строительство подземного паркинга обходится девелоперу значительно дороже, чем возведение наземной многоярусной стоянки. "Это связано с необходимостью применения специальных строительных материалов, установки инженерного оборудования, лифтов, систем вентиляции, пожаротушения и т. д., — поясняет он. — На цену также влияет площадь паркинга, его этажность, особенности грунтов". В среднем стоимость парковочного места в подземной автостоянке обойдётся застройщику в 1 млн рублей. Цена в отдельно стоящем многоярусном паркинге, также оборудованном лифтом, системами автоматизированного контроля въезда/выезда, охраны и видеонаблюдения, составит от 750 тыс. до 1 млн рублей. "Паркинги — это всегда дорогостоящая история для девелопера, чаще всего они продаются “в минус” и не покрывают затраты компании на их возведение", — отмечает Ян Фельдман.
Юлия Ружицкая говорит о разбросе в стоимости паркингов от 300 тыс. рублей за машино–место в удалённых городских локациях до 1,5 млн рублей и выше в элитных жилых комплексах в центре Петербурга. "Средняя стоимость парковочного места в проектах масс–маркета составляет 400–450 тыс. рублей, помимо категории недвижимости и расположения новостройки на цену машино–места влияет стадия готовности объекта, — говорит она. — На начальном этапе стоимость парковочного места будет более выгодной. Хотя наиболее активный спрос наблюдается на высоких стадиях готовности дома и сохраняется длительный период после ввода новостройки в эксплуатацию".
Двор без машин
Организация парковочного пространства сегодня имеет особое значение: среди покупателей новостроек растёт популярность концепции "двор без машин".
Максим Жабин считает, что закрытые дворы — крайне важное условие для поддержания комфортной среды. "Для того чтобы в жилых комплексах появлялись закрытые дворы, необходимо на этапе проектирования предусмотреть правильную логистику подъезда к парадным экстренных служб, систему шлагбаумов и систему безопасности для въезда на территорию, — поясняет Максим Жабин. — Иногда жильцы совершенно сознательно отказываются от закрытия дворов, потому что они понимают, что это ложится на них дополнительными расходами по эксплуатации. Тем не менее в конечном итоге жители начинают осознавать всю ценность закрытого двора и спокойно принимают эту идею".
"Кажется, что дворы без машин и потребность в парковочных местах не сильно согласуются, однако здесь вопрос в культуре потребления, — поясняет Андрей Паньков. — Стоит отметить, что эта тенденция набирает обороты и на сегодняшний день во всех строящихся домах мы закладываем и реализовываем концепцию “двор без машин”".
“
Стоит отметить, что те нормы, которые регулируют количество парковочных мест для жилых домов, крайне избыточны. Мы строим значительно больше машино–мест, чем люди готовы покупать. Тем более что на фоне развития шеринговых сервисов и общественного транспорта покупка парковочного места становится менее востребованной в массовом сегменте. В среднем темпы продаж парковочных мест сильно отстают от темпов реализации коммерческой и жилой недвижимости. Поэтому, чтобы стимулировать спрос, застройщикам часто приходится применять маркетинговые инструменты, в том числе дисконтные программы.
Андрей Паньков
заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения "Строительный трест"
“
Все новые дома строятся по нормативам, это и высота зданий, и количество мест на парковках, и проезды, и тротуары. Мы со своей стороны стараемся ограничить возможность парковки на газонах, тротуарах и во внутриквартальных проездах. Нужно понимать, что, если каждый человек захочет парковаться у подъезда, в существующих городских реалиях это сделать невозможно. Культура парковки российских граждан отличается от зарубежной. Но и она постепенно меняется. Мы видим, что спрос на паркинги в наших проектах умеренный, но достаточно стабильный. Мы всегда идём навстречу нашим жителям — у нас действуют специальные условия на покупку квартир и паркинга.
Юлия Ружицкая
директор по продажам "Главстрой Санкт–Петербург"
“
Популярность парковочного места в закрытом паркинге — подземном или наземном — практически напрямую зависит от класса дома и стоимости квартир. Чем дороже объект, тем больше там востребованы машино–места. Часть покупателей в сегментах премиум или даже бизнес могут отказаться от покупки квартиры в доме, если в нём нет или недостаточно машино–мест. Чтобы сделать паркинги более привлекательными для покупателей, застройщики насыщают их дополнительными опциями. Так, в паркинге могут быть организованы кладовые, места для хранения колёс, мойка автомобилей, шиномонтаж, какой–то простой автосервис, даже станция для зарядки электромобилей.
Наталья Кукушкина
главный специалист по маркетингу группы "ЦДС"
“
Современный покупатель становится всё более требовательным, ему есть из чего выбирать. Сегодня уже закрытый от машин двор воспринимается не как приятный бонус, а как необходимая составляющая. Ещё на этапе разработки проекта мы продумываем зонирование территории и максимально удобное расположение различных зон, включая парковки для жителей. В рамках градостроительной философии "Живи" мы создаём качественную среду, в которой всё учтено. Когда делаешь что–то не для галочки, а осознанно, продумывая детали ещё на этапе проектирования, прилагая усилия для того, чтобы этой инфраструктурой было удобно и приятно пользоваться, — это окупается. Жители платят не за квадратные метры и парковку, а за образ жизни. Автостоянки — лишь один из элементов единой концепции квартала.
Ян Фельдман
директор по маркетингу ГК "Ленстройтрест"
“
Всё меньше и меньше семей могут представить свою жизнь без машины, и необходимо творчески подходить к процессу, чтобы строить действительно комфортные жилые комплексы. В идеале на территории района должно быть несколько паркингов со всей необходимой инфраструктурой. Многоуровневый паркинг не должен быть просто коробкой. Он должен быть многофункциональным центром: на его первых этажах могут быть такие обязательные элементы сервиса, как мойка автомобилей, шиномонтаж, ремонтная зона, магазин запчастей. Верхние этажи паркинга можно использовать под теннисные корты, фитнес–залы, даже прогулочную зону. Точно так же можно эксплуатировать крышу. К сожалению, подобные паркинги — это прерогатива жилых комплексов элит– и бизнес–класса, но, поскольку потребность в них есть, многие застройщики, в том числе и наша компания, и в других сегментах жилья следуют тренду и проектируют паркинги нового типа.
Максим Жабин
заместитель генерального директора СК "ЛенРусСтрой"
“
Возникает противоречие: с одной стороны, хочется "двор без машин", с другой — строительство подземного паркинга предприятие чрезвычайно затратное и далеко не всегда технически осуществимое. Приходится искать компромиссы. Но каким бы ни был паркинг — заглублённым, многоярусным или же наземным, — в любом случае затраты на его возведение ложатся на плечи застройщика и не в последнюю очередь влияют на стоимость продаваемого жилья.
Евгений Ортин
маркетолог–аналитик СРО А "Объединение Строителей СПб"
