Ипотека в Петербурге не сдаёт обороты: несмотря на продолжающийся рост цен на недвижимость, объём выдачи растёт. Стагнация, по мнению банкиров, наступит года через два.
На начало сентября в Петербурге ипотечный портфель по сравнению с аналогичной датой прошлого года вырос на 30%, до 680 млрд рублей. В количественном выражении (по числу займов) увеличение составило всего 13%. По данным ЦБ РФ, на текущий момент петербуржцы обслуживают 269 тыс. действующих ссуд. Доля кредитов на покупку строящегося жилья неизменна и составляет 31%, несмотря на заявления банкиров и опасения регулятора, что госпрограммы по субсидированию ставок могли привести к дисбалансу в портфелях.
Измерение долей
Тройка лидеров — Сбербанк, ВТБ и банк "Санкт–Петербург" — на начало сентября занимают 67,9% рынка по объёму портфеля. За год они нарастили совокупную долю на 0,5 процентного пункта (п. п.). При этом ВТБ и "Санкт–Петербург" потеряли 0,5 и 0,6 п. п. соответственно, сократив рыночные доли до 17,4 и 7,7%, а Сбербанк, напротив, нарастил её на 1,6 п. п., до 42,8%.
Если оценивать по темпам роста портфеля, то в тройке лидеров наибольшую динамику прироста показал Сбербанк (+35%), у ВТБ он увеличился на 26%, у "Санкт–Петербурга" — на 20%.
Читайте также:
Ипотека
В Петербурге рухнули объёмы выдачи ипотеки
Остальные банки борются за рынок с долями менее чем 5% у каждого. Меньший размер портфеля на фоне лидеров позволяет им показывать значительные темпы прироста. Альфа–Банк (доля рынка — 4,9%) за год увеличил своё присутствие в Петербурге на 1,7 п. п. при двукратном росте портфеля, замыкает пятёрку банк "Открытие" (нарастил долю на 0,7 п. п., до 4,5%, при росте портфеля в 1,5 раза). Банк "Дом.рф", оператор всех ипотечных госпрограмм, сумел за год повысить свою долю на 0,3 п. п., до 2,2%.
Стоит отметить, что распределение долей не учитывает кредиты, выданные иногородним покупателям: ЦБ РФ связывает задолженность с записью о регистрации в паспорте заёмщика, а не с местонахождением залоговой квартиры. Некоторые опрошенные "ДП" эксперты полагают, что цифры регулятора по портфелям в сравнении с реальной ситуацией сильно занижены, особенно это касается рынка новостроек, на котором больше всего иногородних покупателей. Вместе с тем других публичных показателей, вызывающих доверие, нет.
В августе минимальные средние ставки (рассчитываются с учётом условий по всем выданным кредитам, в том числе по льготным госпрограммам) были у ВТБ (7% годовых в рублях) и у Абсолют–банка (7,4%). Годом ранее — у "Дом.рф" (5,7%) и "Возрождения" (6,5% годовых). Последний в мае 2021 года присоединён к БМ–банку, входит в группу ВТБ. Максимальные значения — у Банка жилищного финансирования (29,2% годовых) и Экспобанка (14,7%). На 1 сентября их портфели составляли 1,1 млрд и 75 млн рублей соответственно.
По программам рефинансирования минимальные средневзвешенные ставки по выданным в течение месяца ипотекам наблюдались у банков "Зенит" (4,9% годовых) и "Санкт–Петербург" (5,4%). Максимальные — в УБРиР (10,15%) и РНКБ (10,5%). В том же прошлогоднем периоде минимальные — у Россельхозбанка и банка "Россия" (7,5 и 7,6% соответственно), максимальные — в Севергазбанке (10,1%) и "Санкт–Петербурге" (10,6%).
Рост портфелей можно объяснить не только большим спросом из–за низких ставок по кредитам, но и наращиванием темпов строительства жилья и займов, выдаваемых на погашение ипотеки у других кредиторов. После начала цикла повышения ключевой ставки ЦБ стоимость ипотеки пошла вверх, доля рефинансируемых кредитов будет сокращаться, а на первичном рынке будут работать только те банки, которые аккредитованы в госпрограммах (их не более 60).
Снять проблемы
К началу сентября совокупный размер просроченной ипотечной задолженности по Петербургу снизился по сравнению с сентябрём прошлого года на 10%, или на 372 млн рублей, до 3,4 млрд. Отрицательная динамика отмечена впервые за последние несколько лет — все предыдущие периоды просрочка увеличивалась, и прошлый год только усилил её рост, несмотря на появление на законодательном уровне программ по предоставлению кредитных каникул.
Собеседники "ДП" отмечают, что помимо математических причин (передача плохих долгов на бухгалтерские балансы коллекторских агентств или в дочерние компании) косвенной причиной может быть активизация заёмщиков, которые воспользовались ростом цен на недвижимость и реализовали квартиры, погасив всю задолженность.
Проблемные портфели (регулятор относит к просроченной задолженности кредиты, продолжительность неплатежей по которым превышает 90 дней) отразили 44 банка (годом ранее их было 43). Самое ощутимое сокращение объёмов плохих долгов оказалось у банков "Санкт–Петербург" (в 1,6 раза, или на 334 млн рублей) и "Открытие" (на 35%, или 200 млн).
Ряд банков столкнулся с противоположной тенденцией: в Россельхозбанке объём плохих ипотечных долгов вырос в 3 раза, до 315 млн рублей, в Альфа–Банке — в 2,3 раза, до 98 млн, в ВТБ — на 18%, до 524 млн. У Сбербанка он практически не изменился, балансируя на уровне 834 млн рублей, что составляет примерно 25% всей просроченной ипотеки в регионе.
Из–за специфики ипотеки на первичном рынке жилья (при среднем сроке строительства 3 года и переводе займа после завершения стройки в стандартную категорию) доля просроченных ссуд на нём минимальная — около 300 млн рублей, или менее 10%.
Опасения регулятора, что ипотечные банки могут столкнуться с ростом неплатежей из–за низких ставок на стройке, не оправдались: первичный рынок пока не стал локомотивом для наращивания просроченной задолженности.
Построить дом
В количественном выражении рост ипотеки на покупку строящегося жилья вырос в Петербурге всего на 5%, до 70,7 тыс. действующих кредитов, при росте общей задолженности на треть.
Внимание к первичному рынку жилья у банкиров увеличилось весной прошлого года. Тогда в условиях кризиса была разработана госпрограмма субсидирования ипотечных ставок на первичном рынке, государство установило предельную ставку 6,5% (некоторые банки выдавали займы и под меньший процент). Летом текущего года условия по этой программе были ужесточены (ставка повышена до 7% годовых при максимальном размере кредита 3 млн рублей), но одновременно с ней были облегчены условия по так называемой семейной ипотеке.
В августе банки впервые заговорили о резком падении спроса на ипотеку, что объяснялось периодом отпусков и переориентацией спроса на вторичный рынок. В своих оценках банкиры прогнозируют по итогам текущего года если не побить рекорды прошлого года, то остаться на том же уровне. Ставка будет сделана на госпрограмму, аккредитацию в которой получили всего 50 банков в РФ.
По условиям "Семейной ипотеки" государство через "Дом.рф" субсидирует ставку по кредиту на покупку строящегося жилья не выше 6% годовых. Существенное условие — в семье должен родиться ребёнок с января 2018 года по декабрь 2022–го.
Несмотря на устойчивое снижение рождаемости в Петербурге (по данным Петростата, на 6 и 8% в 2020 и 2019 годах соответственно), для банков "семейная ипотека" станет потенциальным фактором роста. В январе–июле в городе родилось 25,8 тыс. детей при 19,5 тыс. выданных ипотечных кредитов на покупку строящегося жилья. Всего с 2018–го по июль 2021 года в Петербурге было зарегистрировано 204 тыс. рождений, что практически в 2 раза больше, чем выдано ипотек на стройку.
Даже с учётом того, что не каждая семья с ребёнком планирует брать ипотеку, а у половины семей уже несколько детей, потенциал рынка колоссален и будет поддерживать ипотечные выдачи в ближайшие 2 года.
Статистика вернулась
"ДП" проанализировал рынок петербургской ипотеки по данным регулятора. Банк России вновь стал раскрывать персональную банковскую статистику по ссудам физическим лицам. Как ранее писал "ДП", с 1 мая текущего года регулятор прекратил её публиковать, объясняя своё решение тем, что изменил принцип оформления информации. И не стал запрашивать от кредитных организаций дополнительного согласия на публикацию.
Как следует из текущих данных ЦБ РФ, ипотечная задолженность петербуржцев есть в портфелях 75 банков из 112 имеющих в городе филиалы и отделения. ЦБ РФ не публикует данные по ряду банков (ПСБ, Совкомбанк, "Ак Барс" и др.). Вполне вероятно, из–за того, что разрешение на публичность они не предоставили. Исходя из общего обезличенного ипотечного портфеля по Петербургу в размере 713 млрд рублей, на все неназываемые банки приходится менее 5% общей задолженности, или 33 млрд рублей.
“
Одной из ключевых тенденций осени 2021 года стало сокращение объёма рефинансирования ипотечных сделок. Особенно востребованным оно стало осенью прошлого года, когда ставки достигли исторического минимума. Пик продаж пришёлся на июль, когда многие на фоне роста ключевой ставки и изменения программы с господдержкой торопились закрыть сделки. В результате у многих банков–лидеров доля рефинансирования в общем объёме выдач превысила 40–50% вместо стандартного для первой половины года уровня 20%. Сейчас её доля снизилась до 15%, и, скорее всего, она будет и дальше сокращаться. Впрочем, серьёзного падения — до уровня 5% в 2018 году — мы не ожидаем. Поддержку этому виду всё больше и больше оказывает программа "семейная ипотека".
Татьяна Хоботова
территориальный директор по работе с партнёрами по ипотеке Северо–Западного филиала банка "Открытие"
“
В начале 2020 года из–за неопределённости влияния пандемии COVID–19 на занятость и режима самоизоляции участники рынка повышали минимальный первоначальный взнос по ипотеке до 15–20% от стоимости жилой недвижимости. Сейчас тренд обратный — многие банки снижают его до 10% и увеличивают срок кредитования до 30 лет. Вместе с тем требования к возрасту на рынке пока остаются без изменений: у нас, как и в большинстве банков, ипотека выдаётся лицам в возрасте от 21 до 65 лет (на момент погашения кредита). Но при этом ипотечные заёмщики "молодеют". Растёт доля клиентов в возрасте до 30 лет, которые по уровню платёжеспособности не уступают поколению и 35+, и 40+.
Марина Заботина
руководитель центра разработки ипотечных продуктов ПСБ
