Уже 60% всех строящихся домов в Петербурге и 75% в области строятся на условиях проектного финансирования. Как говорят участники рынка, через год–полтора по старым правилам уже никто работать не будет.
Прошло 2 года и 3 месяца с тех пор, как застройщиков при выводе на рынок новых объектов заставили использовать эскроу–счета. Уже возводимые дома они были вправе достраивать на прежних условиях — с привлечением средств дольщиков напрямую.
По данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС), сейчас в Санкт–Петербурге возводится 9,7 млн м2 жилья (268 разрешений на строительство, РНС), из них 5,7 млн м2 (173 РНС) строится уже по новым правилам (на условиях банковского проектного финансирования) и чуть меньше 4 млн (95 РНС) — по старым. В Ленинградской области доля эскроу ещё выше — 2,3 млн м2 (106 РНС) из 3,1 млн м2 (132 РНС).
Всего же в России общий объём средств, размещённых участниками долевого строительства на счетах эскроу, на 1 сентября достиг 2,6 трлн рублей. При этом 468,4 млрд рублей со счетов эскроу по завершённым проектам строительства уже перечислены застройщикам или направлены на погашение полученных ими кредитов. Общий лимит действующих кредитных договоров, заключённых банками и девелоперами, составляет 4,9 трлн рублей.
Кто — кому
По данным Urbanus.ru, почти 95% петербургской недвижимости, реализация которой ведётся через эскроу–счета, обслуживается в шести банках. "Безусловным лидером выступает Сбербанк с долей 29,3%. Он кредитует 25 строительных компаний, или 93 жилых комплекса общей площадью 1,42 млн м2 жилья", — отмечают в Urbanus.ru. В частности, у группы "Эталон" в "Сбере" кредитуется 21 ЖК. Второе место в партнёрском пуле занимает Setl Group. "В марте этого года она получила от Сбербанка 9,8 млрд рублей на строительство пяти корпусов, образующих вторую очередь ЖК “Стрижи в Невском”, а спустя 2 месяца — ещё 9,4 млрд рублей для шести корпусов ЖК “Зелёный квартал”", — говорят в Urbanus.ru.
На втором месте — Россельхозбанк, который является основным партнёром "Группы ЛСР". В РСХБ открыты эскроу–счета для 68 корпусов в пяти проектах застройщика (в том числе 41 корпус ЖК "Цветной город"). Всего РСХБ финансирует 1,08 млн м2 жилой недвижимости.
Точно так же и Газпромбанк сосредоточился на совместной работе с одной компанией — "Главстрой–СПб". В сумме на строительство ЖК "Северная долина" и "Юнтолово" выделено 30 млрд рублей. Кроме этого, в портфеле банка проекты "Автограф в центре" от Setl Group (6,6 млрд рублей) и "Кантемировская 11" от ГК "ПИК" (1,7 млрд рублей).
Через банк "Санкт–Петербург" финансируется строительство 46 объектов. Половина объёма приходится на дома Setl Group в проекте "Солнечный город. Резиденции" в Красносельском районе. Зимой 202 года было заключено соглашение о предоставлении кредита в 2,3 млрд рублей для первых двух очередей. "В марте 2021–го девелопер и банк объявили о запуске новой кредитной линии в размере 6 млрд рублей — эти средства пойдут на третью, четвёртую и пятую очереди. Нужно добавить, что 20 августа стало известно о том, что в распоряжение Setl Group дополнительно поступят 19,4 млрд рублей. Этого хватит ещё на пять очередей проекта", — подсчитали в Urbanus.ru.
Выбор есть
Объекты Setl Group финансируют четыре банка — ВТБ, "Сбер", "Санкт–Петербург" и Газпромбанк. "Банковские продукты очень близки друг к другу, в том числе по ставкам и условиям. Одним из преимуществ является внедрение дополнительных вариаций кредитования застройщика в рамках проектного финансирования с обязательным дисконтированием ставки, в том числе рефинансирование ранее понесённых затрат, кредитование под будущую прибыль проекта", — рассказывает Павел Гуменник, руководитель управления организации финансирования Setl Group.
В отличие от ситуации год назад, когда у девелоперов практически не было выбора среди банков, сейчас ситуация изменилась — они не бегают за финансистами, а могут выбирать лучшие условия. "Всегда рассматриваем предложения от нескольких банков. В пул потенциальных кредиторов входят все основные банки из топ–10, которые уже сформировали значительный опыт в проектном финансировании. Основное внимание при выборе банка–партнёра обращаем на совокупную стоимость финансирования (эффективную ставку с учётом всех дополнительных расходов), а также на оперативность работы банка и сопутствующую инфраструктуру (например, электронный документооборот)", — говорит Егор Анучин, заместитель генерального директора по экономике и финансам "СПб Реновации" (группа "Самолёт").
Безусловно, такой формат работы внёс свои корректировки в бизнес–процессы застройщиков. "Это был новый опыт для всех участников процесса. Мы совместно с банком пошагово проходили каждый из этапов, вырабатывая способы взаимодействия и решения возникающих вопросов. На текущий момент эта схема у нас полностью налажена, мы адаптировались к ней", — утверждает Юлия Ружицкая, директор по продажам компании "Главстрой–СПб".
Альтернативы проектному финансированию нет, говорят девелоперы. "Нас эта модель полностью устраивает. Она существенно оздоровила рынок, отношения с генподрядными компаниями стали более ритмичными. Если раньше строительство объекта зависело от продаж, то сегодня в приоритете скорость строительства — как только объект получает разрешение на ввод в эксплуатацию, счета сразу открываются", — рассказывает Беслан Берсиров, заместитель генерального директора объединения "Строительный трест".
У новых правил есть плюсы и для дольщика. Для него проектное финансирование — дополнительная гарантия того, что деньги не пропадут.
“
Эскроу–счета существенно изменили рынок. С одной стороны, они обезопасили покупателей, которые инвестируют в строящиеся дома, от потери денег, от ожидания ввода долгостроя и пр. Но, с другой стороны, застройщики потеряли приток условно бесплатных денег от дольщиков и вынуждены были перейти на заёмное финансирование, что увеличило общую себестоимость строительства. Отсутствие возможности привлечения денег дольщиков непосредственно в стройку привело к пересмотру стратегий продаж — теперь нет необходимости реализовывать как можно больше на ранних стадиях строительства. И, напротив, повысилась целесообразность продаж на поздних стадиях, когда цены увеличиваются за счёт роста степени готовности жилого дома.
Игорь Кокорев
Руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St Petersburg
