Петроградская сторона исторически является центром притяжения на рынке городской элитной недвижимости. Уровень спроса и предложения здесь остаётся неизменным все последние годы. Однако на элитных петербургских островах (Крестовском, Каменном и Петровском) ресурс свободных пятен под застройку сейчас уже практически исчерпан.
Дефицит земли уже обращает внимание застройщиков на другие островные территории.
Деловой остров
Петроградская сторона занимает особое место как у девелоперов бизнес–центров, так и у клиентов, которые ищут здесь офис. Данную локацию отличает то, что это исторический центр Петербурга, но при этом с меньшим количеством туристических центров, хорошо развитой транспортной инфраструктурой и логистическими связями с другими районами. По данным Knight Frank St Petersburg, почти весь объём качественных бизнес–центров класса А и В расположен на Петроградском и Аптекарском островах, при этом на класс А пришлась почти треть коммерческих площадей района.
"Если говорить о Петроградском районе в целом, то объём качественного офисного предложения здесь формирует около 11,7% от общего предложения офисов в городе и составляет 438 тыс. м2 (четвёртая позиция среди районов Петербурга). Основной объём офисов сосредоточен на наиболее крупном острове района — Петроградском: 74% от общего предложения, или 326 тыс. м2. На Аптекарском острове сосредоточено 25% офисной недвижимости Петроградского района, или 107,5 тыс. м2", — говорит Виктория Горячева, замдиректора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. Таким образом, "малые" острова практически не задействованы как локации деловой активности города, представляя собой преимущественно рекреационные и жилые зоны высокого ценового сегмента.
Крестовский и Петровский острова остаются локациями доминирующей жилой застройки, поэтому офисное строительство здесь практически не реализуется. Что касается Каменного и Елагина островов, то здесь преобладающей остаётся рекреационная функция — так, Елагин остров представляет собой парк без деловой составляющей. "Исторически малые острова сохраняли за собой текущие функции, исключением стал Петровский остров, который трансформировался из промышленно–индустриальной зоны в жилую. Пожалуй, потенциально здесь могла бы быть реализована некоторая деловая составляющая, но стоимость земли и привлекательность локации продиктовали существующую форму использования острова после редевелопмента — премиальное и элитное жильё", — добавляет эксперт.
Переполненные квадраты
Петроградская сторона наиболее популярна среди застройщиков жилого сегмента. Престижность и статусность локации исторического центра города усиливается за счёт близости к парковой зоне Крестовского острова, видовых характеристик островов, имеющих непосредственный вид на воду. К слову, элитное жильё в этой локации по–прежнему высоко ценится среди потенциальных покупателей, однако предложение крайне ограничено.
"На первичном рынке на Крестовском острове реализуется только четыре объекта (“Крестовский IV”, “Крестовский 12”, “Императорский яхтъ–клуб”, Esper Club), при этом большинство квартир (80%) в них уже распродано", — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Желающим остаётся искать квартиры на вторичном рынке или покупать у застройщиков непроданные площади. "Ситуацию усугубляет и стоимость жилья, которая на 20% выше остальных элитных локаций. Причины понятны: это и обособленность территории, и обилие зелёных зон, и отличная транспортная доступность", — считает директор департамента жилой недвижимости Colliers Елизавета Конвей. Стоимость квартир в этой локации находится в районе 500 тыс. рублей за квадратный метр, при этом уровень цен варьируется в широком диапазоне от 316 тыс. до 860 тыс. руб. / м2 в зависимости от жилого комплекса.
Куда мигрирует элита
Перетягивать на себя одеяло уже давно выпало другой локации. По данным Knight Frank, по объёмам строительства лидером является Петровский остров: здесь сегодня возводится 43% всего элитного жилья в Петербурге, 32% всех элитных квартир в продаже (около 260 штук) расположены в жилых комплексах на Петровском острове. На Крестовском и Каменном островах в свободной продаже находится гораздо меньший объём жилья: их доли в структуре свободного предложения составляют 7 и 4%. Кроме того, Петровский остров является наиболее демократичным по уровню цен среди всех локаций (от 275 тыс. руб. / м2), а возводимые здесь объекты отличают значительные масштабы и повышенное количество квартир в их составе.
"Средняя стоимость проекта на Петровском острове составляет около 330 тыс. руб. / м2, что обусловлено обилием проектов премиум–класса. Консервативная политика девелоперов продиктована концентрацией промышленных зон по соседству с разрабатываемыми участками и не полностью сформированным статусом локации, более плотной застройкой (на острове в итоге реализации всех проектов будет более 1 млн м2 жилья), преобладанием квартальных проектов премиум–класса ещё на стадии строительства. К слову, полноценный современный облик Петровского мы увидим после 2025 года", — добавляет Елизавета Конвей.
При этом, по мнению экспертов, Петровский остров не сможет стать полноценной заменой Крестовскому в силу более низкого класса строящихся объектов и менее привлекательного расположения, а по мере застройки свободных земельных участков и реализации проектов предложение на Петровском острове также будет уменьшаться. Аналогичное мнение выразил коммерческий директор "ЛСР. Недвижимость — СЗ" Денис Бабаков. "Надо сказать, что лимит земель на Петровском острове не безграничен, поэтому размер предложения будет постепенно сокращаться, а цены — расти. Откладывать покупку квартиры, которая со временем только подорожает, не имеет смысла. Также не стоит забывать и о более крупных островах — например, Васильевском, где также представлено немало интересных проектов. Намывные территории пока недооценены, поэтому вложения в них могут окупиться уже в ближайшем будущем", — считает он.
Изысканный выбор
Своей эксклюзивностью и камерностью всегда отличался Каменный остров. По мнению Светланы Московченко, представленные в продаже резиденции единичны, обладают высокой ценой квадратного метра (от 590 тыс. рублей) и подойдут для тех, кто ценит закрытость, тишину и зелень парков. Иными словами, продажи на Каменном острове носят единичный характер в связи с низким уровнем предложения и существенным бюджетом покупки.
"На рынке премиального жилья самые высокие цены демонстрирует Каменный остров. Редкие лоты, которые здесь появляются, приближаются к отметке 1 млн рублей за 1 м2. Это верхняя планка не только для района, но и в принципе для Петербурга. При этом у проживания на Каменном острове есть один нюанс: обычно здесь появляются проекты апартаментов. Однако у покупателей премиального сегмента эта особенность не вызывает сомнений, так как это практически единственная возможность получить входной билет в рекреационную зону Петербурга", — отмечает Елизавета Конвей.
Петроградскую сторону с первичного рынка недвижимости постепенно вытесняют другие локации. И в первую очередь — активно развивающийся Васильевский остров. Его потенциал сосредоточен в северной части острова и на территории Гавани, где благодаря редевелопменту могут появиться новые жилые и коммерческие объекты, а также набережные и общественные пространства. Также интересен с точки зрения редевелопмента и Грязный остров, который пока полностью занят промышленными предприятиями. Впрочем, по мнению Елизаветы Конвей, большинство из вышеперечисленных локаций пока не готовы к застройке: действующим предприятиям необходимы время и средства для перевода производств, Грязный остров возможно развивать только в составе всей окружающей территории, Серный остров изолирован и требует проработки транспортной доступности.
В результате в ближайшей перспективе активное развитие на Петроградской стороне может получить только Петровский остров. Извне конкуренцию ему должен составить Васильевский остров.
