Петербург неизбежно рано или поздно пойдёт по пути Москвы, где проекты освоения крупных территорий в основном становятся многофункциональными, включающими в себя не только жильё, но и производство с торговлей.
Cовременное градостроительство всё больше склоняется к многофункциональному девелопменту, когда в рамках одной территории строят и жильё, и места приложения труда (офисы, light industrial, объекты торговли и досуга). "Это позволяет создавать полноценную жилую городскую среду и минимизировать передвижение населения", — говорит Николай Пашков, генеральный директор консалтинговой компании Knight Frank St Petersburg.
Столичный опыт
Наиболее активно принцип многофункциональности при освоении промзон используют московские власти, где девелоперов, которые желают застроить серый пояс жильём, активно нагружают обременениями.
"В Москве власти стимулируют девелоперов подходить к освоению площадок, в том числе промзон, комплексно, реализуя не только наиболее доходные — жилые — объекты, но и создавая сопутствующую инфраструктуру, а также коммерческую недвижимость в виде офисов или, например, технопарков. Логика проста: в столице строится много жилья, а покупатели этих квартир должны где–то работать — и к созданию рабочих мест власти стараются привлечь застройщиков", — рассказывает Екатерина Заволокина, руководитель отдела стратегического консалтинга компании JLL в Санкт–Петербурге.
Цель столичных властей понятна: на протяжении многих лет они пытаются снизить маятниковую миграцию из области и спальных районов в деловые кластеры Москвы, и появление новых рабочих мест в непосредственной близости от жилого девелопмента должно этому способствовать.
"В Москве в промзонах, которые сейчас активно застраиваются девелоперами, нельзя создавать новые спальные районы — это решение стратегически неправильное для развития городской среды, хотя и наиболее привлекательное для девелоперов", — согласен Николай Пашков.
Требуется закон
В Петербурге подобных проектов пока нет. Сейчас девелоперы активно застраивают так называемый серый пояс, но чаще всего вместо бывших цехов возводится жильё. Например, застраивается Измайловская перспектива, территории вдоль Лиговского проспекта, планируется редевелопмент территории Невского завода и завода "Пигмент".
Впрочем, есть и исключение. Так, на Васильевском острове "Максидом" завершил перестройку бывшего завода имени Калинина: исторические здания реконструированы под офисы. На территории бывшей фабрики "Скороход" на Московском проспекте также разместят офисы и торговлю.
"Сейчас девелоперы при реализации проектов на территории бывших промзон в Петербурге действуют, с одной стороны, в рамках Правил землепользования и застройки (ПЗЗ), с другой — строят то, что наиболее эффективно с экономической точки зрения и разрешено в рамках ПЗЗ. То есть чаще всего жильё", — объясняет Андрей Вересов, исполнительный директор группы "Аквилон".
Как говорят участники рынка, московский комплексный подход возможен и в Петербурге, но для этого городская администрация должна занять соответствующую принципиальную позицию.
"И в рамках территориального планирования требовать от девелоперов соблюдения определённой пропорции между строительством жилой недвижимости, местами приложения труда и различной инфраструктуры (социальной, образовательной, торговой, досуговой), которая будет это обслуживать", — уверен Николай Пашков.
Установить эти пропорции — вопрос градостроительного анализа, расчёта количества жителей, оценки их потребностей. Возможно, в соответствии со спецификой локации где–то важно, чтобы превалировали места приложения труда, а где–то — жилая инфраструктура. Все требования прописываются в том числе и в ПЗЗ, и их соблюдение должно быть обязательным, вплоть до отклонения проектов, которые им не удовлетворяют.
Впрочем, по словам главного архитектора Петербурга Владимира Григорьева, городские власти, даже если бы захотели, не смогли бы заставить девелоперов строить что–то другое.
"В Москве действуют свои нормы, регулирующие градостроительную деятельность, в частности нормы, позволяющие взимать плату за изменение функциональной зоны. Поэтому требование расширить функционал территории идёт взамен снижения этих взносов", — рассказал он. Кроме того, экономика московских проектов позволяет расширять требования властей.
Надежды на будущее
Впрочем, в ближайшее время подобные комплексы могут появиться и в Петербурге. По словам Владимира Григорьева, в ПЗЗ будут созданы "острова свободы в море градостроительного регулирования".
"Основная идея заключается в том, чтобы установить там особую зону, которая бы нежёстко регулировала функциональное использование. Исключая, конечно, промышленность, которая имеет классы опасности", — сказал Григорьев.
В связи с чем в ПЗЗ предлагается образовать новые зоны — "со значительным изменением высотного регламента, как раз чтобы была возможность создать высокоплотные урбанистические образования". Для них собираются предусмотреть "специальный регламент по парковкам и другим требованиям организации среды".
Пока таких территорий будет "около девяти", говорит главный архитектор. Они расположатся там, где планируется создание транспортно–пересадочных узлов. Впоследствии количество подобных островков может быть увеличено.
Ещё один многофункциональный комплекс, вероятно, появится в Горской. Здесь на 150 га бывшей промплощадки комплекса защитных сооружений будут возведены гостиницы, офисы и склады. Реализует проект компания "Мегалайн".
"Ядром проекта выступит современная компактная промышленность (light industrial) с офисами и складами. Планируется изюминка в виде масштабного IT–пространства. Будет создан кластер для малого и среднего бизнеса, где разместятся промышленные и складские помещения, инжиниринговый и испытательный центры, научные лаборатории, общественные пространства, набережная с кафе и ресторанами. Там будут проводиться фестивали и массовые мероприятия", — рассказывает генеральный директор ООО "Мегалайн" Геннадий Корупятник.
Сейчас готовится мастер–план развития территории. Срок реализации проекта — 2030 год. Общий объём инвестиций составит порядка 50 млрд рублей.
Полезные практики
Как полагает Денис Лебедев, вице–президент GloraX, столичный опыт нужно внедрять в других мегаполисах.
"Это полезный опыт в первую очередь с точки зрения продуктивности использования территорий. Многофункциональные пространства создают новые центры притяжения, что делает такие проекты ещё более ликвидными с точки зрения коммерческой инфраструктуры. Наличие офисных помещений в ансамбле жилого комплекса, возможно, позволит кому–то сократить время на дорогу до работы, снизить автомобильный трафик", — говорит он.
В целом на территории промзон вместе с жильём в первую очередь необходимо создавать социальную инфраструктуру для будущих жителей (школы, детские сады, больницы), парковые зоны и скверы, торговлю и сферу услуг — всё то, что необходимо покупателям для комфортной жизни, отмечает Екатерина Заволокина.
Соседство жилья с бизнес–центрами также возможно при условии разделения потоков, чтобы они не мешали друг другу, а также экономической целесообразности офисной составляющей. В рамках комплексной застройки возможно появление более компактных современных форматов, например технопарков и light industrial — тех самых рабочих мест для жителей.
Потенциально под такую концепцию подходят территории редевелопмента, серого пояса, а также в перспективных проектах освоения. Например, проект переноса Большого порта в Ленобласть, если он будет реализован.
В целом любая территория, представляющая собой чистое поле, может развиваться как многофункциональная. Это не очень лёгкий путь, потому что требует большого объёма согласований между участниками, властями, инвесторами и девелоперами.
“
Петербург с Москвой сравнивать сложно — столица в своём концептуальном развитии идёт стабильно впереди. Конечно, можно списать многое на размеры бюджетов или сравнить покупательную способность населения городов. Но принципиально то, что подобные вопросы в Петербурге если и ставятся, то в актуальную повестку не выводятся, в градплане в дальнейшем не учитываются и никак не контролируются. Мегаполис, такой как Москва, при всём желании не может быть сугубо жилым. Во всяком случае на данном этапе технологического развития. Придёт к этому и Петербург. Проблемы перекосов в плотности жилой застройки сразу за КАД — как пример. Поэтому нужно равномерно распределять экономические и социальные функции.
Сергей Софронов
коммерческий директор ГК "ПСК"
“
Девелопер не должен заниматься градостроительством, у него слишком узкий интерес. Наличие той или иной инфраструктуры, в том числе производственной, торговой, офисной или складской, может регулироваться либо стихийным рынком, либо через серьёзное планирование со стороны властей. Только власти в силах сформировать дополнительные стимулы для определённых локаций, улучшая развитие транспортной и энергетической инфраструктур. Девелопер же занимается проектированием жилых домов. Если его обяжут создавать многофункциональные пространства, он с этой задачей, может, и справится. Но возникает вопрос: правильно ли это? Решит ли это проблему? Не факт.
Андрей Паньков
заместитель генерального директора по производственным вопросам объединения "Строительный трест"
