Петроградка и рада бы стать центром для бизнеса, но не хватает места.
По статистике, из всех "деловых" районов города Петроградка наименее популярна у крупного бизнеса. Так, в Центральном районе зарегистрировано 227 компаний с выручкой свыше 1 млрд рублей, в Московском — 238, а на Петроградской стороне — только 158. Это, правда, чуть больше, чем на Васильевском острове (148) и в Адмиралтейском районе (142). Но контраст всё равно заметный. Особенно учитывая, что квадратный метр здесь самый дорогой в Петербурге.
На самом деле за парадными фасадами Каменноостровского и Большого проспектов скрываются лабиринты коммуналок и дворов–колодцев, жизнь в которых сложно назвать элитарной. По данным на начало 2019 года, в районе оставалось 5,5 тыс. коммунальных квартир, в которых проживало свыше 36 тыс. человек (28% населения района). Но хотя джентрификация на Петроградке идёт не очень–то быстро, участники рынка считают, что для офисных девелоперов не это является проблемой.
"Больше сложностей вызывают стоящие перед районом проблемы с парковкой и его транспортная доступность, — считает Владислав Фадеев, руководитель отдела исследований компании JLL в России. — Хорошо, что в скором времени закончится период ремонта станции метро “Петроградская”, а “Горьковскую” отремонтировали сравнительно недавно. Поэтому с точки зрения общественного транспорта дальнейших сложностей не ожидается. Однако доступность на личном автомобиле не изменится. Этот же фактор серьёзно повлиял на рост спроса к офисам в западной части Петроградской стороны после моста Бетанкура".
Другая проблема — недостаток пятен под офисную застройку. И здесь против деловых перспектив района играют уже не коммуналки, а наоборот — элитные новые квартиры. Из–за завышенных цен строить жильё здесь оказывается попросту выгоднее, чем возводить офисы.
"Очевидных локаций уже нет даже в логике редевелопмента, — говорит Александр Холоднов, генеральный директор компании Urban Pro. — Если подключить воображение, то по идее можно переместить куда–нибудь завод “Пирометр” с Большой Монетной, бывшую типографию с Чкаловского, возможно, остались кусочки на второй линии Петроградской набережной. Собственно, всё. Остальная промка уходит под жильё, которое на Петроградке получается явно интереснее. Наверняка будет продолжаться и точечный редевелопмент, но под полноценный новый деловой центр просто нет места. Можно было изначально предусмотреть что–то многофункциональное на Петровском острове, но всё, что там ещё не застроено, уже отведено под жильё, и офисной недвижимости там появиться не суждено".
И действительно, офисов возводится всё меньше. По данным JLL, пик ввода деловых зон в Петроградском районе наблюдался в 2008 и 2014 годах, когда на рынок выходило по 65–67 тыс. м2. Сейчас средний ежегодный ввод составляет около 25 тыс. м2, а по итогам 2021 года эксперты ожидают возведения всего около 8 тыс. м2. Но яркие проекты всё равно появляются.
"Сейчас в разной степени готовности находится несколько интересных проектов, — рассказывает Вероника Чаканова, руководитель отдела офисной недвижимости IPG.Estate. — Ярким примером послужит БЦ “Керстен” (капитальная реконструкция на улице Красного Курсанта в стиле лофт с современными инженерными системами и фальшполом), а также БЦ “Сенатор” на Малом проспекте П.С., который целиком был сдан Альфа–Банку ещё до открытия. Из последних введённых проектов стоит выделить БЦ “Сенатор” на улице Чапаева, который был сдан в кратчайшие сроки".
Однако даже с такими цифрами ввода Петроградский район остаётся в тройке самых востребованных локаций для А–класса — богатые компании привлекают местоположение в центре и многочисленные набережные (в Центральном районе таких видов на широкие рукава Невы куда меньше). На острове расположились консорциум "Кодекс", Social Quantum, МТС, Playkot, "Кристалл Сервис", i–FREE, а также "Газпром межрегионгаз", который занимает БЦ "Тринити" — одно из лучших офисных зданий Петербурга. Получается, в городе сформировался своеобразный элитный деловой пояс (ну или "галстук"): от Лахты и Приморского района через Петроградку — далее в Центральный и Московский районы, вплоть до аэропорта и "Экспофорума".
"Основным трендом последнего десятилетия на Петроградской стороне является постепенное преобразование набережных, появление на них объектов класса А с прекрасными видами из окна и хорошими техническими характеристиками, — рассказывает Владислав Фадеев. — В то же время в последние 5 лет появилось большое количество офисных зданий класса В+ после редевелопмента зданий в западной части острова как следствие улучшения транспортной доступности после запуска движения с ЗСД по набережной Макарова через мост Бетанкура".
Интересно, что Петроградка могла бы похвастаться и некоторой специализацией: именно здесь расположились ключевые городские институты инновационного развития: бизнес–инкубатор "Ингрия", технопарк "Ленполиграфмаш", образовательные центры ИТМО и ЛЭТИ. Как следствие, район стал одной из основных точек притяжения для IT–бизнеса (наряду с Московским и Приморским).
Похоже, спорить с этим статусом будет готов город–спутник Южный, где расположится ИТМО Хайпарк, но строить его будут ещё долго. А главное — довольно богатые программисты очень уж ценят инфраструктуру (и не только транспортную, но и рекреационную). В этом новому городу–спутнику будет сложно тягаться с целым островом, населённым миллиардерами.
