Изначально в Петербурге апартаменты развивались и как "псевдожильё", и как доходный сервисный сегмент. Сейчас же доля инвестапартов достигла 86%.
Рынок апартаментов в Петербурге начал появляться в 2011 году, когда в продажу вышел первый сервисный апарт–отель YE’S на улице Хошимина рядом со станцией метро "Проспект Просвещения". В течение последующих 6 месяцев стартовали такие проекты, как Vertical на Московском проспекте, 73 / 3, Avenue–apart на улице Академика Павлова, 5Д, и Salut на Пулковском шоссе, 14.
Баланс сместился
"Однако активный рост рынка начался в 2017 году, когда стали появляться новые объекты различных форматов — сервисных, несервисных, элитных и рекреационных. Наиболее заметные изменения затронули сервисные апартаменты, объём предложения которых с 2017 года по III квартал 2021–го увеличился в 1,5 раза, до 11,8 тыс. юнитов. Доля данного формата в объёме свободного предложения при этом достигла 86%", — подсчитали в Knight Frank St Petersburg.
Сейчас, по данным аналитиков, доля несервисных апартаментов в структуре предложения составляет всего 14%, и новые проекты почти не поступают в продажу. Сервисные апартаменты воспринимаются конечными покупателями как альтернативный способ инвестирования и получения дохода.
Пик развития рынка апартаментов пришёлся на 2017–2019 годы. Тогда власти разбирались с застройщиками по поводу строительства социальной инфраструктуры и упустили из виду сегмент апартаментов. "Поэтому особых проблем с получением разрешений не было — согласования получались относительно просто, без особых проблем. В итоге на рынок вышло много проектов", — рассказывает Игорь Карцев, генеральный директор "Максимум Life Development".
А у населения в тот момент были свободные деньги, которые они на фоне нестабильной экономической ситуации позволяли себе пускать на такой инструмент инвестиций и сохранения средств, как апартаменты. "За счёт минимального порога инвестирования по сравнению с жилой недвижимостью сервисные апартаменты оказались более привлекательными. За период с 2017 года по III квартал 2021–го было продано 15,5 тыс. сервисных апартаментов. Суммарно за 5 лет было продано 21,5 тыс. апартаментов различных форматов: сервисных, несервисных, элитных и рекреационных", — рассказывает Светлана Московченко, руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg.
Впрочем, радость апарт-застройщиков была недолгой. Уже в 2018 году власти начали постепенно закручивать гайки. Сначала на тот момент главный архитектор Петербурга Владимир Григорьев (С ноября 2021 года этот пост занимает первый зампред КГА Павел Соколов — Ред.) сформулировал постулат, что все проекты, в которых кухня занимает более 10%, — жильё. А потом Смольный запустил проверку законности всех выданных разрешений на строительство апарт-отелей. Проверка закончилась ничем, но негласный сигнал — "не пущать" — был дан. В итоге множество новых проектов затормозилось.
Безудержное удорожание
Это естественным образом сказалось на цене. Ведь чем меньше продукта, тем выше стоимость. Как подсчитали в Knight Frank St Petersburg, в октябре текущего года средневзвешенная цена сервисных апартаментов достигла 213 тыс. рублей за 1 м2. "За год показатель увеличился на 29%. За период с 2017 по 2021 год динамика средней цены сервисных апартаментов составила 58%. Для сравнения: средневзвешенная цена квадратного метра жилья класса С, расположенного в обжитых районах Санкт–Петербурга, составила 192 тыс. руб. / м2", — рассказывает Светлана Московченко.
В сервисных апартаментах основной акцент в квартирографии сделан на студиях — их средняя доля в реализуемых объектах составляет 81%. На долю апартаментов с одной отдельной спальней приходится 16% юнитов. Апартаменты с двумя спальнями представлены в 60% объектов, но их доля в квартирографиях минимальна — в среднем 3%.
Главное — правила игры
Сейчас рынок апартаментов находится в ожидании принятия законопроекта, определяющего их правовой статус. Впрочем, для петербургского апарт–рынка даже новый закон не изменит установившейся парадигмы. Все новые проекты (в том числе и курортные) будут обязаны пройти горнило Градостроительной комиссии, которая определит социальный "оброк" (школы, детские сады, поликлиники) для каждого из проектов. Впрочем, как отмечают чиновники, размер соцобязательств будет разный — в зависимости именно от сервисности ("гостиничности") проекта.
Девелоперы апарт–проектов уже и не против. Они лишь хотят честных и единых правил игры и понимания чиновниками специфики сегмента. По мнению Константина Сторожева, генерального директора VALO Service (УК апарт-комплекса VALO) и председателя экспертного совета по апарт–отелям и сервисным апартаментам Российской гильдии управляющих и девелоперов, нужно отказаться от принципа "просто запретить" и сделать позитивный шаг — разобраться в специфике сегмента.
"То, что Градкомиссия работает, хорошо. Но вопрос — кто участвует, кто определяет: это гостиница или нет. Мы от Гильдии управляющих и девелоперов постоянно говорим, что готовы делиться опытом. Я считаю, что подключение нас как специалистов к работе Градостроительной комиссии сделало бы её более прозрачной. Подобного рода открытость будет вызывать доверие девелоперов, и это значимо", — заявлял он недавно на круглом столе, организованном "Деловым Петербургом".
"Главное, чтобы рынок апартаментов не рассматривался членами комиссии как рынок псевдожилья и только. Иначе повышенные обязательства придётся закладывать в себестоимость строительства, и она вырастет. Следовательно, увеличится стоимость и квадратного метра для конечного покупателя", — говорит Сергей Софронов, коммерческий директор ГК "ПСК".
