Жилая недвижимость остаётся одним из самых стабильных инструментов сохранения средств для частных инвесторов.
Ведь даже в спокойные времена многие петербуржцы были склонны вложить свои деньги именно в покупку квартиры. Владение жильём — во многом эмоциональный вопрос: свой угол, свои стены.
В надёжном месте
Для покупателя это наиболее простой, понятный и надёжный способ вложить деньги. Ещё больше разогнать на него спрос в 2020–2021 годах помогла льготная ипотека, которая одновременно привела и к росту среднего бюджета покупки.
"Инвесторы изменились, стали более вдумчивыми: тщательно анализируют предложения, следят за стартами продаж, предлагаемыми выгодными условиями оплаты (ипотека, рассрочка) и скидками от застройщиков. Количество продавцов на рынке переуступок не уменьшилось. Наоборот, купившие квартиры в прошлом году клиенты сейчас перепродают их и получают максимальную прибыль", — считает руководитель консалтингового центра "Петербургская недвижимость" Ольга Трошева.
По данным Setl Group, на сегодняшний день доходность инвестиций в недвижимость начинается от 10% годовых (при единовременной оплате 100% стоимости квартиры), при этом в среднем разница цен за период строительства — около 30% (12–15% годовых). При ипотеке и спецусловиях рассрочки платежа доходность вложений клиента может составить и 20% годовых.
Сомнительная выгода
Есть и альтернативные мнения. Инвестиции в покупку квартир для дальнейшей сдачи в аренду не имели экономической выгоды и до пандемии: доходность оценивалась на уровне 4–6% годовых, что сопоставимо с размером банковского депозита, убеждён руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate Алексей Лазутин. Квартира лишь даёт некое ощущение стабильности, которое и стимулирует инвестиционную активность.
Выбор зависит от категории инвестора. "Частный некрупный инвестор, как правило, вкладывается в квартиру или апартаменты, средний частный также может рассматривать апартаменты или street retail, владелец бизнеса отдаёт предпочтение коммерческим помещениям, профессиональный инвестиционный фонд ориентирован на крупные вложения в любую коммерческую недвижимость: склады, гостиницы, торговые объекты", — поясняет эксперт.
"На рынке есть предложение лотов в апарт–комплексах, которые более конкурентоспособны в контексте сдачи в аренду", — добавляет директор департамента финансовых рынков Анна Сигалова. Это подтверждает и статистика. По данным Knight Frank St Petersburg, доля продаж апартов в структуре сделок на рынке первичной жилой недвижимости в среднем варьируется за последние 3 года от 5 до 8%. "Однако даже в проектах апартаментов более 10 юнитов приобретают в основном юрлица, а в рамках одного жилого объекта частное лицо могло приобретать максимум три квартиры. Возможно, на рынке и есть инвесторы, у которых в портфеле более 10 квартир, но, скорее всего, все лоты диверсифицированы по разным комплексам. Хотя с точки зрения инвестпривлекательности и размера инвестиций есть более выгодные инструменты", — отмечает гендиректор Knight Frank St Petersburg Николай Пашков.
Снижение доходности
Тем не менее инвестиции в жилую недвижимость — консервативная, но надёжная стратегия, считает эксперт "ЦИАН.Аналитика" Виктория Кирюхина. Однако из–за роста цен и минимального прироста средней арендной ставки доходность инвестиций от аренды становится сопоставима с процентами по рублёвым депозитам.
"К примеру, средняя стоимость метра на первичном рынке Петербурга — 186,3 тыс. рублей, на 30% выше, чем год назад. Средняя ставка аренды однокомнатной квартиры в Петербурге за год не изменилась (около 23,8 тыс. рублей). Доходность действительно снижается", — отмечает она.
По данным ЦИАН, средний чек покупки однокомнатной квартиры в новостройках Петербурга в сентябре 2021–го — 5,22 млн рублей, годовая доходность — 5,5%. Год назад при той же средней ставке аренды средний чек сделки на однокомнатную квартиру составил 4,42 млн рублей, то есть годовая доходность аренды была 6,5%.
"Не стоит забывать про необходимость оплаты капремонта, эксплуатационных платежей, налогов, косметического ремонта. То есть реальная доходность ещё ниже. Но надёжность инвестиций перекрывает недостатки. В начале 2019 года средняя цена квадратного метра на первичном рынке Петербурга была 127,2 тыс. рублей, сейчас выше на 46%. Ни один депозит не даёт такую доходность", — добавляет Виктория Кирюхина.
