Доходность сдачи апартаментов в рублях за год выросла на 10–20% за счёт лучшей заполняемости проектов и повышения арендных ставок. В 2022 году участники рынка ожидают сопоставимого роста.
Как говорят эксперты, за год средняя цена на аренду жилья в Санкт–Петербурге увеличилась на 15–25% в зависимости от локации проекта. Так, однокомнатный юнит можно было арендовать за 25–35 тыс. рублей (рост за год на 17%). Цена на двухкомнатный повысилась до 55–70 тыс. рублей — плюс 20,3%.
"Пока основной рост идёт за счёт студенческих миграционных потоков в наш город и привлекательного рынка труда для молодых специалистов. Эти два фактора будут поддерживать спрос на аренду на средний и длительный срок, повышая доходность в тех проектах, которые смогут предложить арендаторам что–то ещё, кроме жилплощади", — считает Евгений Чемодуров, руководитель проекта Partapart.ru. В плюс идёт и восстановившийся (в сравнении с 2019 годом) внутренний туристический поток: по прогнозам на конец 2021 года, Петербург посетят около 5 млн туристов. С ним согласен генеральный директор и партнёр управляющей компании "Начало.Сервис" Кирилл Рузанов. "Доходность апартаментов за этот год выросла, несмотря на всё ещё продолжающиеся проблемы с туризмом. Кроме того, рост стоимости квадратного метра составил порядка 20%, так что капитализация апартаментов как таковых возросла", — уверен он.
Основываясь на этих данных и учитывая увеличение прогнозируемого турпотока, девелоперы корректируют свои программы доходности, делая их более привлекательными. Так, в апарт–отеле Putilov Avenir, который будет введён в эксплуатацию в I квартале будущего года, подсчитали, что средневзвешенная ежемесячная доходность в первый год составит 32 тыс. рублей. Далее — до 47 тыс. рублей в месяц. Как пояснила Анна Панова, генеральный директор управляющей компании PSK Invest (входит в ГК "ПСК"), эта сумма формируется исходя из операционной программы — сдачи апартамента в аренду на короткий и средний период (посуточно и понедельно) в высокий сезон и на длительный срок (помесячно) в низкий сезон — вторая половина осени, зима и первая половина весны. Максимальная доходность в месяц в период высокого сезона составит 62–64 тыс. рублей. Как уточняет эксперт, это сумма, которую получает собственник в выплатах, — в ней уже учтены расходы управляющей компании и комиссия, а также затраты на коммунальные платежи.
"В оценке доходности мы используем понятие первого года, второго и далее — в период, когда апарт–отель выйдет на “полные обороты”: и как бренд, и как объект с постоянным предложением аренды. Учитываются спрос в локации, конкурентная среда, показатели сегмента в кризисный период, потенциальный объём корпоративного спроса и, безусловно, все расходы на содержание и управление", — рассказывает она.
По словам Анны Пановой, на примере стоимости апартамента площадью 20 м2 4,4 млн рублей, плюс стоимость пакета меблировки и оснащения — 390 тыс. рублей, на данный момент доходность составит 9,75%. С ней согласна Марина Сторожева, директор по продажам и управлению комплекса апарт–отелей VALO: "В целом в 2021 году программы доходности стали реалистичнее".
Сейчас средняя обещанная доходность на рынке, по предварительным итогам года, составила 8–10%, тогда как в предыдущие периоды игроки заявляли 15–20%. "На формирование этого тренда влияет не только экономическая ситуация, но и меняющийся портрет покупателя. Спрос становится более осознанным, рациональным. Покупатели приобретают доходную недвижимость, внимательно изучив сам проект, основные финансовые показатели и другие важные моменты", — уверена эксперт.
"Сервисные апартаменты продолжают укрепляться в статусе доходной недвижимости за счёт расположения, управления по гостиничным стандартам и стоимости квадратного метра. Последний хоть и растёт, но ниже стоимости жилой недвижимости в тех же районах", —констатирует Анна Панова.
