Рынок складской недвижимости Петербурга и ближайших районов Ленобласти заканчивает год с рекордными показателями по вакантным площадям — пустых объектов в классе А осталось менее 1%, объём свободных площадей сопоставим со статистической погрешностью. Ставки выросли до рекордных показателей, спрос остаётся стабильно высоким.
"По состоянию на начало декабря заключено договоров аренды более чем на 730 тыс. м2 складских площадей. Валовый объём сделок уже превзошел прошлогодний показатель на 33%", — говорит Алёна Волобуева руководитель отдела исследований Maris в ассоциации с CBRE. По её словам, это рекордное значение за всю историю мониторинга рынка индустриально–складской недвижимости Петербурга. Непревзойдённым лидером по объёму спроса в текущем году выступает индустрия e–commerce, на долю которой приходится более 50% всех сданных в аренду площадей. Помимо этого значительная доля в валовом объёме спроса приходится на непродуктовый ретейл и сектор непищевого производства.
Интернету нужны склады
По данным JLL, в структуре сделок за 11 месяцев на e–commerce приходится 65%. Для сравнения: в 2020 году было 26%, а в 2019 году — всего 3%.
Безусловный лидер по итогам уходящего года — Ozon, который за год заключил договоры аренды на строящиеся объекты общей площадью порядка 200 тыс. м2.
В 2021 году в Петербурге и ближайших пригородах было введены в эксплуатацию лишь 78 тыс. м2 спекулятивных, то есть не строящихся для конкретного арендатора, складских комплексов, что в 4–5 раз ниже существующих потребностей рынка, говорит Наталия Киреева, руководитель отдела исследований компании JLL в Санкт–Петербурге. До конца года ожидается ввод ещё около 30 тыс. м2 складских площадей (данные Knight Frank St Petersburg).
В числе новых спекулятивных объектов, которые должны появиться до конца года, Евгений Титаренко, партнёр Bright Rich | CORFAC International, называет: Grando (первая очередь) площадью 16 тыс. м2, СК "Пушкинский" площадью 7,2 тыс. м2, "Индустриальный Парк Ладога" (корп. 3) площадью 6 264 м2. "Конечно, этого недостаточно для того, чтобы покрыть потребности рынка", — говорит он. "Все площади в анонсированных к вводу до конца 2021 года комплексах сданы в аренду", — отмечает Илья Князев, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости Knight Frank St Petersburg. По его оценке, объём неудовлетворённого спроса сейчас составляет 1,1 млн м2 складов. По данным аналитиков Maris, на конец III квартала в объектах класса А было вакантно 0,5%, в складских комплексах класса В — 3,4%.
Дефицит ощущается по всем направлениям и во всех классах, говорит Наталия Киреева. "На рынке мало предложений, особенно в сегменте складов класса А и А+, а именно таких объектов не хватает больше всего. Сегодня ИКЕА в Ленинградской области оперирует на площади около 20 тыс. м2 и имеет незакрытые потребности в размере 15 тыс. м2", — подтверждает Андрей Поддубный, руководитель подразделения по централизованному снабжению розничной сети ИКЕА в России.
Основной спрос сейчас — на технологические, автоматизированные объекты, распределительные центры, фулфилменты, сортировочные хабы. Особое внимание на экофактор, "зелёные" склады востребованы как никогда, отмечает Захар Вальков, исполнительный директор Radius Group. "При этом не обязательно это должны быть большие объекты", — добавляет он.
"Помимо ставшего уже традиционным дефицита качественных предложений в форматных складах класса А, В+ и В с каждым днём всё больше проявляется острая нехватка опций промышленного назначения. Всё больше девелоперов обращают внимание на формат Light industral или гибридные концепции, позволяющие разместить предприятия и складского, и производственного вида", — рассказывает Александр Шевелёв, замруководителя отдела складской недвижимости компании Maris в ассоциации с CBRE.
По словам Евгения Титаренко, в наибольшем дефиците — "сухие", то есть без особенной начинки, склады внутри КАД, а также до 10 км за пределами КАД.
Строить дорого
Спекулятивных проектов на рынке в настоящий момент катастрофически мало, говорит Алёна Волобуева. Девелоперы не решаются строить "в рынок". По этой причине все спекулятивные объекты заполняются полностью ещё на этапе строительства и фактически достраиваются уже с учётом требований арендаторов. Острый дефицит вакантных площадей в текущем году привёл к двукратному увеличению объёма сделок, заключённых в формате built–to–suit (то есть под конкретного заказчика).
В настоящее время активно прорабатываются новые проекты в Горской и Буграх, знает Александр Шевелёв. Ожидается открытие новой очереди складского комплекса "Октавиан" на Токсовском шоссе. "На фоне длительного периода перманентного дефицита качественного предложения и связанного с таким состоянием эффекта отложенного спроса даже с учётом вышеуказанных проектов потребности рынка могут остаться неудовлетворёнными", — говорит он.
Совокупный объём складских площадей, заявленный к вводу в эксплуатацию в 2022 году, составит около 350 тыс. м2, прогнозирует Илья Князев. Из них для аренды предназначено около 30%.
По данным компании JLL в Санкт–Петербурге, сейчас ведётся строительство или анонсированы проекты общей площадью около 600 тыс. м2 спекулятивных складских комплексов, ввод которых запланировал на ближайшие 2–3 года. "При текущем уровне спроса этого объёма недостаточно, но частично спрос будет удовлетворён за счёт проектов built–to–suit", — считает Наталия Киреева.
Поток инвестиций в новые спекулятивные объекты сдерживает рост ключевой ставки, а также увеличение стоимости земли и металлоконструкций, которое не даёт маржинальности расти и которое пока не компенсирует даже активный рост ставок аренды, отмечает Евгений Титаренко. Впрочем, по оценкам Knight Frank St Petersburg, динамика прироста к концу года более–менее выровнялась, таких ярких изменений, какие были в первом полугодии, не будет.
"Для дальнейшего активного развития складского девелопмента и роста интереса инвесторов к этому сегменту ставки аренды и стоимость сделок должны вырасти ещё на порядок", — считает Евгений Титаренко.
Одновременно брокеры отмечают рост интереса со стороны не представленных на рынке компаний. "Всё чаще поступают обращения от региональных и федеральных игроков рынка коммерческой недвижимости на предмет реализации проектов индустриального формата. Данные тенденции проявились ещё больше после анонса ряда крупных проектов в сегменте e–commerce", — рассказывает Александр Шевелёв.
Самые высокие в Европе
"Ставка аренды в Петербурге за год выросла, по разным данным, на 20–25% и к концу 2021–го будет самой высокой за всю историю наблюдения за рынком складской недвижимости региона — порядка 5 500 руб./м2 triple net (то есть с учётом расходов по содержанию. — Ред.). Второй год подряд рынок бьёт рекорды, он перегрет, ставки растут до исторических отметок (и, скорее всего, это не предел), свободных площадей нет вообще", — рассказывает Захар Вальков.
Наталия Киреева отмечает, что по темпам роста арендных ставок на складские помещения Петербург лидирует в Европе. "На рынке уже есть предложения по 5 500 рублей, в отдельных случаях фиксируются и более высокие ставки", — отмечает она. Прогноз JLL: в 2022–м рост продолжится, и к концу года ставки могут достигнуть 6 000 руб./м2 в год.
