Компания "Стивенсон" собирается построить бизнес–центр площадью 35 тыс. м2 недалеко от Московских ворот. По оценкам экспертов, на реализацию проекта потребуется порядка 3,5–4 млрд рублей.
Участок размером 1,25 га находится на углу Цветочной улицы и Лиговского проспекта. Это бывшая территория ООО "Зеркальный завод", которую осенью 2018 года приобрело ЗАО "Ленпродмаш". Последнее выпускает оборудование для линий розлива пищевых и технических жидкостей. Согласно данным Росреестра, весной этого года собственник сдал участок в аренду на инвестиционных условиях АО "Стивенсон". По информации ЕГРЮЛ, руководителем и единственным учредителем компании "Стивенсон" является Николай Кокарев.
Похоже, именно по его заказу архитектурное бюро Sloi Architects разработало проект крупного бизнес–центра на Цветочной ул., 2, литера В. Недавно комитет по градостроительству и архитектуре Санкт–Петербурга согласовал архитектурно–градостроительный облик общественно–делового центра. Разработчики не стали называть параметры проекта, ссылаясь на договорённость с заказчиком. По данным "ДП", здесь запланирован бизнес–центр класса В или В+ площадью 35 тыс. м2.
Сейчас на участке находятся одно– и двухэтажные нежилые постройки, возведённые в 1930–х годах. Через дорогу, на противоположной стороне Цветочной улицы, функционирует бизнес–центр класса В+ "Премьер Лига", третья очередь которого площадью 18 тыс. м2 сдана в эксплуатацию весной 2020 года. До станции метро "Московские ворота" — около 1 км. Локация достаточно притягательная: отсюда недалеко и до Московского вокзала, и до Пулково.
"Редевелопмент этой территории напрашивался давно. Зеркальный завод находился в плачевном состоянии, и было понятно, что все постройки пойдут под снос. На мой взгляд, площадку целесообразно использовать для строительства качественного офисного проекта класса В или В+", — говорит Александра Царук, руководитель направления инвестиционного брокериджа компании Rusland SP.
Она считает, что если девелопер вложится в качество и инфраструктуру (охраняемая парковка, хороший общепит, современная инженерия), то объект будет востребован. Среди претендентов на аренду (и даже покупку) — например, IT–компании, которые не могут найти на рынке такие большие площади. Арендные ставки для класса В в этой локации составляют 1600–1700 руб. / м2.
С ней солидарна и Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers. "В данной локации вполне может быть успешен проект класса В+. Рядом расположены три бизнес–центра класса А с арендной ставкой в районе 2000 руб. / м2, а качественное предложение класса В достаточно ограничено: находящаяся рядом “Премьер Лига” уже полностью сдана", — отмечает Виктория Горячева.
По её мнению, локация довольно популярна у арендаторов. "При условии качественной концепции заявленный объект может рассчитывать на хорошую заполняемость по ставкам порядка 1500–1600 руб. / м2 с учётом НДС и oперационных расходов", — добавляет она.
По оценке Дмитрия Плавника, руководителя ГК "СК ПСП", затраты непосредственно на строительно–монтажные работы для БЦ класса В составят от 75 тыс. до 95 тыс. руб. / м2. А если прибавить расходы на проектирование, согласование, подключение к сетям и технадзор, получится порядка 90–115 тыс. руб. / м2, то есть 3–4 млрд рублей в текущих ценах.
Александра Царук считает, что окупить затраты можно за 10 лет.
По данным Colliers, в январе–сентябре в Петербурге сдано 119,2 тыс. м2 качественных офисов — это больше, чем за весь прошлый год. Из них 80,8 тыс. "квадратов" — спекулятивные площади. В III квартале помимо БЦ "Феррум I" были достроены БЦ "Собрание" в Московском районе (арендопригодная площадь — 14 тыс. м2) и БЦ "Премьер" в центре города, у метро "Достоевская" (5,8 тыс. м2).
Лидерами спроса остаются айтишники. Доля свободных площадей в классе А — 5,8%, в классе В — 7,1%. В III квартале аналитики отметили незначительный (0,3 п. п.) рост вакантности. Ставки за III квартал в классе А выросли на 4% (до 1780 руб. / м2), в классе В отмечается снижение, средняя ставка — 1091 руб. / м2.
