Темпы строительства в Петербурге в 2021 году оказались рекордно низкими и заметно уступили показателям двух минувших лет.
Безусловно, пандемия сказалась и на рынке жилого строительства. По данным Knight Frank St Petersburg, за 11 месяцев 2021 года в Петербурге было введено в эксплуатацию 62 жилых комплекса общей площадью 2,23 млн м2 на 50,5 тыс. квартир и апартаментов. В прошлом, 2020 году было введено 2,78 млн м2, а в 2019-м — 3,07 млн м2. При этом за год в Петербурге практически удвоилась стоимость земли под жилое строительство — пополнять свои земельные банки девелоперы стали на фоне ажиотажного спроса на недвижимость. Соответственно, выросли и цены. Так, за период с декабря 2020 года по сентябрь 2021-го динамика средних цен на первичном рынке Петербурга была в пределах 15–28% в зависимости от класса жилья. В Ленобласти аналогичная ситуация — там квартиры в новостройках подорожали на 27%.
Клиенты диктуют условия
Говоря о динамике рынка жилья за последние 10 лет, эксперты считают главной тенденцией расширение географии строительства. "Если в пределах обжитых районов Петербурга объём строящегося жилья скорректировался в пределах 10%, то в отдалённых городских локациях, административно подчинённых районах, а также в пригородных зонах площадь возводимого жилья увеличилась за этот период почти вдвое", — говорит руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко.
Определённые изменения затронули и качество проектов. Так с 2011 года на 14–21% (в зависимости от класса объекта) сократилась средняя площадь в типовом проекте. На 20 м2 сократилась средняя площадь элитных комплексов, на 18 м2 — объектов В-класса, на 14 м2 — объектов С-класса. "Покупатель становится более требовательным к продукту. Ещё несколько лет назад мало кто из застройщиков уделял внимание жилой среде, а сейчас экономкласс уже практически полностью ушёл за пределы Петербурга. Среди основных игроков рынка усиливается неценовая конкуренция, застройщики берут курс на улучшение качества продукта — не только внутреннего удобства жилплощади, но и всей окружающей обстановки. Покупатели же сопоставляют обещания девелоперов с тем, что получили фактически. Следуя за запросами покупателей, девелоперы выводят на рынок проекты повышенной комфортности с более проработанными концепциями", — считает генеральный директор "Главстрой Санкт-Петербург" Александр Лелин.
К слову, смена предпочтений на рынке жилья сказалась и на сегментах элит и премиум — в связи с сокращением предложения фокус смещается в сторону вторичного рынка. Здесь также не обошлось без роста цен — в среднем элитное жильё с начала 2021 года подорожало на 15%.
Несбывшиеся прогнозы
Вдобавок к объективным тенденциям рынка пандемия и реакции на неё продолжают определять повестку дня. "Сама по себе она уже не ключевой фактор принятия решений — основные сложности от захватившей всех неопределённости мы прошли ещё в 2020-м. Однако реакции на новые волны и связанные с ними возможные ограничения всё так же влияют на рынок недвижимости и на его отдельные сегменты", — считает директор департамента исследований Colliers Вероника Лежнева.
Пожалуй, рынок коммерческой недвижимости испытал это влияние в ещё большей степени. По данным JLL, на конец ноября в Петербурге введено в эксплуатацию (и завершена реконструкция) 16 офисных зданий классов А и В арендопригодной площадью 130 тыс. м2. При этом на финальной стадии строительства ещё 10 зданий площадью 70 тыс. м2 — они могут быть введены в эксплуатацию до конца 2021-го или в начале 2022-го. Таким образом, годовой прирост на рынке офисной недвижимости в оптимистичном сценарии развития может составить 200 тыс. м2 офисов, что на 49% превысит результат прошлого года и на 16% — 2019-го.
По словам руководителя офиса компании JLL в Петербурге Андрея Амосова, за последние 10 лет минимальный годовой ввод офисной недвижимости в Петербурге был в 2017-м (122 тыс. м2), а максимальный — в 2014-м (271 тыс. м2). "При этом оптимальный с точки зрения баланса спроса и предложения для Северной столицы показатель ввода — в диапазоне от 200 тыс. до 250 тыс. м2", — добавляет он.
Контрастные отличия
Если офисы прошли испытание удалёнкой и всё равно оказались всем нужны, то ситуация с торговыми центрами — более тяжёлая.
По одной из версий, дело здесь не столько в новых волнах пандемии, сколько в общей перенасыщенности города торговыми центрами и кризисном снижении доходности ретейла. "В течение последних 5 лет в Петербурге не открывается больше двух торговых центров в год. Последний существенный прирост мы наблюдали в 2013 году, когда было открыто шесть торговых центров арендопригодной площадью 284 тыс. м2. За 11 месяцев этого года не открыто ни одного", — отмечает Андрей Амосов.
Однако с мнением, что пауза в строительстве торговых центров связана с перенасыщенностью ими, не согласна Вероника Лежнева. По её словам, подавляющий объём торговых площадей был построен более 10 лет назад, многие торговые центры морально и физически устарели. "На фоне их устаревания потенциал для реализации новых современных крупных торговых проектов в интересных локациях растёт. Так что, напротив, мы ожидаем, что для города остаются актуальными и востребованными новые современные концепции торговых центров — реализуемые либо через новое строительство, либо через реконцепцию или реновацию существующего проекта", — говорит она.
Далёк от рекордных показателей и рынок складской недвижимости. Несмотря на острую нехватку складских площадей и большой их объём на стадии строительства, за 11 месяцев 2021 года, по данным JLL, введено в эксплуатацию лишь семь объектов площадью 128 тыс. м2, все они уже заняты арендаторами. При этом годовой прирост ожидается на уровне не менее 200 тыс. м2, но и этот объём не спасёт сферу от дефицита. К слову, 10 лет назад, в 2011 году, на рынок вышло всего 32 тыс. м2 складов, а рекордным оказался 2014-й — с показателем 417 тыс. м2. По мнению Андрея Амосова, к 2021 году склады прошли путь от обычных коробок до технологически сложных и качественных объектов недвижимости.
