Таких результатов рынок достиг по итогам 2021 года.
Основными драйверами рынка традиционно выступили нефтегазовые и энергетические компании, IT и торговля. Энергетические компании активно покупали офисные центры, IT — арендовали помещения. По словам экспертов, именно эти три сегмента совокупно формировали более 60% спроса на офисы в последние несколько лет.
Впрочем, итоговые цифры у аналитиков разнятся. По оценкам Knight Frank St Petersburg, общий объём сделок по аренде и купле–продаже качественной офисной недвижимости составил 330 тыс. м2. Bright Rich|CORFAC International оценивает не сделки, а спрос. И он, по мнению компании, достиг в прошлом году 447,8 тыс. м2. Впрочем, и та и другая цифры на 30% выше, чем годом ранее.
По данным международной консалтинговой компании Colliers, сделкой года стало приобретение компанией "Россети Ленэнерго" офисных площадей в Балтийском деловом центре. Это крупнейшая для петербургского рынка сделка с конечным пользователем по покупке офисного объекта.
Нефтегазовые компании также остаются одним из основных арендаторов петербургской офисной недвижимости. И даже завершение строительства небоскрёба "Газпрома" не переломило эту ситуацию.
"Объём сделок, заключённых не только самим “Газпромом”, но и аффилированными с ним компаниями, сохраняется на уровне 13–15 тыс. м2", — говорит Михаил Тюнин, заместитель генерального директора Knight Frank St Petersburg. С ним согласен Иван Починщиков, управляющий партнёр IPG.Estate. "Нефтегазовый сегмент останется одним из основных арендаторов на рынке офисной недвижимости Санкт–Петербурга наравне с IT. К изменению структуры спроса предпосылок нет. “Газпром” и “Газпром нефть” будут активно развиваться сами и открывать новые подразделения, которые требуют дополнительных площадей", — уверен он.
По данным Colliers, в 2021 году уровень вакантности на офисном рынке Северной столицы вернулся к допандемийному значению и составил 5,6%, что на 1 процентный пункт меньше результата 2020 года и сопоставимо с показателем 2019–го (5,5%). В абсолютных цифрах незанятыми остаются около 213 тыс. м2. "При этом в классе А доля свободных площадей выросла с 3 до 4,7% за счёт прироста предложения спекулятивными бизнес–центрами, а в классе В уровень вакантности, напротив, сократился на 2,2 п. п. — до 6,1%", — подсчитали в компании.
На фоне высокого спроса уверенный рост показывают и ставки аренды. По данным Colliers, в классе А за год ставки выросли на 13,3% — в среднем до 1775 рублей за 1 м2 в месяц (включая операционные расходы, но без учёта НДС). В объектах класса В годовое увеличение средней ставки составило 5,7%, достигнув 1156 руб. / м2 / месяц.
По информации Knight Frank St Petersburg, в классе А средневзвешенная арендная ставка увеличилась на 9,9% и составила 2 309 руб. / м2 / месяц. В бизнес–центрах класса В — 1 524 руб. / м2 / мес. (+16,3%).
Средняя площадь сделок по аренде, по данным Bright Rich|CORFAC International, в 2021 году составила 560 м2, по продаже — 3 990 м2. Арендаторы и покупатели чаще выбирали офисы в Центральном районе Петербурга. Общий объём сделок здесь 25% от общего объёма поглощения за год. По формату аренды, как и в 2020 году, наиболее востребованы офисы площадью от 100 до 250 м2. С ними было заключено 44% сделок за период.
После сниженной активности девелоперов в связи с пандемией в прошлом году рынок офисной недвижимости восстановился. За прошлый год, по оценкам Knight Frank St Petersburg, было введено 157,8 тыс. м2, что превышает показатели за 2020 и 2019 годы на 12 и 24% соответственно. Состоялся официальный ввод в эксплуатацию таких бизнес–центров, как "Максидом", "Собрание–2", "Элкус–2", "Премьер", "Феррум" (первая очередь).
Таким образом, за 2021 год офисный рынок Санкт–Петербурга пополнился 157,8 тыс. м², 69% которых — спекулятивного назначения. Данный результат на 77% выше показателя за позапрошлый год и сопоставим с итогом допандемийного 2019–го. В итоге суммарная площадь свободных помещений составила 240,9 тыс. м2.
В текущем году эксперты ожидают существенного прироста предложения. По оценкам Colliers, около 270 тыс. м2 офисных площадей анонсировано к вводу в эксплуатацию. У Knight Frank St Petersburg прогноз ниже — 250 тыс. м2. "При этом ряд спекулятивно строящихся бизнес–центров может не выйти на открытый рынок. С высокой вероятностью они будут арендованы ещё до завершения строительства", — считает Виктория Горячева, заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Colliers.
При этом все эксперты сходятся, что ставки аренды продолжат расти. Это обусловлено как удорожанием стоимости строительства и отделки помещений, так и сохраняющимся высоким спросом со стороны арендаторов.
