Европейские туристы в ближайшее время вряд ли приедут в бутики и рестораны на Невском. Но есть надежда на китайцев.
Эксперты надеялись, что после ухода коронавируса интерес инвесторов к Невскому проспекту вернётся, и в этом был смысл: основная функция Невского — туристическая, а коронавирус постепенно отступает. Однако реакция на специальную операцию на Украине всего за несколько дней поставила надежды на восстановление под вопрос. Более того, санкции, внутренние ограничения на движение капитала и экономический кризис могут привести к оттоку иностранных инвесторов и обеднению облика Невского проспекта.
Сделки на окраине
Пандемия почти не изменила структуру конечных собственников помещений на Невском проспекте. Коронакризис ожидаемо привёл к охлаждению активности, после всплеска в 2018–м ($205 млн, когда чешская PPF приобрела ТЦ "Невский центр") к 2020–2021 годам объём инвестиционных сделок упал до нуля. Но много знаковых сделок было совершено рядом с главной магистралью.
"Например, отель “Введенский” приобрёл здание бывших Центральных железнодорожных касс на набережной канала Грибоедова, банк “Открытие” смог продать свой офис на углу Малой Конюшенной улицы, компания “Ланселот” купила историческое здание на Конюшенной площади, холдинг “Империя” продолжает развивать сеть бизнес–центров “Сенатор”, приобретая исторические здания для дальнейшего преобразования в качественные бизнес–центры — только за первое полугодие 2021–го портфель компании пополнился объектами на Большой Морской и Миллионной улицах", — перечисляет Вероника Лежнева, директор департамента исследований Colliers.
Структура арендаторов Невского проспекта за время пандемии тоже изменилась несущественно, рассказывают в отделе исследований компании JLL в Санкт–Петербурге. Несмотря на снижение турпотока, Невский всё так же ориентирован на гостей города.
"Общепит по–прежнему занимает 32% всех помещений стрит–ретейла, — говорит руководитель отдела Наталия Киреева. — На втором месте — магазины одежды и аксессуаров, их доля увеличилась с 20 до 21% в первую очередь на Старо–Невском проспекте, где сконцентрированы основные премиальные fashion–бренды. Возросла доля продуктовых магазинов — с 10 до 13%; здесь изменения произошли благодаря магазинам сладостей, которые активно открывались в последние 2 года и заменили туристам сувенирные лавки. За последние 2 года на Невском стало меньше арендаторов сферы услуг, в основном сокращают своё присутствие в офлайне банки".
Основные профили арендаторов Невского проспекта — общественное питание и магазины одежды и обуви — сохранили за собой лидерство, подтверждают в Colliers. "Доля арендаторов профиля “подарки и сувениры” за 2 прошедших года сократилась с 8 до 5%. Доля продуктовых магазинов, напротив, увеличилась с 4 до 7%", — приводит цифры Вероника Лежнева.
Иностранцы на распутье
Правда, комментировать будущее рынка эксперты сейчас затрудняются. Условия меняются каждый день, и пока непонятно, откатится рынок в 2009 год или сразу в 1990–е. Самый сложный выбор, видимо, предстоит сделать иностранцам. Это прежде всего чешская PPF (владеет ТЦ "Невский центр"), Belmond Ltd ("Гранд Отель Европа"), International Hotel Investments (Benelux) B.V. (отель "Коринтия Санкт-Петербург"). Пока что выход иностранных инвесторов из российских активов ограничен властями, дальше надо будет что–то решать.
"Сейчас произойдёт окончательное разделение инвесторов на тех, которые могут уйти из России, и тех, которые при любых раскладах останутся здесь, — считает Алексей Фёдоров, директор департамента инвестиций в недвижимость Maris в ассоциации с CBRE. — В принципе, уже несколько лет как погоду на рынке определяют вторые. Поэтому, когда первые будут распродавать оставшиеся активы, спрос на них будет достаточно высокий, что не даст ценам упасть. Я ожидаю период повышенной волатильности и повышенного объёма сделок. А потом рынок успокоится, причём на уровнях более высоких, чем до кризиса. Институциональные инвесторы не принимают решения скоропалительно и на эмоциях. Подготовка к продаже крупного объекта занимает не менее года, а за это время ситуация может поменяться радикально. Поэтому прогнозировать сейчас, кто будет продавать, невозможно".
Что касается функционального облика главной магистрали, то вряд ли он претерпит радикальные изменения, конечно, если кризис не отправит экономику в нокдаун и не будет полностью перекрыт западный импорт.
"Наиболее перспективной для развития на Невском проспекте остаётся сфера услуг, поддерживающая туристический поток", — передали в пресс–службе Сбербанка. У банка есть свой ЗПИФ недвижимости, но в Невский проспект деньги он не инвестирует.
По статистике, в 2021 году в Петербург прибыло более 6 млн туристов, из которых лишь 250 тыс. — иностранцы (в 2019 году объём турпотока составлял 10,4 млн человек).
Конечно, надеяться на гостей из западных стран этим летом будет сложно. Но есть ещё китайцы, и они любят бывать в России: в 2019 году город принял аж 1,3 млн туристов из Поднебесной.
Так что не стоит удивляться, если всё большая часть вывесок в окрестностях Невского окажется переведена на китайский язык.
