Коронный выход: девелоперский проект перезапустит развитие премиум-локации

Таким ярким явлением стал премиальный дом "Северная корона" на пересечении Каменноостровского проспекта и набережной реки Карповки. Проект реализует ГК "ПСК" — и в компании его характеризуют двумя определениями "флагманский" и "амбициозный". Неудивительно, учитывая высокую степень ответственности и пристальное внимание к объекту.

Больше 30 лет участок в этой премиальной локации диссонировал с общей картиной благополучия парадного Петербурга. Он был болью, плохо замаскированной строительным забором. Так и не состоявшийся в 90-х годах прошлого столетия пятизвёздочный отель требовал демонтажа, а район — идейно нового знакового проекта. Территория площадью более 19 тыс. м2 застыла в ожидании девелопера, который найдёт возможности для решения сложной многоаспектной задачи по изменению статуса объекта. "Это была историческая, архитектурная и градостроительная несправедливость", — говорят в ГК "ПСК".

В компании добавили, что подобных "простаивающих" участков в городе немало. Но девелоперов, готовых с ними работать, можно пересчитать по пальцам. Строительство в исторических районах осложнено из-за статуса окружающей застройки. Впрочем, у ГК "ПСК" большой опыт реализации подобных проектов: в портфолио группы их уже четыре, "Северная корона" стала пятым — но самым масштабным из всех. Подчёркнуто уникальным по разным критериям.

Для компании строительство и ввод в эксплуатацию объекта с "анонсом" в тридцать лет не просто вызов, вопрос ответственности и приоритетная задача — это миссия. Учитывая резонанс, "ДП" не мог обойти вниманием такое сенсационное событие — и присуждает ЖК "Северная корона" премию "Проект года в сфере недвижимости премиум-класса".

Больше не terra incognita

Сегодня участники строительного рынка расходятся во мнениях: стоит ли в архитектурном облике новых зданий вторить окружающей застройке или всё же следует гармонично, но дерзко интегрировать дизайн-код Петербурга в примеры современных трендов, которые смогут передать потомкам дух эпохи. Однозначного ответа нет. Но стилизации, предполагающие сохранение архитектурной среды локации, с созвучием цветовых решений, фактур отделочных материалов и ритмами фасадов, явно привычнее для глаза потребителя.

ГК "ПСК" в новом проекте предпочла сохранить узнаваемые черты северного модерна — стиля, характерного для этой части города. В компании считают, что таким образом "Северная корона" станет данью уважения прекрасному окружению — зданиям Петроградской стороны, которые строились лучшими архитекторами во времена расцвета Российской империи. Что интересно, именно здесь в начале прошлого века в домах появлялись самые современные инженерные решения своего времени. В этом плане новый проект тоже не отстанет от пращуров.

Старт продаж в премьерном комплексе был объявлен в октябре 2021 года. В аналитическом исследовании Knight Frank St Petersburg, обнародованном в апреле текущего года, говорится: "Выход в продажу крупного жилого комплекса "Северная корона" значительно увеличил долю предложения элитного жилья в локации Петроградской стороны — на 9 п. п. за год". При этом, в сегменте в 2021-м вышло всего четыре стартапа, только два из них "с уникальными видовыми характеристиками — водные объекты", говорится в отчёте. Очевидно, что к последним относится премиальный дом, откуда открыточные виды будут не только на набережную, но также Иоанновский монастырь, Каменноостровский проспект — как главную магистраль Петроградской стороны.

Здесь на первый план выходит одна из главных особенностей объекта в сегменте de luxe: протяжённость фасада вдоль набережной реки Карповки на 250 м. И если раньше это была длина забора, то в IV квартале 2023 года здесь будут прекрасная прогулочная зона и ещё одно общественное пространство. Преображение набережной произойдёт "естественным путём" за счёт смены окружения, появления облагороженного променада вдоль фасада нового здания с озеленённой придомовой территорией и коммерческими помещениями на первом этаже, когда территория приобретёт законченный вид. У горожан в том числе будет доступ в просторный центральный двор-курдонёр, который раскрывается в сторону Геслеровского моста. Локация получит ещё одно "открыточное место" на Петроградской стороне.

Услада для глаз

Распространённая особенность проектов редевелопмента или реконструкции в исторических локациях — микродворы. Зачастую территория не позволяет девелоперу развернуться на нечто большее, чем роскошное строение в историческом окружении, куда его филигранно вписали. Патио с расчётом на одну скамейку нередкий вариант ландшафтного дизайна в элитных жилых комплексах в центре Петербурга.

"Северная корона" в этом смысле получила de luxe карт-бланш: 2300 м2 собственной территории под благоустройство. "Мы говорим, что этот дом дышит полной грудью", — говорят в ГК "ПСК". Кстати, именно в этой части проект был актуализирован: как раз, чтобы подчеркнуть это обилие возможностей для времяпрепровождения на облагороженных зонах разного назначения. Так, в парадной части было решено организовать двор-курдонёр как своего рода общественное пространство. Но при этом также будут внутренние приватные дворы.

Для создания дизайн-проекта была приглашена известная в стране ландшафтная студия Derevo Park. Пока все детали держатся в секрете, но "ДП" рассказали, что обустройство территории подчинено единому замыслу, это не будет простым набором "необходимых" или стандартных элементов. В качестве интриги проект ландшафтного дизайна в сочетании с архитектурными решениями обозначили так: объект будет гармонировать с окружающей застройкой и историей Петербурга.

Собственно, подобные решения — один из показателей качественного современного девелоперского проекта. Сегодня покупатель элитной недвижимости ориентирован не только на уникальные характеристики объекта. По словам экспертов рынка, немаловажным аспектом является уровень психологического комфорта, который зависит не только от параметров жилых помещений и архитектурных решений в целом — его как раз во многом обеспечивает обилие пространства, выразительное благоустройство придомовой территории, и весомую роль играет именно "зелёное окружение". Также добавленную стоимость девелоперского продукта сегодня создаёт некая социальная функция, которую несёт проект. Когда он буквально возрождает территорию, даёт ей вторую жизнь. Или восстанавливает прерванное на 30 лет дыхание.

Не говорите "Макбет"

История объекта немного напоминает ситуацию с одной из самых известных пьес Шекспира: поставить её в театре решаются лишь смелые режиссёры, не боящиеся суеверий, — при этом обычно спектакль ждёт повышенный интерес аудитории и успех. Проект комплекса, занимающего практически половину квартала, который вписан в территорию между Каменноостровским проспектом, набережной реки Карповки, улицей профессора Попова и Иоанновским переулком, — тоже ждал очевидный триумф.

Решиться на реализацию хотели многие: в СМИ с 2016 по 2021 год, пока экспонировался лот, упоминаются разные строительные компании, которые рассматривали возможность приобретения проекта с уже выданным разрешением на строительство. Но если злую шутку с "Макбет" играют легенды и приметы, то в случае с "Северной короной" отказ от знакового объекта в портфеле объясняется прагматизмом. Не всем такой проект по силам.

Строительство в историческом центре всегда предполагает массу сложностей. В данном случае площадка предлагалась с не до конца демонтированной предыдущей постройкой. Такое "наследство" объяснялось тем, что работы по сносу оказались затратными "в квадрате": по ресурсам, времени и финансовым расходам. Но оценить реальную сложность смог лишь девелопер, вышедший на строительную площадку — ГК "ПСК". Как признаются в компании, путь к соглашению оказался длительным: он начался более трёх лет назад, первые встречи прошли в начале 2020 года, но сделка была заключена лишь в феврале 2021 года. И участники рынка её сразу нарекли "исторической".

"ДП" рассказали, что, по признанию строителей компании, они на площадке долго "не вылезали из-под забора": процесс демонтажа конструкций, которые уходили в землю на 6 м, занял много времени, больше запланированного срока. И к нему подошли с высокой долей ответственности — все работы производились максимально аккуратно, применялись щадящие технологии. Именно потому, что вокруг историческая застройка. Заблаговременно было проведено исследование 30-метровой зоны вокруг здания, специалисты оценили все вероятности по влиянию на расположенные поблизости памятники архитектуры. Один объект культурного наследия примыкает к территории застройки — особняк Покатиловой. Здесь строители применяли не только механизированные способы демонтажа, но и ручную разборку, чтобы не нанести ущерб ни одному из стоящих рядом зданий.

И вот сегодня уже новый дом растёт и обретает свои будущие черты. Несмотря на сложности подготовительного этапа, строительство идёт по графику.

Другая мотивация к владению

Премиальный дом "Северная корона" состоит из нескольких корпусов разной высотности. При общей площади под застройку в 10,4 тыс. м2, под жилые помещения определено 33,5 тыс. м2. Строительство ведётся по монолитной технологии — одной из самых передовых и предполагающих квартиры со свободными планировками. Собственно, один из трендов последнего времени для недвижимости бизнес- и элит-класса. Хотя "классические" варианты планировок тоже представлены. В первом пуле выведенных в продажу квартир были предложения с площадью от 40 до 216 м2.

По словам коммерческого директора ГК "ПСК" Сергея Софронова, первые собственники приобрели как раз наиболее крупноформатные варианты. Эксперт также отметил что метраж реализованного жилья отчасти демонстрирует, что эта покупка осуществляется "для себя": клиенты планируют жить в этом доме сами или обустроить объект для своих детей. Инвестиционных сделок практически нет.

Подтверждают наблюдения девелопера и аналитические исследования. По данным Knight Frank St Petersburg, количество покупок для ближайших родственников возросло на 3 п. п. в сравнении с 2020 годом. "Портрет элитного покупателя в 2021 году претерпел определённые изменения, — рассказывает директор департамента элитной недвижимости Knight Frank St Petersburg Татьяна Любимова. — Семьи стали больше — соответственно, необходимо больше комнат. Всё чаще появляются запросы от жителей регионов России на покупку квартир в старом фонде площадью до 300 м2. Увеличился средний возраст: доля покупателей в возрасте от 40 до 50 лет превысила аналогичный показатель 2020 года на 25 п. п."

Элитная недвижимость и до этого была редким вариантом квартиры первого выбора. Более распространённая версия — покупатель с опытом, который имеет чёткие требования и пожелания к жилью, его характеристикам. Особенно если это квартира для собственного проживания. Поэтому в доме "Северная корона" своя терминология — здесь предлагают не квартиры, а 361 резиденцию. Это ещё раз подчёркивает статус такой недвижимости. Исключительной.

Земля — ресурс исчерпаемый и поэтому дорогой, её не производят. И не менее ценно то, что повторить просто нереально. Всё, что возводится в исторических премиальных локациях — по определению эксклюзивно. Невозможно повторить девелоперский проект с абсолютно теми же параметрами на другой территории. А нового строительства в имперской части Петроградской стороны со столь удачной конфигурацией участка, с условием видов на набережную реки Карповки и расположением у Каменноостровского проспекта просто нет. Есть старый фонд. Но класс жилья всё равно отличается — учитывая наполнение современного комплекса.

Поэтому резиденции в ЖК "Северная корона" претендуют на позиционирование в качестве фамильной ценности. В проекте, который предусматривает полный набор технологий и инженерных решений, соответствующих заявленному премиальному классу и требованиям по энергосбережению — от бесконтактного доступа собственников на закрытую территорию или подземный паркинг по номерному знаку авто до многоступенчатой системы очистки воды, многофункциональных вентмашин и собственной котельной — для максимального комфорта проживания и сервиса. И всё это в локации, предлагающей изысканное окружение и атмосферу Петербурга XIX века. Ментально это не квартиры, а именно резиденции.

И город, и покупатель ждал этого проекта. Показатели продаж после старта превысили ожидания ГК "ПСК". Локация уже оживает не только благодаря строительным работам, но и высокой степени интереса широкой аудитории к её новому статусу. Поэтому не вызывает никаких сомнений, что ЖК "Северная корона" — проект года в сфере недвижимости премиум-класса.