В Петербурге в январе–марте введено непривычно много жилья — 1,145 млн м2, следует из данных ЕИСЖС.
Как правило, до половины вводимых в эксплуатацию в городе квадратных метров приходится на ноябрь–декабрь: строители стараются подчистить "хвосты" перед Новым годом, а чиновники — отчитаться о красивой цифре.
В 2022–м ситуация совсем иная. Январь–февраль стали просто "убойными": по данным Единой информационной системы жилищного строительства (ЕИСЖС) Минстроя РФ, за 2 месяца введено 935 тыс. м2 жилья. В марте, правда, результат оказался поскромнее — 210 тыс. "квадратов". Но в целом за квартал это небывало высокие цифры.
Как объясняют эксперты, это связано с тем, что в начале года застройщики досдавали прошлогодние проекты, которые по тем или иным причинам не попали в статистику за 2021 год. "Например, у Госстройнадзора были замечания, которые надо было исправить. Кроме того, дома принимают чиновники, для которых важны правильные цифры. А значит, надо сдать не больше и не меньше, а столько, сколько было согласовано. Поэтому сдачу “лишних” проектов просто перенесли. Тем более что от этого никто не пострадает", — рассказывает топ–менеджер одной из строительных компаний.
В 2021 году в Санкт–Петербурге ввели в эксплуатацию 3,46 млн м2 жилья (1501 дом на 71 673 квартиры), что на 8,6% больше запланированного и согласованного с Минстроем РФ объёма. В этом году плановая цифра ввода практически идентична прошлогодней — 3,415 млн м2. Таким образом, годовой план за I квартал исполнен уже на 33,5%.
Впрочем, результаты и прошлого, и нынешнего года — это задел прошлых лет. Речь о 2018–2019 годах, когда застройщики активно получали разрешения на строительство и выводили на рынок новые проекты. Девелоперы спешили, чтобы успеть осуществить продажи по старым правилам: с 1 июля 2019 года необходимо было уже "обзавестись" банковским финансированием стройки и аккумулировать средства на эскроу–счетах. Преимущественно именно эти жилые комплексы и сдаются сейчас в городе.
После середины 2019 года темпы вывода на рынок новых проектов неуклонно падали. Так, по данным ЕИСЖС, если в октябре 2019 года в стадии строительства в Петербурге находилось 13,9 млн м2, то сейчас — всего 8,7 млн (на 37,4% меньше).
И, как говорят участники рынка, в ближайшее время эта цифра будет падать, а дефицит жилья — нарастать. Новая схема работы, когда для утверждения проекта надо получить одобрение Градостроительной комиссии, стала бесперебойно работать только к концу 2021 года. Но эти согласованные городскими властями проекты попали под новый стресс–тест — рост ключевой ставки ЦБ и другие особенности санкционной экономики. Федеральные власти утвердили порядок субсидирования ставок проектного финансирования, благодаря чему они станут не выше 15% годовых, но для того, чтобы эта схема заработала, нужно время.
"С одной стороны, в городе остаётся всё меньше пятен под застройку, а с другой — на рынке сохраняется очень нестабильная ситуация. На наш взгляд, в этом году может возникнуть не критичный, но всё же дефицит вводимых проектов", — говорит Сергей Терентьев, директор департамента недвижимости группы "ЦДС".
Пока же покупательская активность остаётся на приличном уровне. По данным портала dataflat.ru, в марте 2022 года зарегистрированные продажи в Санкт–Петербурге и Ленинградской области оказались на 16% выше, чем в феврале (6,6 тыс. квартир против 5,7 тыс.). Выручка (поступления на счета застройщиков, продавцов, эскроу–счета) от розничных продаж квартир и апартаментов в новостройках по зарегистрированным договорам долевого участия и уступкам — на 19% выше. Всего за март девелоперы, по оценкам dataflat.ru, заработали 50,8 млрд рублей, тогда как в феврале — 43,7 млрд.
Впрочем, как говорят участники рынка, основой этого роста стали одобренные в феврале ипотечные кредиты ещё по "досанкционным" ставкам. Вероятно, именно поэтому доля ипотечных сделок в марте снизилась с 71 лишь до 69%. "Как долго продлится неплохой спрос, прогнозировать довольно сложно. Скорее всего, во время майских праздников будет традиционное сезонное снижение. После чего спрос немного вырастет, потому что субсидированная ставка по ипотеке (12% годовых) действует до 1 июля", — предполагает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.
"В апреле число покупателей не вырастет. В первую очередь из–за того, что в конце февраля и первой половине марта был “закрыт” отложенный спрос, который при нормальном течении событий пришёлся бы на более поздние периоды. Вложения в недвижимость — один из самых надёжных способов сбережения капитала. При инфляции 16–20% даже ипотека под 12% становится хорошим инвестиционным инструментом", — говорит коммерческий директор ГК "ПСК" Сергей Софронов.
Но снижения цен ждать не стоит, говорят участники рынка. "Стоимость стройматериалов и рабочей силы растёт и снижаться не собирается. Маржинальность, даже несмотря на рост цены “квадрата”, остаётся на низком уровне", — подчёркивает Игорь Карцев, генеральный директор ГК "Максимум Лайф Девелопмент".
С ним согласна директор по маркетингу ГК "Полис Групп" Ольга Ульянова. "Цены будут расти прежде всего вследствие увеличения себестоимости строительства. Процентная ставка по проектному финансированию — одна из статей затрат. Цены уже выросли от 5 до 10% только за последний месяц", — говорит она.
