Городские чиновники готовы давать импортозаместителям участки по 1 рублю за 1 м2. Меры хорошие, но вряд ли сильно помогут ввиду своей незначительности.
Промышленники Петербурга, которые будут заниматься импортозамещением, могут получить землю для производств в аренду без торгов. Соответствующее постановление уже подписал премьер Михаил Мишустин. В свою очередь местные власти пообещали установить льготную арендную ставку — 1 рубль за 1 м2. Условием являются инвестиции не менее 350 млн рублей.
Смольный ещё в прошлом году сообщал, что разрабатывает нормативную базу такого механизма (правда, тогда планировалось поправить закон о стратегических инвесторах). И если бы сделал это оперативно, предстал бы в глазах Москвы передовым регионом.
Не землёю единой
Целевое, без торгов, предоставление земли в теории интересно многим промышленникам. Правда, только одной земли для нового завода недостаточно, отмечают эксперты. Большинство производственных линий — импортные, а значит в текущих условиях будут дорогими и недоступными для инвесторов. Чтобы реально запустить импортозамещение, нужны более серьёзные меры поддержки, включая финансовые. Но у местных властей даже при наличии необходимых компетенций и знаний рынка нет ни средств, ни полномочий развернуть ситуацию кардинальным образом, отмечают эксперты.
"Глобально расходы на приобретение земельного участка в составе общей стоимости проекта по строительству промышленного предприятия выглядят не столь значительными. Само строительство или, к примеру, технологические линии в этом смысле куда затратнее. Однако сам факт проработки дополнительных мер поддержки хороший, в совокупности с уже реализованными решениями — достаточно позитивный сигнал для производственных компаний, планирующих перспективное развитие. Как пример, деятельность Агентства экономического развития Ленинградской области с каждым годом получает всё больше положительных отзывов в бизнес–среде. И их коллеги в Петербурге также стремятся не уступать", — отмечает Александр Шевелёв, директор департамента складской и индустриальной недвижимости компании Maris. Он говорит, что дефицит объектов производственного назначения, существующий на рынке уже несколько лет, сохраняется.
Недостратеги
Порог 350 млн рублей для получения статуса масштабного инвестиционного проекта в производственной области — хорошая новость для компаний, которые по объёму инвестиций не могли претендовать на статус стратегических инвесторов, и ранее получавших участки целевым назначением, отмечает Дмитрий Егоров, партнёр, соучредитель компании "Экстра Юс". "Напомню, что „стратег“ должен вложить в проект от 2 млрд рублей. Вопрос в том, как новый регламент будет работать. Заключение для получения статуса масштабного инвестпроекта должен давать комитет по промышленной политике, порядок выдачи такого заключения ещё предстоит разработать", — отмечает он.
Заинтересованы в целевом предоставлении участков фармацевтические производители, которые хотели бы расширить действующие производства, говорят представители отрасли. Но вопросов пока больше, чем ответов. Какая продукция и в какие сроки нужна региону? Должна ли она уже выпускаться или можно взять землю, а потом наладить производство? И сколько у города участков с подготовленной инфраструктурой?
Выстроились в очередь
Как сообщили "ДП" в комитете по инвестициям, в настоящее время в работе СПб ГБУ "Управление инвестиций" — 14 заявлений инвесторов, заинтересованных в строительстве промышленных объектов. С начала года зарегистрировано 48 таких заявлений в отношении 20 участков, в том числе 22 — в марте. Для сравнения: за весь I квартал 2021 года было зарегистрировано 15 заявлений.
С начала 2022 года под промку переданы четыре участка. В 2021 году инвесторам по результатам торгов под эти цели были предоставлены две территории. Ещё два объекта в прошлом году отдали целевым назначением. Всего, по данным Фонда имущества Санкт–Петербурга, в 2020–2021 годах на торгах было продано право аренды 13 участков общей площадью почти 22 га.
По данным ГБУ, в настоящий момент почти готовы к предоставлению инвесторам девять участков более чем на 39 га: 21,7 га под производственную деятельность, 4,5 га под строительную промышленность, 0,9 га для размещения тяжёлой и 12,2 га — под пищёвку. Ещё порядка 50 участков может быть изыскано в перспективе (преимущественно — в долгосрочной). В основном это производственная деятельность, склады. В меньшей степени тяжёлая, лёгкая, пищевая, автомобилестроительная промышленность. На третьем месте — фармацевтическая и нефтехимическая.
В комитете по промышленной политике, инновациям и торговле (КППИТ) не ответили на запрос "ДП". Ранее глава этого ведомства Кирилл Соловейчик сообщил "ДП", что город видит необходимость в активной подготовке "инженерии" на участках под производства.
"Есть участки на Ржевке, до конца года мы сможем их предоставить", — говорил он. По данным источников "ДП", земли на Ржевке хватит ненадолго: если начать выделять её промышленникам сейчас, участки закончатся до конца года.
В Петербурге есть ещё одна локация, которая даёт производственникам и подготовленную землю, и значительные налоговые льготы. Это особая экономическая зона (ОЭЗ) "Санкт–Петербург". В прошлом году у Смольного были планы значительно расширить её, выкупив у ВТБ часть индустриального парка "Марьино" площадью около 44 га. Однако сделку заморозили. Уже заложенный в бюджете первый транш — 1 млрд рублей, — возможно, направят на старт работ по подготовке инфраструктуры части промзоны Парнас, которую планируется присоединить к городской ОЭЗ. На текущие земли у ОЭЗ ажиотаж. Источник "ДП" в экспертном совете этой зоны говорит: если взять всех, кто сейчас подаёт заявки и ведёт переговоры об этом, — свободная земля может закончиться уже через год.
Без дефицита
В соседней Ленинградской области нормативно–правовых актов по поддержке промышленников в условиях санкций пока нет, губернатор региона Александр Дрозденко дал поручение их разработать. Критерии, которые власти будут предъявлять промышленным претендентам, уже на согласовании. Соответствующее постановление планируется подписать в ближайшие пару недель, рассказали "ДП" в экономическом блоке администрации региона. И подчеркнули, что дефицита участков под новые заводы не прогнозируют.
Уровень организации работы с инвесторами, включая производственные предприятия, в Ленинградской области на порядок выше, чем в Санкт–Петербурге, отмечают девелоперы.
“
Предоставление участков, конечно, окажет позитивное влияние на развитие промышленности. Однако земельный участок — далеко не всё, очень важна его инженерная подготовка. Например, в Белоострове порядка 60 га было выделено под промышленную зону, участок получили "Россети" для создания федерального испытательного центра. Но ничего не вышло, потому что земля была инженерно не подготовлена, дорог не было, энергетики не было, местные жители выступали против. В итоге проект не реализован. С другой стороны, есть частные компании, которые занимаются подготовкой земельных участков под промышленные объекты, — ЮИТ, создавшая технопарк в Горелово, ВТБ, создавший индустриальный парк "Марьино". Также есть примеры технопарков "Троицкий", "Звезда" и др. Надо понимать, что освоение земли, строительство, собственно производство — разные виды бизнеса. Многие компании не заинтересованы во владении собственными производственными площадями, они выбирают аренду.
Владимир Катенев
президент Санкт–Петербургской торгово–промышленной палаты
“
По оценкам экспертов, на полное импортозамещение уйдёт не менее 2–3 лет. Дефицит качественных или хотя бы перспективных площадок в сегментах складской и индустриальной недвижимости был и остаётся. Крупные инвестиционные проекты, цель которых — развитие внутреннего рынка, несмотря на объявленную поддержку со стороны государства, всё так же требуют времени на проработку, а его нет. Есть основания полагать, что без изменений на законодательном уровне этот маховик не разогнать. Возможно, будут послабления в правилах принятий проектной документации, в вопросах, связанных с зонами регулирования застройки, и т. п. Рынок Петербурга в данном сегменте сложный, с одной стороны — серый пояс внутри города уходит под жильё, с другой стороны — область не даёт достаточных альтернатив. Динамика развития крупных логистических парков и центров уступает по своей скорости в сравнении с жильём.
Дарья Гончарова
заместитель руководителя департамента продаж Российского аукционного дома
