Приватизация, объявленная в России 30 лет назад, аукается некоторым компаниям до сих пор. Споры о признании права собственности продолжаются и сегодня. Правда, сейчас суды стали либеральнее относиться к бизнесу.
С начала года два крупных петербургских предприятия — ООО "Фацер" (ныне "Хлебный дом"), 100%–ная "дочка" "Фацер Бейкериз Би Ви" (Нидерланды), и ОАО "Машиностроительный завод “Арсенал”" — добились в арбитраже признания права собственности на небольшие объекты. "Фацер" получил права на 2–этажное здание (189 м2) в центре Москвы, кадастровая стоимость которого — 13 млн рублей, а "Арсенал" — на насосную станцию (29 м2).
Родом из СССР
Ситуации в обоих делах очень похожи: объекты являются частью имущественного комплекса, который перешёл к предшественникам компаний в результате приватизации, поясняет Алексей Агеев, партнёр юрфирмы Ru.Courts. "Обычная проблема для таких объектов заключается в том, что на земельном участке есть постройки, которые были возведены ещё в советские времена так называемым хозяйственным способом, то есть без разрешительной документации", — отмечает он.
По оценкам экспертов, подавляющее большинство подобных объектов не имеет никакой технической документации и даже место их расположения на земельном участке не всегда можно определить точно. Зачастую их единственный зафиксированный след — отметка в документе бухгалтерского учёта или инвентаризационная опись времён СССР.
Так, в случае с "Фацером" недвижимость предприятию досталась вместе с Экспериментальным кондитерско–булочным комбинатом "Звёздный", вошедшим в состав "Фацера" в 2013 году. В 1994–м при разработке плана приватизации комбината 2–этажное здание, где находилась экспедиция кондитерского производства, в окончательный вариант документа не вошло. Здание было построено ещё в 1992 году, и изначально в нём предполагалось разместить именно экспедицию. То есть на момент приватизации "Звёздного" объект входил в его состав.
Вместе с тем правительство столицы в Арбитражном суде Москвы, куда с заявлением о признании права собственности обратился "Фацер", категорически возражало против удовлетворения требований петербургской компании. По мнению чиновников, если спорное здание отсутствовало в плане приватизации, оно не считается выбывшим из городской собственности.
Однако Арбитражный суд Москвы не согласился с такими доводами. И хотя столичные чиновники подали апелляционную жалобу, недавно 9–й арбитражный апелляционный суд оставил их претензии без удовлетворения, также признав право собственности именно за петербургской компанией.
В случае со спором между "Арсеналом" и чиновниками, как следует из материалов дела, здание насосной станции было построено ещё в 1960 году, вошло в состав предприятия в ходе приватизации. По словам представителя завода, спорная недвижимость находилась на балансе компании (акт оценки стоимости зданий и сооружений датирован июлем 1992 года) в составе сложного инженерного объекта "Очистные сооружения", но отдельно право собственности на неё не оформлялось.
В 2020–2021 годах "Арсенал" попытался в административном порядке закрепить свои права на насосную станцию, но ни в комитете имущественных отношений Петербурга, ни в межтерриториальном управлении Росреестра, ни в Фонде имущества Санкт–Петербурга предприятие поддержки не получило. И поэтому остался единственный путь — обращение в Арбитражный суд Петербурга. И он встал на сторону бизнеса. Недавно это решение вступило в законную силу.
Документы, налоги и стройка
Среди причин, заставляющих бизнес добиваться признания права собственности через суд, пусть и на небольшие объекты, Алексей Агеев выделяет две. Во–первых, это отсутствие документов на объекты либо их неполный или противоречивый характер. Росреестр как орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимость, в подобных случаях просто не имеет полномочий признать право заявителя на объект. Вторая причина — разногласия с публичным субъектом. Нередко бывает, что органы исполнительной власти по самым разным причинам не признают права собственника на объект, поясняет эксперт.
"Зачастую компании используют такую недвижимость в своей деятельности и несут затраты на её содержание (коммунальные платежи, ремонт и пр.). Однако при необходимости, например продать объект или его реконструировать (когда требуется получение разрешения на строительство), сделать это невозможно по причине отсутствия зарегистрированных прав в ЕГРН", — дополняет Арина Довженко, партнёр адвокатского бюро Nordic Star.
Скорее всего, предприятия не торопились регистрировать право собственности также по причине, связанной с налогообложением, полагает Родион Ларченко, адвокат адвокатского бюро Asterisk. "Компании пользовались данными объектами как собственными, при этом не уплачивая налог на имущество. Тем не менее есть риск, что налоговая инспекция в ходе проверки доначислит налог на имущество в отношении такого объекта за предыдущие периоды", — отмечает эксперт. При этом, по словам Родиона Ларченко, возникновение обязанности по начислению налога на имущество связано с фактом эксплуатации объекта, отвечающего всем признакам основного средства, а не с фактом государственной регистрации права на него.
Либеральный подход
Сегодня споры, подобные делам "Фацера" и "Арсенала", достаточно распространены. Для них, по словам Арины Довженко, наиболее принципиален вопрос, была ли включена недвижимость в передаточный акт. "Очень часто какие–то объекты недвижимости пропущены в акте. В том числе потому что в этом документе может быть указано имущество без конкретизации объектов или объект, не являющийся основным для предприятия, и про него просто забыли", — поясняет эксперт.
При этом ранее суды занимали довольно жёсткую позицию: если недвижимость в передаточный акт не включена, то она остаётся за государством. Бизнес апеллировал к так называемой приобретательной давности: если компания добросовестно, открыто и непрерывно владеет недвижимостью в течение 15 лет, то приобретает на неё право собственности. Тем не менее эта концепция гражданского права не всегда срабатывала в судах. Суды полагали, что приобретательная давность неприменима в разрезе приватизации, поскольку компании изначально известно, что собственником недвижимости является государство.
"В последнее время суды более либерально подходят к данному вопросу. Они глубоко изучают ситуацию, в том числе оценивают, входил ли данный объект недвижимости в имущественный комплекс приватизированного предприятия, имеется ли хозяйственная связь между спорным объектом и остальным приватизированным имуществом", — обращает внимание Арина Довженко.
“
Подобная проблема чаще всего возникает на территориях старых советских заводов, складов и т. п. — там, где некогда было построено множество зданий самого разного назначения, зачастую хозяйственным способом, не учтённых надлежащим образом, тысячу раз перестроенных и переделанных. А затем за последние 30 лет там много раз менялись собственники, территории заводов или складов делились между ними. Также подобные проблемы возможны и в сельскохозяйственной сфере, но не на полях, а на разного рода фермах, где тоже было много зданий и сооружений.
Александр Латыев
партнёр юридической фирмы Intellect
“
Сегодня судебная практика идёт по пути признания права собственности на подобные объекты, тем самым устраняя технические ошибки, допущенные в ходе приватизации либо иных регистрационных действий. В качестве одной из причин необходимости инициирования судебных разбирательств можно назвать формальный подход Росреестра к осуществлению регистрационных процедур. Решения суда становятся для Росреестра беспроигрышным вариантом для снятия с себя ответственности.
Андрей Макаров
старший юрист компании "Степачков и Сурчаков"
