Снижение ставки по льготной ипотеке до 7% годовых поможет рынку восстановить дыхание и вернуться к показателям до начала 2022 года
После повышения ключевой ставки в феврале до 20% годовых банки констатировали полную остановку ипотечного кредитования. Объявленное на полях ПМЭФ–2022 решение смягчить условия по программе ипотеки с господдержкой (на покупку строящегося жилья) до 7% годовых заставило банкиров вновь пытаться конкурировать за заёмщика десятыми долями процента.
Стройка в фаворе
Субсидирование ипотеки на условиях 7% годовых правительством ещё не подписано. Тем временем ВТБ и Сбербанк оперативно заявили, что уже начали приём предварительных заявок по обновлённым условиям. Газпромбанк объявил о готовности выдавать ипотеку под 6,3% годовых, ФК "Открытие" — под 6,5%, Альфа–Банк — 6,7%, Росбанк — 6,95%. Дальше всех пошёл банк "Дом.рф", задекларировавший 6,1% годовых (он же является и оператором программы). Все кредитные организации уточняют — условия начнут действовать с момента публикации постановления правительства РФ.
Льготная ипотека появилась как мера поддержки строительной отрасли в 2020 году, тогда ставка по кредитам на покупку строящегося жилья была установлена в 6,5% годовых. Затем, с 1 июля 2021 года, она была повышена до 7%, с 1 апреля 2022 года — до 12%, с 1 мая 2022–го — снижена до 9% годовых. Срок её действия по–прежнему не меняется, она закончится 31 декабря 2022 года.
Выгода для допущенных к ней банков (в Петербурге льготную ипотеку предлагают 34 кредитные организации) очевидна: государство компенсирует им разницу между 7% и рыночной ставкой. Последняя считается как ключевая, увеличенная на 2,5% (на текущий момент банкам доплатят 5%). По данным "Дом.рф" на 25 мая текущего года, сумма выплаченных кредитным организациям субсидий с момента запуска программы в 2020 году в Петербурге превысила 8,4 млрд рублей, или 3% от общего объёма выдач по льготной ипотеке (269 млрд).
Как признала, выступая в прошлом году в Совете Федерации, глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина, за 7 лет, с 2013–го по 2020 год, стоимость квадратного метра жилья в стране выросла на 33%. А за полтора года действия программы, к осени 2021–го, недвижимость выросла в цене сразу на 39%. По оценкам ЦИАН, новостройки в России в 2021 году подорожали на 29–38%.
По оценке Restate.ru, с начала текущего года на первичном рынке подорожание составило ещё 23%, на вторичном — 9%.
По данным Банка России, в апреле 2022 года (при действовавших условиях субсидируемой ипотеки 12% годовых) количество выданных займов на покупку строящегося жилья в городе сократилось втрое (1521 в апреле против 4564 в марте). Данные за май, когда ставка уже была снижена, регулятор пока не опубликовал.
Считается, что прямой связи между льготной ипотекой и ростом цен на недвижимость нет: застройщики, например, активно предлагают собственные программы рассрочек или субсидируемых условий приобретения недвижимости. Вместе с тем снижение ставки до уровня прошлого года может оживить рынок и на волне роста спроса цены на нём. Особенно в контексте информации о снижении объёмов возводимого жилья: по данным ЦБ РФ, в апреле текущего года запущено почти вдвое меньше новых проектов, чем годом ранее.
Единый ресурс застройщиков приводит другие данные: апрельское сокращение оценивается в 30% по сравнению с апрелем 2021–го, майское — в 40%. Причины приостановки проектов традиционны: сложности с прогнозированием стоимости строительства, логистические проблемы, а также неопределённость спроса.
При этом в городе набирает обороты ещё одна действующая льготная госпрограмма на рынке строящейся недвижимости: доля выдач по семейной ипотеке в январе–мае текущего года составила 33% от общего количества выданных займов под залог договоров долевого участия (по данным "Дом.рф", в 2022 году ипотеку под 6,5% годовых оформили 3,8 тыс. петербургских семей, в которых ребёнок родился после 1 января 2018 года). Ранее банкиры оценивали её влияние на рынок достаточно скептично, но условия были облегчены летом прошлого года.
Вторичка незаменима
Одновременно с декларацией о возможности оформления льготной ипотеки на первичном рынке банки один за другим стали заявлять о снижении ставок по базовым программам: пока у крупнейших участников рынка они снизились до уровней 10–10,5% годовых (вероятно, это следствие снижения ключевой ставки ЦБ РФ 10 июня). На 1 июня средняя ставка по топ–30 ипотечных банков, по оценке Frank RG, достигала 14,09% годовых.
Параллельно ряд банков обещают снизить ставки по ипотеке, оформленной на волне панического спроса в марте–апреле.
Банк "Санкт–Петербург" также воспользовался ситуацией и для заёмщиков других банков предлагает обновлённую программу рефинансирования кредитов на покупку жилья, оформленных в тот же период. При этом о масштабном возрождении программ перекредитования в банках, доля которых в выдачах в прошлые годы достигала 25%, говорить преждевременно. Портфель действующих ипотек оформлен по гораздо меньшим, чем сейчас, ставкам.
“
Мы отмечаем изменения в структуре выдач ипотеки в Петербурге. Так, за апрель доля кредитования первичного рынка недвижимости составила 61% (35% в 2021 году). При этом на программы с господдержкой пришлось около 50%, вторая половина — кредиты с субсидированными ставками от застройщиков. Средняя сумма по госпрограмме — 6 млн рублей (средняя сумма в целом — 3,7 млн). Стоит отметить, что увеличилась доля продаж от партнёров (агенты и застройщики). Доля интернет–продаж сократилась в 3 раза и составила 11%. Заёмщики тепло отреагировали на снижение ставки в рамках госпрограммы.
Ирина Илясова
начальник управления по Северо–Западному федеральному округу "Росбанк Дом"
“
В апреле этого года объёмы выдач ипотечных кредитов рухнули драматически. Такого не было ни во время пандемии, ни в локальные кризисы 2014 и 2018 годов. В июне заканчиваются сроки квартальных вкладов под ставки в районе 20%. По разным оценкам, от 1,5 трлн до 3 трлн рублей может выйти из банков на рынок. Часть пойдёт на текущее потребление, но значительная доля, очевидно, пойдёт и на рынок недвижимости. Так что летом мы увидим новый виток спроса на жильё. Отложенный ипотечный спрос получит мощный импульс, а квартиры при сложной ситуации на фондовом рынке и с другими вложениями снова будут расхватывать как горячие пирожки.
Павел Самиев
генеральный директор АЦ "БизнесДром"
