Рынок стрит–ретейла Петербурга восстанавливается после пандемии. Однако уход зарубежных компаний, сложности с логистикой и падение спроса могут привести к росту вакансии до 18–20% к концу года.
В первом полугодии количество свободных помещений на главных торговых коридорах Петербурга начало сокращаться. Так, согласно данным Nikoliers, их доля составила 9,4%, что на 0,2% меньше, чем было в начале года. Кроме того, это минимальное значение с начала пандемии.
Быстрее всего пустующие помещения занимают на Невском проспекте, здесь вакантность снизилась на 2,1% — до 11,4%. На Большом проспекте П.С. доля свободных помещений осталась такой же — 6,5%. Увеличение показателя произошло на Старо–Невском проспекте —до 13,1%, улицах Б. Конюшенной (11%) и Рубинштейна (3,6%). Заместитель директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Юлия Кузнецова уточняет, что за полгода на главных торговых коридорах города открылось более 70 магазинов и заведений общепита, а из 59 помещений арендаторы съехали. По сравнению с первым полугодием 2021 года число закрытий было на сопоставимом уровне, а темпы открытий замедлились на 26%.
Выбор из малого
Однако не всё так однозначно. К началу 2022 года рынок аренды коммерческих помещений демонстрировал признаки восстановления после пандемии, но после 24 февраля началась обратная тенденция. В апреле–мае объём предложения вырос на 8,6%, при этом наибольший рост отмечался в Центральном районе, а по мере увеличения числа свободных объектов ставки аренды начали снижаться, отмечают в ФГ "Финам".
Из–за приостановки работы и окончательного закрытия крупных зарубежных ретейлеров и операторов общественного питания сейчас на рынке аренды коммерческой недвижимости активизировался малый бизнес. Особенно в сегменте бьюти–индустрии.
Руководитель департамента продажи и аренды коммерческой недвижимости компании "Этажи" в Петербурге Сергей Каратаев подчёркивает, что спрос поддерживают локальные сетевые ретейлеры из других регионов. Открытие новых точек рассматривают аптечные сети, причём их интересуют не только спальные районы, но и центр города.
"Брендовые игроки продолжают уходить с рынка, но свято место пусто не бывает и эту нишу постепенно начинают осваивать те, кто решил организовать параллельный импорт. А также белорусские бренды", — говорит Каратаев.
Партнёр "БестЪ. Коммерческая недвижимость" (ГК "БестЪ") Станислав Ступников отмечает, что чаще всего сейчас открывают демократичные заведения общепита, торговли сувенирной продукцией. Также наблюдается бум магазинов курительных смесей, электронных сигарет.
В Nikoliers подсчитали, что за 6 месяцев появилось более 30 новых кафе и ресторанов. А с началом туристического сезона увеличилось и число сувенирных лавок, которые на фоне ограничений пандемии вынуждены были сократить своё присутствие: в 2022 году появилось четыре таких магазина.
Туристы в помощь
Генеральный директор агентства недвижимости Lapina Екатерина Лапина отмечает, что интерес сохранился к ликвидным помещениям в центре города и в спальных районах в пешей доступности от станций метро. Популярны и новые спальные районы (например, Кудрово), и современные локации, такие как "Севкабель Порт".
"Рынок не восстановился, а скорее терпит крах, — считает Лапина. — Ставки аренды собственники сохраняют высокими. На снижение идут, но пока на 20–30%, хотя рынок просит кардинального пересмотра ставок минимум на 40–50%. Ни туристический сезон, ни что–либо ещё пока не поможет оперативно заполнить пустующие помещения, собственники которых находятся в активных поисках новых форматов. К осени мы увидим абсолютно новый рынок".
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова, напротив, подчёркивает, что в высокий сезон коммерческая недвижимость в центре Петербурга становится привлекательнее для арендаторов. Кроме того, в городе прошёл ПМЭФ, который положительно сказался на работе общепита и гостиничного бизнеса. Туристический поток, который в мае был рекордным, помогает предприятиям успешно работать. Тем не менее на рынке складывается совершенно новая ситуация. Уходят иностранные компании, российский бизнес испытывает проблемы с логистикой. Поэтому некоторые арендаторы просят скидки, чтобы удержаться на плаву, или просто уходят, не достигнув договорённостей.
"К концу марта вакансия составила уже порядка 10%, а ставки аренды упали в среднем на 5–7%. К лету в ожидании российского туриста, а также собственных горожан, которые в большинстве никуда не улетели, мы наблюдаем сокращение вакансии. При этом пока не видим значительного роста арендных ставок после снижения в I квартале", — уточняет Станислав Ступников.
Не сразу строилась
В Москве наблюдается более сильный кризис на рынке коммерческой недвижимости, так как доля иностранных компаний там всегда была выше, чем в Петербурге.
Екатерина Лапина отмечает, что в столице помещения освобождаются с достаточно высокой скоростью. Высвободилось уже около 25% помещений на центральных торговых улицах, таких как Тверская, Арбат или вокруг Патриарших прудов.
Директор направления стрит–ретейла компании Knight Frank Russia Ирина Козина отмечает, что по предварительным итогам первого полугодия 2022 года доля вакантных площадей в Москве составила в среднем 15%, сократившись на 1,6% год. В "Финам" добавляют, что в Москве рынок аренды коммерческих помещений восстановился к началу 2022 года. И даже существенно вырос на фоне ажиотажного спроса на офисные помещения в ожидании бурного оживления экономики. Однако после 24 февраля, аналогично ситуации в Петербурге, спрос снова упал, так же резко, как это было в период пандемии.
Ставки аренды в основном снижаются, за исключением центральных и наиболее востребованных, престижных локаций.
Осень покажет
В текущих условиях аналитики рынка не ожидают новых открытий. Руководитель отдела исследований и консалтинга, партнёр IPG.Estate Валерий Трушин говорит, что сложно прогнозировать будущий спрос, выручку и затраты, выросли и цены на стройматериалы, необходимые для отделки, и цены на инженерные системы. К концу года есть риск того, что объём вакансии вырастет: закончится туристический сезон, потребитель станет ещё сильнее экономить и обороты операторов в стрит–ретейле начнут падать. В сумме это всё может привести к росту вакансии в Петербурге до уровня 18–20%.Юлия Кузнецова даёт более оптимистичный прогноз: резкого увеличения доли свободных помещений в Nikoliers не ожидают.
"Даже в случае сокращения или ухода компаний, которые сейчас временно приостановили работу, потенциально средняя вакантность может увеличиться на 2%. Но даже в этом случае доля свободных помещений будет ниже пиковых пандемийных значений в 14–15%", — заключает эксперт.
“
Степень влияния ухода зарубежных компаний из России будет напрямую зависеть от экономической обстановки в стране — уровня инфляции, безработицы, доходов. Всё это будет оказывать воздействие на покупательскую активность и условия для бизнеса. Чем более благоприятными будут экономические факторы, тем быстрее внутренний бизнес будет развиваться, тем активнее будет обстановка на рынке аренды коммерческих помещений. На данный момент текущее положение дел сопоставимо с показателями первого локдауна 2020 года. Мы не ожидаем резкого увеличения доли свободных помещений к концу года, но высоко оцениваем вероятность планомерного роста по мере принятия окончательных решений со стороны зарубежных компаний. Мы полагаем, что часть помещений будет интересна отечественным брендам, которые активизируются в текущих обстоятельствах, чтобы найти своего покупателя, клиента и расширить бизнес. Тем не менее маловероятно, что процесс переориентации будет стремительным. Поэтому так или иначе, но к концу года доля свободных помещений определённо будет высокой.
Наталия Пырьева
аналитик ФГ "Финам"
“
Развиваются несколько сетей пекарен, "Улыбка радуги" переваривает помещения Watsons, а "Перекрёсток" — площади Prisma. В случае освобождения помещений они зачастую не представляют такой ценности, как до пандемии, — ставка аренды может проседать до 30–40% от прежнего уровня. Мы не видим, что высокий туристический сезон привлекает новых арендаторов. Даже на Невском проспекте положительной динамики не наблюдается, но резкого увеличения доли свободных помещений мы не ожидаем. В стрит–ретейле в основном представлены отечественные компании. И если точка рентабельна, то они продолжают занимать эти места.
Денис Неробеев
старший консультант Rusland SP Retail
“
Последствия потенциального ухода с рынка большого количества западных ретейлеров могут иметь разнонаправленный эффект. Арендодателям будет достаточно сложно в короткий срок заменить такие компании. Ни турецкие, ни китайские, ни прочие ретейлеры пока в России не представлены такими форматами. Потребуется время на перенарезку помещений и поиск новых операторов. Мы живём в условиях неопределённости. В любом случае первичный шок индустрия перенесла и сейчас адаптируется к новым условиям.
Екатерина Трушлякова
директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский Центр")
