Несмотря на сложную экономическую и политическую ситуацию, земельные участки остаются лакомым призом для застройщиков. Найти хороший участок тяжело, а купить его по приемлемой цене ещё тяжелее.
За первые 6 месяцев 2022 года застройщики Петербурга суммарно инвестировали лишь $166 млн в покупку земельных участков, отметили в консалтинговой компании Nikoliers. Для сравнения: год назад на пополнение земельного портфеля было потрачено $1,1 млрд. Тем не менее земли не хватает и спрос на неё продолжает превышать предложение.
После известных событий последних лет (введения проектного финансирования и эскроу–счетов, локдауна из–за эпидемии) строительный рынок и тесно связанный с ним земельный пошли в рост.
"На земельном рынке в прошлом году вообще сложилась идеальная ситуация, при которой продавцы и покупатели очень быстро находили общий язык. Те, кто так и не выбрался из форс–мажорной финансовой ямы, пытались решить свои проблемы посредством продажи земельных участков. Те, кому удалось решить проблемы с финансированием и найти кредитные линии, воспользовались ситуацией и вложили часть средств в землю", — рассказывает Константин Лазаренко, финансовый директор ООО "Эдванс".
Больше всего выросли в цене участки в городской черте, и тут всё просто: чем ближе к центру, тем дороже. Ведь не секрет, что земли под жилищную застройку в черте города с каждым годом становится всё меньше, а реновация маячит лишь в отдалённой перспективе. Высокие цены и растущий рынок только подстегнули спрос, так как все участники прекрасно отдают себе отчёт в том, что дальше земля будет только дорожать.
Одна из перспективных тем — редевелопмент бывших промышленных территорий. Но в Петербурге он идет гораздо тяжелее, чем в Москве. Одна из причин — отсутствие внятной и понятной градостроительной политики в этой области. Нет единых для всего рынка правил, на базе которых девелопер может перевести участок бывшего завода под жильё: сколько это будет стоить и что застройщик должен будет взамен.
Именно поэтому "распечатывание" серого пояса идёт куда медленнее, чем хотелось бы.
Несколько лет назад именно освоение промышленных территорий в районе Октябрьской набережной спровоцировало отток из Мурино и Кудрово. Когда доступные лоты были раскуплены, покупатель массового жилья снова обратил свой взор на закадье — посёлок им. Свердлова (где строят большие проекты четыре крупных застройщика), Пулковские высоты (там работают Setl и KVS), а также локацию к северу от Приморского района.
В центральных и прицентральных районах новой земли, конечно, нет. "Но есть редевелопмент, который формирует кластеры застройки: в Московском районе рядом с “Фрунзенской”, кластер на Чёрной речке. Развиваться будет левый берег Невы — территория Невского завода, намывные территории на Васильевском острове. Нужно понимать, что расчехление новых кластеров — это категория проектов, которые могут реализовать только крупные девелоперы", — говорит Всеволод Глазунов, директор по маркетингу LEGENDA.
При формировании стоимости земли учитывается до 25 переменных, основными из которых считаются транспортная доступность, наличие и качество коммуникаций, наличие или отсутствие обременений (многие из участков имеют какие–то сервитуты, касающиеся линий электропередачи, газовых и прочих коммуникаций).
Стоимость земли очень сильно зависит от степени её приспособленности для тех или иных нужд строительства (можно ли там строить апартаменты, можно ли возводить жилые дома и т. д.).
Как говорят девелоперы, на цену также влияет пакет документов, с которым продаётся земля. Надо ли вносить изменения в генеральный план и, соответственно, градостроительную документацию, есть ли готовый ГПЗУ, есть ли разработанный проект и получено ли разрешение на строительство. Чем лучше "упакован" участок, чем весомей у него "пакет" градостроительной документации, тем он дороже.
Сейчас стоимость земли достигла своего пика, и в краткосрочной перспективе предпосылок для дальнейшего роста нет, рынок стагнирует. Но и снижения цен ожидать не стоит.
Очевидно, что в дальнейшем стоимость этого ресурса будет только расти.
Что же касается области, то там уже несколько лет действует мораторий на перевод сельскохозяйственных и промышленных земель под жилую застройку, и сколько он продлится — пока непонятно.
