07:1115 июля 202207:11
6200просмотров
07:1115 июля 2022
Вакансия в торговых центрах Петербурга начинает увеличиваться. Дальнейшее развитие зависит от решения зарубежных ретейлеров о работе на российском рынке. Если их не смогут заменить российские и азиатские бренды, рынок аренды может повторить антирекорд 2008 года.
Петербургские торговые центры уже почувствовали на себе действие санкций и последствия ухода зарубежных компаний. По оценкам аналитиков, уровень вакансии в ТЦ города по итогам первого полугодия уже составляет от 5,3 до 8%.
Максимум свободы
Руководитель отдела исследований Knight Frank St. Petersburg Светлана Московченко рассказала, что рост вакантности наблюдается по всем типам торговых центров, кроме районных. По данным компании, наибольший объём вакантных площадей в аутлетах (12,3%). Меньше всего магазинов пустует в региональных торговых центрах (2,1%). В районных ТЦ свободно 9,7%, в окружных — 8%, а в суперрегиональных — 4,9%.
Коммерческий директор Malltech Мария Дриц отмечает, что по итогам II квартала уровень вакансии в ТРК "Лето" составляет 8%, что на 4 процентных пункта выше, чем в январе. В первом полугодии в ТРК сократил площадь гипермаркет "Ашан", а также закрылись несколько магазинов. При этом в комплексе открылись такие бренды, как Intimissimi Uomo и Beyosa.
По данным директора департамента торговой недвижимости Nikoliers Ирины Царьковой, средняя доля вакантности составляет 6,6%. За полгода она увеличилась на 1,2 п. п. В ряде качественных проектов вакантность сохраняется на низком уровне — не более 2%. Но по состоянию на конец июня доля временно закрытых магазинов в ТЦ разных форматов варьируется от 5 до 30% общей арендопригодной площади.
Тот факт, что вакансия заметно выросла, отмечает и партнёр "БестЪ. Коммерческая недвижимость" (входит в ГК "БестЪ") Станислав Ступников. По его оценке, сегодня она составляет 7–8% от общего числа площадей. Главным образом это связано с приостановкой деятельности ряда зарубежных компаний или их уходом.
Первая причина — это…
Действительно, почти все торговые центры Петербурга имеют сейчас несколько закрытых торговых точек зарубежных ретейлеров. Светлана Московченко говорит, что по итогам первого полугодия в качественных торговых центрах остаются закрытыми магазины 46 международных брендов, которые занимают 211 тыс. м², или 10% арендопригодной площади. Среди них IKEA, H&M, Jo Malone, Mothercare, Adidas, Samsonite, Puma, Helly Hansen, Women’secret, MAC и другие.
В ТРК "Лето", например, на сегодняшний день 20 магазинов недоступны для гостей — это бренды, которые приостановили работу на территории России, а именно Inditex, Adidas, Uniqlо и другие. Из них только Mothercare и IKEA официально заявили о желании закрыть магазины в ближайшее время.
Согласно данным исследования Knight Frank St. Petersburg, сейчас полностью ушли и освободили помещения в ТЦ немногие зарубежные ретейлеры. Пока по доле закрытий лидируют финны.
“
"Закрылись аптеки финского ретейлера под брендом “Университетская аптека”, супермаркеты
Prisma
, рестораны быстрого питания Hesburger. Уже пустуют помещения, ранее занятые британским косметическим брендом The Body Shop и немецким магазином одежды Jack Wolfskin. Существенно сократили своё присутствие в ТЦ
Lush
, закрылись кофейни Starbucks", — говорится в исследовании Knight Frank St. Petersburg.
Руководитель департамента коммерческой недвижимости компании KNRU Полина Фиофилова подчёркивает, что новости об уходе брендов продолжают поступать буквально каждый день. Например, на этой неделе стало известно, что из России уходит Lego, а Sephora продаёт 88 магазинов "Иль де Ботэ" главе своего российского подразделения Евгению Дроздову.
“
"Ситуация в торговых центрах будет развиваться вместе с заявлениями компаний о возвращении либо уходе. Мы ждём решения от Inditex, которая занимает большие площади в ТЦ. Заменить их в случае закрытия быстро не получится. Если компания примет решение остаться, ситуация на рынке изменится не так сильно. А вот если уйдёт, то ТЦ уже сейчас нужно думать о том, как решить эту задачу. Решение о своём будущем компании должны принять до сентября. В связи с этим план Б у торговых центров должен быть готов к осени", — считает Фиофилова.
Говорить о том, что все зарубежные бренды закрываются в ТЦ, всё же было бы неверно. По сравнению с мартом количество закрытых магазинов начало сокращаться. Светлана Московченко напоминает, что после продажи бизнеса под новыми брендами открылись магазины, ранее принадлежавшие польскому ретейлеру LPP. Торговые точки французской L’Occitane перешли под контроль российских топ–менеджеров и меняют вывески на "Л’Окситан".
Супермаркеты финской сети Prisma в Петербурге начали работать под брендом "Перекрёсток", сохранив всё оборудование финского ретейлера. Турецкая компания FLO Retailing выкупила магазины Reebok, но они пока остаются закрытыми. После продажи бизнеса многие точки McDonald’s вновь заработали под брендом "Вкусно — и точка".
Не упустить выгоду
Неоднозначная ситуация возникает и со спросом на аренду помещений в ТЦ. С одной стороны, он падает из–за серьёзного сокращения трафика в торговых центрах, с другой — ретейлеры интересуются помещениями, которые уже освободили зарубежные компании. А бренды из Турции, Китая, Индии, Ирана ведут активные переговоры и планируют выход на российский рынок.
Мария Дриц отмечает, что спрос на аренду площадей в ТРК "Лето" сохраняется как среди локальных операторов, так и среди крупных российских и турецких брендов. "Мы продолжаем активно обсуждать с партнёрами новые открытия и расширения форматов", — отмечает она.
Директор департамента торговой недвижимости PPF Real Estate Russia (собственник ТК "Невский центр") Екатерина Трушлякова также подчёркивает, что рынок очень активен. Многие арендаторы собирают коммерческие предложения и выбирают площадки для развития. Арендаторов интересуют именно площадки приостановивших свою деятельность операторов, так как данные помещения часто находятся в зонах высокого трафика и имеют современную функциональную отделку.
Полина Фиофилова замечает, что спрос на помещения в ТЦ упал из–за того, что многие якорные арендаторы стоят закрытыми. "В связи с этим снизился трафик, есть общее непонимание концепции, есть проблемы с кинотеатрами, которые были точками притяжения. Кроме того, не устранены и проблемы, которые начались ещё в пандемию", — добавляет она.
В Nikoliers подсчитали, что по сравнению с первым полугодием 2021 года количество новых магазинов в торговых центрах Петербурга за 6 месяцев текущего года сократилось на треть. А по сравнению с аналогичным периодом 2019 года — в 1,5 раза.
Станислав Ступников говорит, что примерно с начала июля рынок с точки зрения запросов начал немного оживать. Возобновили развитие продуктовые сети, некоторые fashion–бренды, а также компании из сегмента дрогери. В первую очередь они пытаются занять хорошие, проходные локации, которые освободились, при этом торгуясь по условиям.
Работа и еда
Эксперты отмечают, что если так будет длиться и дальше, а на рынок не выйдут новые марки, например из Турции и Китая, то вакансия на конец года может превысить 10%. Станислав Ступников уточняет, что такого не было с момента мирового финансового кризиса 2008 года. При этом пока непонятно, смогут ли российские бренды занять свободные площади, так как их развитие сильно завязано на финансирование и логистику.
Прогноз по уровню вакансии в ТЦ Петербурга до конца 2022 года, по мнению Светланы Московченко, зависит от двух факторов: примут ли международные компании решение об уходе с российского рынка и станут ли оптимизировать площади российские бренды. Таким образом, в лучшем случае вакансия повысится до 7–8%, в худшем — до 10%. В перспективе освободившиеся помещения получится постепенно заместить российскими и азиатскими брендами.
Но при этом ждать закрытия торговых центров не стоит. Полина Фиофилова отмечает: даже "Мега", которая потеряла IKEA, уже сейчас ведёт переговоры с Hoff, и очевидно, что место ушедшего шведского гиганта пустовать не будет. Актуальным трендом можно назвать фуд-холлы, которые будут занимать освобождающиеся площади в ТЦ.
Таким образом, основными триггерами для посещения торговых комплексов по–прежнему будут шопинг и еда. Возможно, кто–то из владельцев ТЦ попробует разместить на свободных площадях коворкинги, но представители этого формата вряд ли смогут платить за аренду суммы, сравнимые с fashion–ретейлерами.
“
Замена ушедшим брендам в краткосрочной и среднесрочной перспективе отсутствует только для больших форматов в крупных ТРЦ. На небольшие и средние площади замена есть без потери качества товаров и отделки магазинов. Проблема больших форматов будет пока стоять достаточно остро, так как эти магазины были сделаны под конкретных операторов, а новые бренды не готовы к массовому освоению таких площадок. С китайскими и турецкими производителями сейчас общаются практически все игроки рынка, и у потенциальных арендаторов на рассмотрении просто огромное количество предложений. Но необходимо время, чтобы перестроиться. Учитывая, как долго западные бренды формировали лояльность, покупатель в моменте потерян. Но пройдёт немного времени, и среди брендов появятся новые любимчики. Зарубежные бренды исторически составляли существенный процент от товарного ассортимента ТЦ. Если не брать в расчёт общепит и супермаркет, то доля близка к 95%. Российский товар присутствует в основном в продуктовых супермаркетах и в супермаркетах товаров для детей. Если смотреть именно на сами магазины, а не на товар внутри, то доля зарубежных арендаторов была ниже 30%. Но это обманчивая цифра, поскольку производитель — почти всегда зарубежная компания. И если она примет решение не поставлять товар в РФ, магазин будет, скорее всего, закрыт.
Дмитрий Москаленко
президент Российского совета торговых центров
“
Объём вакантных площадей увеличился незначительно по итогам первого полугодия. В этот период расширяли своё присутствие на рынке в основном федеральные и региональные FMCG–операторы. Провели "ренейминг" некоторые сети бывших международных операторов, выкупленные российскими инвесторами, что нельзя отнести к новым открытиям на рынке. На сегодняшний день турецкие ретейлеры, такие как adL, Mudo, LTB, Twist и Ipekyol, уже анонсировали свои намерения расширить присутствие в РФ. Наш рынок весьма интересен для торговых операторов Турции, Китая, Индии, Ирана, ОАЭ и других дружественных стран.
Алёна Волобуева
директор департамента исследований рынка компании Maris
“
Торговые центры из–за простоя арендных площадей теряют трафик и поэтому всё лояльнее становятся к замене. К нам сейчас поступают запросы от брендов из Ирана, Турции, Китая и Белоруссии по подбору торговых площадей в регионах России. Востребованность площадей зависит от политики самих ТЦ. А именно от того, насколько они готовы снижать существующие заградительные цены и рассматривать альтернативные варианты оплаты (например, от прибыли магазина), а также сдавать площади новым и низкораскрученным брендам.
Антон Лескин
руководитель департамента аренды и продажи коммерческой недвижимости компании "Этажи"
