В Петербурге на фоне кризиса рынка офисной недвижимости выросли арендные ставки в офисах класса B. Небольшие предприятия оптимизируют свои расходы и переезжают в менее престижные бизнес-центры.
По итогам первого полугодия 2022 года ряд аналитиков зафиксировал рост арендных ставок офисной недвижимости класса B, в то время как в классе A они снижались. "За I полугодие 2022 года в классе А средневзвешенная арендная ставка снизилась на 1,4% в сравнении с итогами 2021 года и составила 2 277 рублей за квадратный метр в месяц (с учётом НДС и операционных расходов)", — рассказала руководитель отдела офисной недвижимости Knight Frank St Petersburg Регина Волошенко. В классе B ставки выросли в среднем на 0,6% — до 1534 рублей.
"В первые шесть месяцев 2022 года запрашиваемые ставки аренды демонстрировали разнонаправленную динамику. Отмечалась незначительная отрицательная коррекция ценовых индикаторов в офисных центрах класса А (—3,7%), и положительная в деловых центрах класса B (+2,2%)", — подтверждает директор департамента исследований рынка компании Maris Алёна Волобуева. В абсолютных цифрах, по её словам, ставки составили 2060 и 1420 рублей, соответственно.
Пустые бизнес-центры
Одна из причин такой разнонаправленной динамики выглядит очевидной. В первом полугодии Россию покидали иностранные компании, а также некоторые российские организации IT-сферы. В основной своей массе это были арендаторы офисов класса A.
Суммарная площадь свободных офисных помещений увеличилась за полугодие на 36%, оценивают в Knight Frank. И это притом, что девелоперы фактически приостановили ввод новых площадей. "В первом полугодии 2022 года на рынок Санкт-Петербурга были выведены два офисных центра совокупной арендопригодной площадью 8 700 м2. Фактически данный показатель является наименьшим за всю историю мониторинга рынка офисной недвижимости Санкт-Петербурга", — отметила Алёна Волобуева.
Количество бизнес-центров, в которых есть свободные площади, за последние шесть месяцев увеличилось с 158 до 205 объектов. При этом 10 из них свободны полностью, отмечали ранее в IBC Real Estate.
В первый раз — в низкий класс
Однако есть и ещё одна причина — часть арендаторов (главным образом небольшие компании) занялась оптимизацией. "Количество запросов от клиентов по аренде офисных площадей показывает стабильную активность, при этом основными интересантами являются компании малого и среднего бизнеса, целью которых является сокращение издержек и оптимизация площадей", — говорит Регина Волошенко. По её данным, наибольший объем сделок (63% площадей) пришёлся на бизнес-центры класса B.
"По размерам арендованных офисов наибольшим спросом пользовались небольшие офисы площадью до 100 м2 (37% от общего количества сделок аренды). Такие блоки чаще других арендовали компании торгового, производственного и финансового профиля", — отмечает заместитель директора департамента услуг для арендаторов и офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева.
Генеральный директор компании "Интекон" Игорь Лучков наблюдает тенденцию к оптимизации занимаемых компаниями офисных площадей, в том числе с понижением класса бизнес-центра. "Есть тенденция ротации из класса B в класс C, пока на уровне нескольких процентов", — говорит он.
"Либо оптимизируют площади, либо меняют на более простые и менее презентабельные. Это абсолютно логичный процесс для тяжёлого для экономики времени", — подтверждает исполнительный директор НП "Союз малых предприятий Санкт-Петербурга" Владимир Меньшиков.
В поисках гибкости
Также в рамках оптимизации площадей растёт интерес компаний к коворкингам и другим формам "гибких" офисов. "Интерес к аренде гибких офисов не пропал, однако большинству работодателей интереснее рассматривать коворкинги с закрытыми блоками для своих сотрудников, чтобы обеспечить команде обособленность, но при этом дать возможность пользоваться благами коворкинга, — рассказывает Регина Волошенко. — Если раньше гибкие офисные пространства воспринимались как место работы фрилансеров и стартаперов, то сейчас формат коворкинга трансформировался и стал привлекать разных по профилю арендаторов — в том числе и одних из самых влиятельных компаний из нефтегазовой, финансовой и IT-отрасли".
Соответственно, ввод новых коворкингов, в отличие от классических офисов, растёт. "Во втором квартале 2022 года рынок гибких офисных пространств пополнился восемью объектами, суммарной вместимостью более 730 рабочих мест", — сообщает Алёна Волобуева. Таким образом, валовый объём предложения рабочих мест в гибких офисных пространствах Петербурга с начала года увеличился на 21,3%. А до конца года, по оценке Maris, анонсировано открытие ещё 10 коворкинг-пространств и расширение одного действующего коворкинга. "В общей сложности объём предложения увеличится на 2 900 рабочих мест, при условии сохранения относительно стабильной экономической ситуации", — говорит Алёна Волобуева.
При этом, по данным IPG.Estate, в коворкингах также растут арендные ставки, что свидетельствует о росте спроса.
