Обманутые тревоги: переход на эскроу-счета облегчил жизнь застройщикам

За последние 20–25 лет строительный рынок в России пережил глубокую трансформацию. Ещё в начале 2000–х всё для девелоперов было прекрасно: возводить дома можно было, не получая разрешение на строительство (РнС), о согласовании архитектурного облика вообще речь не шла. Продавали квартиры, даже не поставив забор на стройплощадке. Правда, периодически дома недостраивались, деньги исчезали вместе со строительными компаниями.

В 2005 году власти наконец упорядочили строительный бизнес, приняв федеральный закон № 214 "Об участии в долевом строительстве…", в котором прописали правила: строить только после получения РнС, только на земле, на которую есть свидетельство о собственности или договор аренды, договоры регистрировать в Росреестре, деньги тратить на строительство, а не на развлечения в Каннах и Лас–Вегасе. Ситуация улучшилась, но не сильно. Застройщики продолжали исчезать с деньгами, а дома — стоять недостроенными.

Радикальные перемены

В конце концов, митинги обманутых дольщиков надоели властям и в 2018 году они поступили кардинально, полностью изменив правила игры. С июля 2019 года строить можно, только получив проектное кредитование, а деньги дольщики стали нести не застройщику, а в банк — на эскроу–счета. Получить их девелопер может, лишь достроив и сдав дом. Правда, за переходный период, который длился год (с июля 2018–го по июнь 2019–го), девелоперы получили РнС более чем на 6 млн м2. Такие дома можно было возводить по старым правилам. Сейчас эти запасы иссякают.

По данным консалтингового центра "Петербургская недвижимость" (Setl Group), доля проектов эскроу в предложении на начало июля 2022 года составляет 79% (от площади в продаже). "А с начала 2022 года почти 90% нового предложения выведено именно по эскроу. Если же говорить о пригородах, там эта доля приближается к 100%", — подсчитала Ольга Трошева, руководитель центра.

По официальным данным, из 8,6 млн м2 строящегося сейчас в Санкт–Петербурге жилья на проекты с эскроу–счетами приходится 6,4 млн м2.

Переход на новую модель был призван снизить риски появления обманутых дольщиков и сделать рынок жилищного строительства более прозрачным. Проектное финансирование стало более стабильным источником средств для застройщиков, чем деньги дольщиков. В периоды экономической нестабильности (а такой период наступил довольно быстро — уже весной 2020–го) это стало особенно очевидно.

"На сегодня всё понятно, мы научились работать по новым правилам, и я ничего не стал бы менять в работающей системе. Она не мешает развитию отрасли", — замечает Виталий Коробов, генеральный директор Element development.

Напрасно беспокоились

Главная тревога девелоперов при переходе на эскроу заключалась в том, что происходило замещение бесплатных денег дольщиков на недешёвые банковские. На самом деле это не совсем так, поскольку квартиры на начальных циклах продавались на 20–30% дешевле, чтобы привлечь покупателей.

Да и банковские ставки на первых порах были приемлемыми. Скажем, в июле 2019 года они были на уровне 7–12% годовых, потом опускались ещё ниже.

В марте 2022 года ставки улетели за 20%. Это ожидаемо отразилось на количестве заявок на получение финансирования (как следствие — на количестве новых проектов). Непросто пришлось и девелоперам, которые встретили события конца февраля на ранних этапах строительства, не имея достаточного объёма средств на эскроу–счетах. Дело в том, что во многих случаях ставка по договору между банком и застройщиком плавающая — чем больше денег аккумулируют на эскроу дольщики, тем она ниже.

"Сейчас ставка в новых проектах будет снижаться вслед за ключевой ставкой ЦБ, а в уже реализующихся — по мере поступления средств на счета эскроу, так как девелопер за счёт наращивания темпа продаж на начальных этапах стройки может обеспечить приток средств на эскроу–счета и снизить стоимость проектного финансирования. При значительном накоплении средств ставка может быть снижена вплоть до 0,01%. Согласно данным ЦБ, на конец марта 2022 года более 30% задолженности застройщиков со значительными накоплениями на счетах эскроу (более 100%) имеют средневзвешенную ставку ниже 1%", — говорит Алина Базаева, старший аналитик Nikoliers.

Невысокая цена за отсутствие рисков

"Основной проблемой многих компаний является не само проектное финансирование, а займы для покупки участков или компаний, владеющих участками, а также разработка исходно–разрешительной документации и прохождение экспертиз", — говорит старший аналитик Nikoliers Алина Базаева.

"Эскроу–счета снизили риски появления обманутых дольщиков, а с ними и прибыльность инвестиций в недвижимость. Новая схема стала одной из причин монополизации и стандартизации отрасли, так как банки в основном финансировали лидеров отрасли с понятными проектами", — отмечает Ася Левнева, директор департамента по маркетингу и продажам ЗАО "Балтийская жемчужина".

По оценкам участников рынка, вклад банковской ставки в удорожание стоимости квадратного метра составляет 2,5–3%. Это не слишком высокая цена за отсутствие риска у покупателей.