"ДП" разобрался, как организационно устроено комплексное развитие территорий.
Проекты Комплексного развития территорий (КРТ) условно можно разделить на реновацию жилых кварталов и всё остальное. Эмоциональнее всего жители Петербурга обсуждают именно жилую реновацию, опасаясь массового переселения из удобно расположенных хрущёвок и панелек в Шушары. Как неоднократно подчёркивали в Смольном, городской закон о КРТ разработан как развитие федерального законодательства и, по сути, не написать его власти не имели возможности. Федеральный законодатель, приняв общий документ, отдал на откуп субъектов частности. Например, вопрос о зонах расселения. В Петербурге его решили самым неприятным для горожан образом: не прописав норму расселения в пределах района проживания или тем более микрорайона.
Запутались в полномочиях
Разработкой законопроекта, согласно официальной информации, занимался комитет по строительству. Опрошенные "ДП" чиновники затруднились с ответом на вопрос, почему это делал комитет, который отвечает за стройку в пределах городской адресной инвестиционной программы. А не комитет по инвестициям, который должен взаимодействовать с инвесторами. Или жилищный комитет, который "обеспечивает проведение государственной политики и осуществление государственного управления в сфере содержания и ремонта, а также реформирования жилищно–коммунального хозяйства".
Как подчёркивают в аппарате вице–губернатора Николая Линченко, на данный момент ни один конкретный жилой квартал под реновацию властями не разрабатывается. Такие объекты ("многоквартирные дома, не признанные аварийными и подлежащими сносу или реконструкции и соответствующие критерию, уставленному законом Петербурга для отнесения к многоквартирным домам, в отношении которых осуществляется КРТ жилой застройки") должны быть прописаны в Правилах землепользования и застройки (ПЗЗ). Пока что в соответствующем списке их нет.
"Законодательством установлена принципиальная возможность “запуска” проектов КРТ жилой застройки. На первоначальном этапе речь может идти о подборе пилотной территории для апробации применения положений закона. Решения о КРТ будут приниматься правительством Петербурга", — сообщили в Смольном.
Реализация таких проектов потребует привлечения частных инвестиций и будет осуществляться с привлечением застройщиков, добавляют чиновники. Отбирать их будут на торгах.
Инициатива ожидаема
Работа со всеми остальными КРТ, то есть "нежилыми", — епархия комитета по инвестициям, который отвечает за комплексное развитие незастроенных территориий, территорий нежилой застройки и КРТ по инициативе правообладателей. Нормативно–правовая база здесь тоже свежая. Постановление правительства Петербурга № 145 "О комплексном развитии территории нежилой застройки и незастроенных территорий в Петербурге" принято в конце февраля. Как и постановление №146 "О мерах по реализации закона Санкт–Петербурга “О порядке заключения договора о КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимости”".
Как сообщили "ДП" в комитете по инвестициям, сейчас в ПЗЗ — 22 территории, в границах которых предусматривается КРТ (за исключением того, что касается жилой застройки). По данным комитета по градостроительству и архитектуре, большая часть таких территорий находится в частной собственности физических и юридических лиц и, соответственно, может развиваться только по процедуре КРТ по инициативе правообладателей земельных участков и объектов капитального строительства. Также в границах КРТ, отображённых в ПЗЗ, есть территории, которые могут развиваться по процедурам комплексного развития незастроенной территории и нежилой застройки.
Шестнадцать пилотов
Глава ГБУ "Управление инвестиций" Анна Исакова недавно публично заявила, что городом в настоящее время выделено 16 территорий для реализации проектов КРТ общей площадью около 2700 га, включая территорию завода "Красный треугольник" на Обводном канале.
Сейчас предметно прорабатывается вопрос развития двух территорий. Первая — квартал 31 СУН, ограниченный Дальневосточным пр., подъездным путём ж.– д. станции Дача Долгорукова и Зольной ул. Как писал "ДП", проект "Дальневосточный" разрабатывает компания GloraX. На территории площадью около 20 га планируется построить порядка 150 тыс. м² жилья, школу на 825 мест и детский сад на 335 мест. Заявленный объём инвестиций — порядка 15 млрд рублей. Основной правообладатель частной недвижимости на этом участке — автопарк № 7 "Спецтранс". Glorax будет партнёром и инвестором проекта. Вторая территория расположена между Киевским шоссе и северо–западной границей земельного участка ж .–д. Варшавского направления вдоль Красносельского шоссе. Её площадь — около 109 га, по генплану это зона малоэтажной жилой застройки.
В комитете по инвестициям отмечают, что на данный момент решения о КРТ либо решения о заключении договоров о КРТ не принимались.
Не лидеры
В конце июля Минстрой представил данные по итогам реализации механизма комплексного развития территорий в России за первое полугодие 2022 года. Регионами определены 738 участков общей площадью 27 тыс. га, на которых будет задействован механизм КРТ. По данным министерства, общая площадь застройки составит 146 млн м², жилой — 114 млн м². Уже принято 128 решений о КРТ, утверждено 30 проектов по их планировке, выдано 60 разрешений на строительство с планируемым объёмом ввода 1,2 млн м² жилья в 2022–2024 годах.
Наиболее активно реализуется механизм КРТ в Москве, Московской, Кировской, Тюменской, Челябинской, Белгородской, Иркутской областях, Республике Марий Эл, Республике Адыгея, Ямало–Ненецком автономном округе и Ставропольском крае. Петербурга в этом перечне нет. Местные чиновники связывают это с тем, что нормативно–правовая база по проектам КРТ у нас была принята совсем недавно, а значит, и отчитаться о больших достижениях пока нельзя. Но процесс сейчас идёт крайне активно.
В ответ на запрос "ДП" министерство сообщило, что ориентировочный градостроительный потенциал 16 проектов КРТ, о которых уже отрапортовали петербургские чиновники, составляет порядка 8 млн м², из них жилья — около 6 млн м². Для сравнения: для реализации КРТ в Ленинградской области определены две территории общей площадью 763 га с градостроительным потенциалом 1,6 млн м² (1,2 млн м² жилья). Один из этих участков, площадью 754 га, готовит АО "Дом.рф". Там можно построить 1,5 млн м², включая 1,1 млн м² жилой площади. Данные участки находятся в проработке, решения по ним ещё не приняты, добавляют в Минстрое.
Потенциал для КРТ в Петербурге действительно огромен, отмечают эксперты. "В теории на бумаге и в устных обещаниях выглядит идеалистично — город развивается, обновляется жилой фонд, решаются давно накопившиеся проблемы с нежилым фондом. Однако на практике всё будет зависеть от реализации пилотных проектов. В случае с нежилыми проектами важную роль будет играть то, как власти выстроят работу с инвесторами и собственниками и как это будет работать. Если деятельного участия не получится, то все разговоры о КРТ рискуют закончиться тем же, чем и громкие дискуссии о комплексном устойчивом развитии территорий (КУРТ), звучавшие несколько лет назад. Тогда было очень много разговоров, которые привели лишь к заморозке развития территорий, которым не повезло попасть в перечни КУРТ", — комментирует Елена Бодрова, исполнительный директор Российской гильдии управляющих и девелоперов.
По её словам, для успешной реализации жилых КРТ нужно решить вопрос со стартовыми пятнами для проектов реновации, на которых застройщики смогут начать строить первые здания, в них можно будет переселять жильцов близлежащих домов. "Также властям важно поддержать жителей и инвесторов. Первым надо объяснить и доказать примером, что ни о каком принудительном выселении на окраины речь не идёт, а вторым — что их не бросят самостоятельно решать все проблемы, включая расселение, подготовку участков и создание всех видов инфраструктуры", — полагает Елена Бодрова.
