Северную столицу может ожидать новый вид споров — в связи с изменением вида разрешённого использования (ВРИ) земельных участков. Впрочем, пока менять ВРИ за плату можно только в Москве и Подмосковье.
Законодательство позволяет переводить территории из одной категории в другую и менять её назначение. Порядок этой процедуры регламентирует Ф3 "O переводе земель или земельных участков из одной категории в другую". Обычно необходимость перевода земли из одной категории в другую возникает при расширении населённого пункта за счёт прилегающих к нему сельхозземель или переводе промышленных в другие категории в результате рекультивации.
Сегодня такая процедура официально действует только в двух субъектах — Москве и Московской области с 2015 года и 2014–го соответственно. Причины в общем–то понятны — там наиболее дорогая земля в России и наибольший объём строительства.
Плата за изменение вида разрешённого использования земельного участка взимается только под цели жилищного строительства и только если участок принадлежит частному лицу. Вырученные средства направляются на развитие инфраструктуры. По всей видимости, таким образом власти этих двух субъектов отчасти решают проблему финансирования строительства социальных объектов и улично–дорожной сети.
Поспорим?
Случается, что такая процедура приводит к судебным спорам. Так, в марте этого года министерство имущественных отношений Московской области инициировало три процесса в Арбитражном суде Петербурга и Ленобласти против петербургского ООО "Управляющая компания “Свиньин и партнёры”". Во всех трёх случаях фигурирует закрытый паевой инвестиционный фонд комбинированный "Новый земельный" (ЗПИФ), находящийся в доверительном управлении у петербургского ООО.
По сути ЗПИФ представляет собой обособленный имущественный комплекс. Он состоит из активов, переданных учредителем (учредителями) в доверительное управление УК. Одно из условий передачи — объединение этих активов с имуществом других учредителей доверительного управления. Кроме того, в ЗПИФ входит также имущество, которое будет получено в ходе доверительного управления фондом.
Так, за изменение ВРИ в первом споре чиновники просили взыскать 187,8 млн рублей. Речь шла об участке в Домодедовском районе Московской области (44 тыс. м2). В апреле 2021 года в управление Росреестра по Московской области были поданы документы об изменении вида разрешённого землепользования — с сельхозземель на многоэтажную жилую застройку. 29 апреля 2021 года управление изменило вид. "Старая" кадастровая цена участка равнялась 306,1 тыс. рублей, а после смены вида возросла до 375,9 млн рублей. Однако эта цена, видимо, на взгляд УК "Свиньин и партнёры", являлась завышенной. И компания оспорила её в Мособлсуде, который определил кадастровую стоимость в 179,8 млн рублей.
Чиновники же строили свои расчёты платы на цене участка 375,9 млн рублей. А ответчик — на стоимости, определённой Мособлсудом, и просил арбитраж установить плату за изменение ВРИ — 89,7 млн рублей. Во втором аналогичном деле фигурировал участок тоже из Домодедовского района Московской области (19 тыс. м2). Кадастровая стоимость земли до изменения ВРИ составляла 132,1 тыс. рублей, а после (многоэтажная жилая застройка) поднялась до 162,3 млн рублей. И здесь разногласия по новой цене урегулировал Мособлсуд, установив стоимость участка в 90 млн рублей. В арбитраже УК "Свиньин и партнёры" указала плату в размере 44,9 млн рублей.
И в обоих случаях Арбитражный суд Петербурга и Ленобласти согласился с позицией именно петербургских предпринимателей. А третий спор ещё не закончен. Пока известно только, что чиновники Московской области просят взыскать с петербургской компании 190,5 млн рублей.
Министерство имущественных отношений Московской области не ответило на запрос "ДП". В ООО "УК “Свиньин и партнёры”" отказались от комментариев.
А счёт кому?
Как пояснил Константин Бойцов, старший юрист, руководитель практики недвижимости и строительства Maxima Legal, паевой инвестиционный фонд в силу прямого указания закона не является юридическим лицом. "Таким образом, паевые инвестиционные фонды, в том числе закрытые, по российскому законодательству не могут иметь права и обязанности, например быть истцами и ответчиками в суде", — отметил эксперт.
Изменение ВРИ оплачивать будет не ЗПИФ, а ООО "УК “Свиньин и партнёры”". "По общему правилу на имя управляющей компании открывается отдельный банковский счёт для каждого ПИФа, в качестве управляющего которым действует УК. При этом имена (наименования) владельцев инвестиционных паев, так же как и в ЕГРН, в случаях государственной регистрации прав на недвижимость, составляющую имущество ПИФ, не указываются. Имущество, составляющее ПИФ, обособляется от имущества УК этого фонда, имущества владельцев инвестиционных паев, учитывается УК на отдельном балансе", — добавил Константин Бойцов. Учитывая закрытость подобных фондов, в том числе и то, что "Новый земельный" предназначен для квалифицированных инвесторов, как предполагают эксперты, целью создания ЗПИФ мог являться девелоперский проект. Косвенно это обстоятельство подтверждают и материалы судебных споров.
Отстаём от столицы?
В Петербурге пока нет платы за изменение ВРИ. В августе 2021 года городской парламент принял в первом чтении проект постановления "О законодательной инициативе о принятии Федерального закона “О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и некоторые законодательные акты Российской Федерации”". Согласно этому документу, землевладельцев, желающих изменить вид разрешённого использования участков на "строительный", предлагают обязать доплачивать разницу между кадастровыми стоимостями участка (действующей и той, на которую изменяют). Впрочем, до сих пор проект находится в стадии 2–го чтения. Сейчас, если владелец земли планирует использовать участок не по целевому назначению, ему требуется согласие чиновников на условно разрешённый вид использования (УРВИ). Чтобы его получить, необходимо обратиться с заявлением и необходимыми документами в комитет по градостроительству и архитектуре. В случае с застройщиками решение принимается на Городской земельной комиссии, а потом выносится на общественные слушания. Срок действия такого разрешения — 5 лет.
“
Порой между сторонами возникают споры по вопросам размера и порядка взимания платы за такие переводы. Ведь расчёт не самый очевидный — он связан с формулами и различными их величинами (ставки, кадастровая стоимость, площадь, так называемый коэффициент месторасположения участка и т. д.). Если проследить число подобных споров за последние 3 года, то можно выделить следующую тенденцию — в связи с тем, что данная плата была введена относительно недавно, наблюдается постепенный рост судебных разбирательств по данным спорам. О том, когда число таких споров достигнет некоего "срединного показателя", представляется, можно будет поговорить через 3–5 лет.
Вячеслав Климов
Юрист адвокатского бюро Asterisk
“
Плата за изменение ВРИ — это ограничение права собственника на землю. Отчасти — да, но это разумное балансирование частных (получить от актива максимальную прибыль) и публичных (обеспечить нормальную городскую среду и относительно комфортные условия жизни граждан) интересов. Кроме того, плата за изменение ВРИ установлена только для частных земельных участков: покупая землю, где нельзя строить, застройщик не может не понимать, что у него возникнут издержки по переводу земли. Поэтому официальная плата за перевод — это несомненный плюс, поскольку она позволяет пополнять бюджет и относительно прозрачно расходовать вырученные средства, а не набивать карманы отдельных чиновников.
Алексей Агеев
партнёр юридической фирмы Ru.Courts
“
Такого рода ЗПИФы ориентированы прежде всего на квалифицированных инвесторов, то есть участников рынка, подтвердивших знания и опыт. На текущий момент растёт интерес к ЗПИФ со стороны институциональных и розничных инвесторов как альтернатива консервативным инвестициям, а прозрачность взаимодействия и участие регулятора добавляют такому методу привлекательность. ЗПИФ привлекателен доходностью, обеспеченностью инвестиций, отложенными обязательствами по уплате налога и возможностью налогового планирования.
Олег Балан
генеральный директор ООО "УК “РусКапитал”"
