В Москве уже почти 10 лет власти активно превращают промзоны в современные кварталы. В Петербурге редевелопмент "ржавого пояса" идёт не благодаря, а вопреки действиям Смольного.
Первая программа редевелопмента промзон началась ещё в 2011–м, когда город столкнулся с дефицитом земли для развития, при этом по всей Москве, можно сказать, практически не использовались огромные территории.
Серый пояс столицы
Всего промзоны занимали порядка 18,8 тыс. га — более 17% территории Старой Москвы. Большинство из этих промзон прекратили производство много лет назад и превратились в хаотичные склады и даже свалки. С 2011 года, по данным департамента строительства Москвы, по бывшим промзонам утверждён 91 проект планировки территорий общей площадью около 4 тыс. га. Всего, согласно выданным ГПЗУ, на "промках" построено 806 объектов недвижимости общей площадью 24 млн м2, из них 16 млн м2 жилья, 4,5 млн м2 — административно–деловые здания и бизнес–центры и 3 млн м2 — здания с производственно–складской функцией.
В прошлом году в Москве запустили программу реновации промзон "Индустриальные кварталы". На этих территориях возведут 35 млн м2 недвижимости, из которых 11 млн м2 будет использовано под производственные объекты, 13 млн м2 — под общественную, деловую и социальную застройку, ещё 11 млн м2 — под жильё.
Схема, по которой будут реализованы проекты, завязана на закон о комплексном развитии территории. Реорганизация проводится собственниками, городом или инвесторами, выбранными на торгах. Тогда заключают договор о развитии участков бывших промышленных территорий.
В ситуации, когда собственники не приводят территории в порядок, правительство Москвы вправе обязать их приступить к реализации проектов комплексного развития территорий либо выкупить такие участки и самостоятельно заняться их развитием. Локомотивами выступают крупные застройщики: они совместно с властями Москвы ведут согласованную работу по преобразованию территории.
“
"В Москве реновация промзон охватывает большие и очень разные территории, начиная от центральных локаций, заканчивая окраинами города, где на месте промзон появляются целые кварталы с жильём и рабочими местами. Вообще для Москвы практика реновации — один из основных источников появления новых площадок, особенно в центре и на приближённых к центру территориях — в таких локациях высокие затраты компенсируются высокими ценами предложения, поэтому для застройщиков такие площадки особенно ценны. Так, на месте бывших промзон формируются целые новые и дорогие районы. Яркий пример — Хамовники и Пресня", — рассказывает Ольга Широкова, региональный директор департамента консалтинга и аналитики Knight Frank Russia.
Часто в рамках реновации промзон, преимущественно в центре, речь идёт не только о новом строительстве, но и о сохранении исторического и культурного наследия. Такие объекты, как правило, используются для размещения интересных и необычных жилых или инфраструктурных объёмов, повышая "ценность" всего проекта. Среди примеров ЖК Lucky, "Бадаевский", Republic, "Рассвет", "Большевик", "Фабрика Станиславского" и много других.
"Ржавый" без программы
В Петербурге, несмотря на неоднократно продемонстрированную Смольным озабоченность состоянием "ржавого пояса", программных решений так и не разработано. Сейчас в Северной столице 60 крупных промзон общей площадью 18,9 тыс. га. Сохраняют промышленные функции 34 промзоны площадью 12,8 тыс. га на окраинах. В историческом центре частично функционируют 26 площадок на 6,1 тыс. га.
За последние 10 лет площадь промзон сократилась за счёт редевелопмента на 10–15%.
Первые проекты преобразования промышленных территорий в Петербурге появлялись ещё в середине 1990–х, но это были единичные случаи, считает Юрий Зарецкий, гендиректор консалтинговой компании Peterland. С середины 2000–х редевелопмент стал формироваться как установившийся процесс, а набирать силу — с 2009–2010 годов, когда продаваемые на торгах городские незастроенные территории под жильё и коммерцию уже заканчивались. Тогда–то застройщики и стали обращать внимание на промзоны. "Особое внимание привлекали площадки с высоким инвестиционным потенциалом — на набережных, вблизи главных магистралей и улиц. Именно там начал набирать силу редевелопмент, а его главным драйвером стало строительство жилья. Ситуации способствовала и рецессия в промышленности: многие предприятия не выжили при переходе от плановой советской экономики к рыночной и стали выкупаться предприимчивыми застройщиками", — говорит он.
С точки зрения развития города редевелопмент промышленных территорий — вполне закономерный процесс. "Плохо только, что он идёт достаточно стихийно, без какой–либо стратегии, без должного контроля со стороны городских властей. В результате вместо старых депрессивных территорий мы получаем плотно застроенные многоэтажными коробками конгломераты со всеми вытекающими социальными и транспортными проблемами", — уверен Юрий Зарецкий.
Нет политики, нет развития
Если в Москве власти для редевелопмента промзон активно применяют принцип комплексного развития территории, то в Петербурге этого нет. Запущенная властями 5 лет назад программа КУРТ так и не была реализована, а проект редевелопмента территории ОАО "НИИПТ" на ул. Академика Константинова, который реализует "Строительный трест", вынужден выходить из этой программы.
"В Петербурге не принято решение о реновации промзон. Более того, нет даже стратегии и общего видения работы с такими территориями — лишь точечные проекты улучшения качества жизни и городской среды, но весь потенциал Петербурга не использован. Многое будет зависеть от итогового варианта генерального плана города. Документ покажет видение развития города на перспективу со стороны органов городского управления: будем ли мы жить воспоминаниями о былом величии времён Матвиенко, когда городское развитие было последовательно и преемственно, есть ли у нынешней администрации амбиции и на собственные достижения. Или же мы оставим всё как есть, в надежде, что реновацией займётся следующий состав городского правительства", — считает Мария Чёрная, гендиректор ООО "Бонава Санкт–Петербург".
Свои темпы
Впрочем, не все эксперты столь категоричны. "Реновация промзон в Петербурге идёт достаточно активно. Каждый год анонсируются по несколько новых проектов на бывших промышленных площадках. Возможно, впечатление “медленной” реновации промзон связано с тем, что общий темп развития рынка ниже, а также и с тем, что “реновация” часто сосредоточена в одной небольшой локации, где реализуются параллельно сразу несколько проектов — как, например, на Петровском острове или Чёрной речке", — рассказывает Игорь Кокорев, руководитель отдела стратегического консалтинга Knight Frank St. Petersburg.
При этом в Петербурге есть и "якоря" серого пояса, которые трудно вывести в новые локации из–за сложности объектов, их масштабов и высокой капиталоёмкости создания новых площадок в пригородах — в первую очередь это судоверфи, Кировский завод и смежные с ними территории грузового порта Петербурга. Чтобы их перенести, нужна большая комплексная работа бизнеса и государства, а также значительные объёмы финансирования.
"С точки зрения градостроительства Санкт–Петербург по сравнению с Москвой — город молодой, с более современными градостроительными решениями и меньшей плотностью населения. При этом в мегаполисе и на прилегающих территориях Ленинградской области для девелоперов есть свободные участки под жилую застройку. Поэтому в Санкт–Петербурге пока нет запроса на столь же масштабную реновацию промышленных зон, как в Москве. Скорее всего, такая необходимость будет расти со временем вместе с вымыванием предложения свободных участков под строительство на территориях, непосредственно прилегающих к центральным локациям. Но планы по реновации промзон Петербурга должны реализовываться с учётом территориальных особенностей города", — говорит Денис Лебедев, вице–президент по инвестициям и GR GloraX.
