Профилактика перегрева: ЦБ наводит порядок на рынке необеспеченных кредитов

Центробанк в очередной раз увидел сигналы о приближающемся перегреве рынка и возросших рисках неплатежей по банковским кредитам и займам в МФО. И если инициатива ограничить кредиторов по количеству выдаваемых ими ссуд должна была быть введена ещё летом текущего года (срок, как и у большинства последних инициатив ЦБ РФ, был сдвинут на полгода под предлогом непростой экономической ситуации), то идея наложить жёсткое регуляторное вето на один из видов ипотеки среди некоторых участников рынка вызвал роптание. В любом случае платить через повышение ставок придётся потребителю.

Из стройки к дефолту

На минувшей неделе глава ЦБ РФ Эльвира Набиуллина рассказала, что увидела, как на рынке строящегося жилья активно продвигаются кредитные продукты со ставками ниже 1% годовых — совместные программы банков и застройщиков, а также программы покупки жилья в рассрочку. И это в то время, когда на первичном рынке государство лоббирует не менее трёх собственных программ субсидирования, отличающихся лишь требованиями к заёмщикам ("льготная ипотека" по ставке 7% годовых, "семейная" под 6% и для работников IT–кластера — 5%).

"Сейчас многие видят: есть очень низкие ставки, даже близкие к нулю — так называемая ипотека от застройщиков. Но хотела бы предостеречь, что это чисто маркетинговый ход и очень часто он связан с тем, что люди покупают квартиру по завышенной стоимости, потом уже за счёт этой завышенной стоимости застройщик делится единоразово какой–то компенсацией с банком, — заявила Эльвира Набиуллина. — И мы сейчас будем принимать меры, потому что это во многом введение в заблуждение заёмщиков". Несколькими минутами позже она объявила, что по всем выдаваемым ипотекам на первичном рынке жилья с первоначальным взносом 10% и менее от стоимости строящегося жилья для кредитора с 1 декабря вводится надбавка в размере 2 (200%).

Данная надбавка уже применялась: в апреле 2020 она была введена в размере 1 при первоначальном взносе 15% и менее. По оценке регулятора, в апреле–июне текущего года банки практически не предоставляли ипотеку на сделки по договорам долевого участия (ДДУ) с первоначальным взносом менее 10%, доля таких выдач составила 0,3% против 2,6% в I квартале 2022 года. Согласно статистике ЦБ, в эти периоды в целом по РФ было выдано 58 тыс. и 138 тыс. ипотечных кредитов на первичном рынке соответственно. То есть в абсолютных цифрах получается 173 кредита в апреле–июне против 3,6 тыс. в январе–марте. При этом весной ставка на льготную ипотеку была увеличена до 12% годовых — рынок сам себя регулировал отсутствием спроса.

Формально регулятор прав, пытаясь ограничить выдачи ипотеки с минимальным первоначальным взносом: при колебании цен на недвижимость в сторону снижения именно взнос условно защищает заёмщика от потенциального дефолта. Когда залог приходится продавать для погашения долгов, банку желательно, чтобы рыночная цена квартиры была больше обязательств. По ДДУ продать строящийся объект сложнее: на рынке более 75% сделок осуществляется с привлечением ипотечного кредита. И в основном — по льготным субсидируемым программам, которые работают только при покупке жилья напрямую у застройщика.

Из данных ЦБ РФ следует, что просроченная задолженность по ипотеке на первичном рынке в Петербурге за 7 месяцев 2022 года выросла на 17%. Пока эта сумма не является критичной для рынка (всего 355 млн рублей). Как ранее писал "ДП", здесь нужно делать поправку на вероятную задержку ввода в эксплуатацию всего одного–двух многоквартирных домов. Но, повышая надбавки, регулятор, скорее всего, видит чуть больше, чем позволяет себе говорить: после ввода дома в эксплуатацию ипотека по ДДУ переходит в отчётности в сегмент вторичного рынка. И здесь уже другая проблема: горожане к августу текущего года накопили проблемной ипотеки 2,7 млрд рублей.

Институт надбавок (в терминологии ЦБ РФ — макропруденциальное регулирование) появился в 2018 году. В необеспеченном потребительском кредитовании они рассчитываются в зависимости от значений показателя долговой нагрузки заёмщика (ПДН) и полной стоимости кредита (ПСК, ставка по кредиту с учётом всех совокупных дополнительных платежей). Коэффициенты задействуются при расчётах нормативов достаточности капитала банка. Чем выше коэффициент, тем больше капитала требуется на выдачу займа.

По ипотечным кредитам факторами риска для регулятора выступают ПДН и отношение остатка задолженности по кредиту к залоговой стоимости жилья (LTV). Для ипотеки под залог прав требований по договору долевого участия (первичный рынок) надбавки устанавливаются в зависимости от значений ПДН и первоначального взноса по кредиту.

Всего, как отмечает ЦБ РФ, в потребительском сегменте надбавки менялись 13 раз и использовались как для ограничения рисков в периоды роста, так и для поддержки банков в период кризиса. В сегменте ипотеки было произведено пять изменений.

В последний раз регулятор изменял надбавки в марте 2022 года, отменив их почти все. За исключением необеспеченных потребительских кредитов с ПСК свыше 35% и кредитов с ПСК от 20 до 35% при ПДН заёмщика более 80%. В ипотеке отмена не коснулась кредитов с LTV свыше 90% на вторичном рынке и всего сегмента по ДДУ.

Существует матрица по значению надбавок в зависимости от размера первоначального взноса и финансовой нагрузки заёмщика: идеальный кандидат для кредитора тот, у кого отсутствует долговая нагрузка и на руках более 90% от стоимости жилья.

Как отмечает ЦБ РФ в пояснительной записке, анализ эффективности принятых мер для темпов роста и структуры кредитования показывает, что дифференцированный размер надбавок стимулировал изменение структуры потребительского кредитования в пользу сегментов с меньшим значением ПСК. "Принятая мера позволит ограничить практики предоставления кредитов без первоначального взноса и обеспечит рост ипотеки без накопления чрезмерных рисков в банковском секторе", — отмечается в докладе Банка России.

По данным регулятора, исторические данные показывают, что заёмщики, обращающиеся за ипотекой с низким первоначальным взносом, характеризуются повышенным уровнем кредитного риска. "В соответствии с действующим регулированием при расчёте первоначального взноса учитываются только собственные средства заёмщика, не допускается учёт заёмных средств, рассрочек и комиссий от застройщика", — резюмирует регулятор.

Время на подготовку ответных мер у застройщиков ещё остаётся. Впрочем, как показывает практика, большинство покупателей строящегося жилья и без того оформляли потребительские кредиты, чтобы использовать их в качестве первоначального взноса. По данному сегменту регулятор тоже решил ударить ограничительными мерами.

Добить количеством

Из–за роста уровня задолженностей по потребкредитам ЦБ РФ вводит с 1 января 2023 года количественные ограничения на выдачу потребительских кредитов банками и микрофинансовыми организациями. Появляется новое понятие: макропруденциальные лимиты (МПЛ). Для банков с универсальной лицензией МПЛ будут распространены на необеспеченные ссуды и сегмент кредитных карт.

Лимиты будут устанавливаться отдельно по сроку кредита и показателю ПДН. На ссуды клиентам с ПДН выше 80% должно будет приходиться не более 25% объёма выдаваемых необеспеченных кредитов конкретным кредитором. Долю ссуд со сроком погашения более 5 лет планируется ограничить на уровне 10%.

"В конце 2021 года необеспеченное кредитование росло с темпом около 20%, при этом происходило значительное ослабление стандартов кредитования, — говорится в докладе ЦБ РФ. — Доля кредитов с ПДН выше 80% в I квартале 2022 года достигла 34%, к июлю сократилась до 28%". В МФО ситуация обратная: доля закредитованных заёмщиков выросла на 3 процентных пункта, до 41%. Регулятор после появления МПЛ ожидает падения доли закредитованных до целевого значения 10% для банков и 25% — для МФО.

В докладе Банка России говорится, что в последние месяцы наметилась тенденция восстановления необеспеченного потребительского кредитования, а заодно и "возвращения рискованных практик".

В августе банки выдали 1,1 трлн рублей потребкредитов (в том числе кредитные карты). Это февральский уровень. Из них 49%, или 540 млрд, пришлось на кредиты наличными — почти на четверть больше, чем в июле, и максимум с декабря прошлого года.

"На фоне сокращения реальных доходов населения ухудшается качество необеспеченных потребительских кредитов — рост реструктуризаций сопровождается увеличением необслуживаемой задолженности, в результате к середине 2022 года доля проблемной задолженности превысила 10% портфеля. В таких условиях представляется целесообразным с 1 января 2023 года начать применять МПЛ к банкам с универсальной лицензией и МФО", — следует из информационно–аналитического доклада Банка России.

По данным ЦБ РФ, совокупный портфель необеспеченных потребкредитов показывает устойчивый прирост: +0,2% в июне, +0,7% в июле и +1,8% в августе. По мнению регулятора, если снижать стандарты кредитования, "уязвимость финансовой системы к возможным шокам может увеличиться".

В результате с Нового года, как отмечает регулятор, "доступность кредитования может снизиться для заёмщиков с уже имеющейся высокой долговой нагрузкой и заёмщиков, желающих взять необеспеченный кредит на очень долгий срок".

По мнению экспертов, мера была ожидаема. Но традиционно к ней мало кто успел подготовиться: из–за ужесточения требований к количеству кредитов и ссуд кредиторам придётся пересматривать стандарты оформления кредитов. Что неминуемо скажется на скорости и, как следствие, стоимости.