"Газпром нефть" арендовала небывалый объём площадей — 80 тыс. м2 — в БЦ "Невская ратуша", Недалеко от того места, где собирается строить собственный офис
Первый из арендованных корпусов "Невской ратуши" планируется сдать к концу 2022 года, ещё два введут к концу 2024–го. Как рассказали "ДП" участники рынка, предварительная договорённость с "Газпром нефтью" об аренде была достигнута 3 года назад, когда "Галс девелопмент" возобновил строительство "Невской ратуши". В "Галс девелопмент" подтверждают, что договор подписан. В "Газпром нефти" не смогли оперативно ответить на запрос "ДП".
Суммарная площадь второй и третьей очередей офисного центра составит 146 тыс. м2. Он будет состоять из шести офисных зданий (три из них и арендовала "Газпром нефть") и двухэтажного подземного паркинга.
Притяжение Дегтярного
Проект "Невская ратуша" стартовал в 2007 году. Его инициировала компания "ВТБ–Девелопмент", которую в тот момент возглавлял сын губернатора Петербурга Сергей Матвиенко. По условиям соглашения между Смольным и инвестором проекта — ВТБ (в дальнейшем права на строительство перешли к девелоперской "дочке" банка "Галс девелопмент") компания должна была построить на 6,1 га в Дегтярном переулке административно–деловой квартал из девяти зданий общей площадью 370 тыс. м2. А город обязался выкупить по себестоимости 106 тыс. м2 для размещения администрации.
Первая очередь "Невской ратуши" полностью реализована и включает в себя три корпуса (174 тыс. м2). В главном корпусе квартала располагаются часть комитетов городской администрации. Арендаторами второго и третьего корпусов являются структуры ВТБ, "Газпрома", Городской центр управления парковками Санкт–Петербурга и др.
Как говорят участники рынка, "Газпром нефть" давно уже не рассматривает переезд в "Лахта Центр". "Вероятно, на данном этапе и в текущих реалиях аренда площади в “Невской ратуши” стала для компании наиболее целесообразным решением как со стратегической точки зрения, так и с финансовой. “Невская ратуша” — хороший выбор для размещения такой солидной компании, как “Газпром нефть”. Это качественный современный проект А–класса с отличной локацией в центре города, где предусмотрена вся необходимая инфраструктура и обеспечена шаговая доступность органов власти", — считает Андрей Амосов, руководитель филиала IBC Real Estate в Санкт–Петербурге.
Сейчас структуры "Газпром нефти" занимают в Петербурге около 90 тыс. м2 офисов. Скорее всего, по завершении строительства всех очередей "Ратуши" некоторые арендуемые компанией помещения в других частях города будут освобождены.
Всем рекордам рекорд
"За последние годы это крупнейшая сделка по аренде на петербургском рынке, не идущая в сравнение с другими: порог объёма площадей в аренду редко превышал 10 тыс. м2. Среди сделок купли–продажи офисной недвижимости есть сопоставимые по масштабу. Наиболее яркие — покупка компанией “Россети Ленэнерго” БЦ компании “РЕСО–Гарантия” (52 тыс. м2)", — рассказывает Вероника Чаканова, директор офисной группы, партнёр IPG.Estate. Некоторые эксперты называют её крупнейшей за всю история рынка аренды.
По оценкам Виктора Заглумина, партнёра Bright Rich | CORFAC International, средневзвешенная ставка аренды офисов класса А в Центральном районе города на конец III квартала составляет 2340 рублей (с учётом НДС, операционных расходов и коммунальных услуг). "В новых корпусах “Невской ратуши” ставка аренды, по нашей оценке, может составить от 2500 руб. / м2", — говорит он.
При этом у "Газпром нефти" ещё остаётся проект на Охтинском мысе. В сентябре компания получила разрешение на строительство там многофункционального офисного комплекса. Согласно документам на сайте Госстройнадзора, здание возведут на земельном участке в 4,7 га. Площадь застройки составит 34,2 тыс. м2, общая площадь здания — 166,5 тыс. м2. Высота объекта — 33 метра, всего запланировано девять этажей, из них два подземных. "Здесь всё зависит от финансовых возможностей компании, у которой, как и у многих других, не лучшие времена. Сейчас многие собственники офисных проектов высокого класса замораживают их, поэтому что–либо прогнозировать довольно сложно", — говорит Александра Царук, руководитель направления инвестиционного брокериджа Rusland SP.
Тяжёлый год
Как говорят участники рынка, за последний год спрос на офисную недвижимость дважды испытал серьёзные потрясения.
"Если описывать текущую рыночную ситуацию, отмечу, что наиболее активны компании госсектора и связанные с ним. В целом участились запросы на офисы площадью 100–500 м2, многие крупные компании планируют сдачу части своих площадей в субаренду или обращаются для поиска новых арендаторов на часть их помещений, так как количество сотрудников, работающих из офиса, снизилось", — говорит Виктор Заглумин.
Как подсчитали в IPG.Estate, по итогам III квартала 2022 года в Петербурге освободились 120 тыс. м2 офисных площадей.
"Отрицательное значение чистого поглощения мы фиксируем впервые с 2009 года", — резюмируют аналитики компании. В итоге количество вакантных площадей в классе А составило 16,7%, а в классе В/В+ — 11,3%.
"Высвобождающийся объём офисов не будет поглощён до конца года, и на рынке останется около 90 тыс. м2. Из них 30 тыс. м2 будут предлагаться в продажу, остальное — в аренду", — рассказывает Вероника Чаканова. При этом ставки аренды снижаются достаточно медленно. К началу октября средняя арендная ставка в классе А составляет 1949 рублей за 1 м2 в месяц, включая НДС и КУ, а в классе В/В+ она чуть выше 1300 рублей. "До конца 2022 года мы ожидаем коррекцию номинируемой ставки в сторону уменьшения в диапазоне 5–7% ввиду ускорения темпов роста вакансии", — уточняют в IPG.Estate.
Объём сделок аренды в 2022 году может оказаться ниже прошлогоднего в среднем на 15–20% и составить около 70–90 тыс. м2 (без учёта сделки "Газпром нефти" с "Галс девелопмент"), прогнозируют аналитики.
